임차인이 '차임감액청구권' 행사하면 임대인에 차임·보증금 감액 받을 수 있어

박현진의 재테크 법률

한경DB

상가건물임대차보호법의 숙원 사업과도 같았던 임차인의 계약갱신요구권이 드디어 10년으로 연장됐다. 기존의 5년에 불과했던 갱신요구권이 10년으로 연장되면서 상가 임차인이 최대 10년간 영업권을 보장받을 수 있는 길이 열렸다.

그런데 최근 들어 이 같은 영업권 보장 취지와 정반대 상황이 곳곳에서 벌어지고 있다는 사실은 아이러니하다. 경기 침체로 인해 오히려 임차인이 영업을 그만두고자 그 방법을 찾는 경우가 생겨나고 있는 것이다.

장사가 되지 않아 영업을 계속하는 것이 오히려 손해만 낳는 경우 후속 임차인을 구하려고 해도 잘되지 않는다면 영업을 중단하고 상가 임대차 역시 종료하는 것이 최선의 선택이 될 수 있다. 하지만 계약기간이 남아 있다면 임대차를 끝내는 것은 쉽지 않다. 계약기간은 당사자 간에 정한 약속이므로 영업이 되지 않는다는 이유만으로 계약을 중도에 파기할 수 없기 때문이다. 기존 법에 임차인이 5년의 갱신요구권을 갖는 것에 맞춰 5년의 임대차계약을 맺은 경우도 적지 않은데, 이 경우 5년간 그 계약상 의무에서 벗어날 수 없는 결과가 된다.

그렇다면 임차인은 이대로 속절없이 정해진 기간 동안 정해진 차임을 계속 지급하면서 계약기간이 끝나기만을 기다려야 하는 걸까.

만약 계약이 ‘묵시 갱신’됐다면 임차인이 계약에서 벗어날 길은 존재한다. 임대인이 계약 종료 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데 이를 묵시 갱신이라고 한다. 이처럼 임대차가 묵시 갱신됐다면 계약기간은 1년으로 보게 되고 임대인은 1년의 기간에 구속된다. 하지만 임차인은 1년의 계약기간과 상관없이 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있다. 이 같은 상가건물임대차보호법상의 묵시 갱신은 환산보증금을 초과하는 소위 고액 임대차의 경우는 적용되지 않지만 이때의 임차인은 민법에 따라 1개월 전 통보로 계약 해지가 가능하고 임대인 역시 6개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있는 권리를 가진다.

계약기간이 상당히 남아 있고 묵시 갱신에도 해당되지 않는다면 당장 계약 기간이라는 약속에서 벗어날 수는 없다. 하지만 이 같은 임차인이 사용할 수 있는 수단으로 ‘차임감액청구권’이 있다. 임대인이 차임증액청구를 할 수 있는 것과 마찬가지로 임차인 역시 차임감액청구를 할 수 있는데 임대인의 차임증액청구는 증액이나 계약이 있은 후 1년이 지나야 가능하고 연 5% 이내라는 제한이 있지만 임차인의 차임감액청구는 그 같은 제한이 없다. 즉 차임이나 보증금이 상권의 변화, 주변 시세의 하락 등 경제 사정 변동으로 인해 과도하게 됐다면 임차인은 시기나 비율의 제한 없이 임대인에게 차임과 보증금을 감액해 줄 것을 청구할 수 있으므로 임대인의 협조를 요청해 볼 만하다.

국내외 경제는 언제든 돌발 상황을 낳고 상권의 변화는 점점 빨라지고 있다. 때로는 길게 설정한 계약기간이 오히려 독이 돼 돌아오기도 한다. 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 연장돼 앞으로 임대인은 오히려 장기 계약기간을 선호할 가능성이 크다. 임차인에게 갱신에 대한 선택을 맡기기보다는 공실 없는 안정적인 임대를 원하기 때문이다. 임대차기간을 정할 때는 약속에 대한 엄중한 책임을 염두에 두어야 하며 계약은 상대방의 계약 위반 등 정당한 사유 없이는 깰 수 없다는 사실을 새길 필요가 있다.

박현진 < 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 변호사 hyunjin.park@miraeasset.com >