법인전환, 올해 하는 것이 유리하지만 최선인지 따져봐야

KB WM Star 자문단과 함께하는 자산 관리

한때 큰 인기를 끈 드라마 ‘시크릿가든’에서 주연 배우의 대사 “이게 최선입니까? 확실해요?”가 유행한 적이 있다. 요즘 절세 목적으로 개인 임대사업자가 법인으로 전환하는 것이 좋은지 문의를 종종 받는데, 그때마다 드라마 속 저 대사가 떠오르곤 한다. 각자 처한 상황에 따라 법인 전환이 최선인지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있기 때문이다.

법인으로 사업자 전환을 하는 것은 기본적으로 개인사업자의 임대용 부동산을 법인에 매각하고 그 대가로 현금 대신 주식을 받는 것과 같다. 부동산 매각과 취득 과정에 양도소득세, 부가가치세, 취득세 등 세금 문제가 발생하지만 세법에서는 일정 조건을 갖추면 전환 시점에 세 부담이 거의 발생하지 않도록 예외를 두고 있다.

먼저 알아둘 사항은 법인으로 전환하려면 올해가 가기 전에 하는 것이 유리하다는 점이다. 법인은 부동산 취득 시 취득세를 부담해야 하는데 지금까지는 취득세를 100% 감면해줬지만 2019년부터는 50%만 감면하는 것으로 개정되기 때문이다. ‘법인세율이 소득세율의 절반도 안 되니 유리하다’고 생각하는 경우가 많은데 과연 그럴까? 소득 구간별로 소득세율은 6~42%고, 법인세율은 10~25%이므로 법인세율이 낮은 것은 사실이다. 그렇지만 법인 돈은 내 돈이 아니며 내 돈이 되는 시점에 소득세를 한 번 더 부담해야 한다는 점을 알아둘 필요가 있다.

부동산을 처분할 땐 어떤 차이가 있을까? 개인이 부동산을 처분하면 양도 차익에서 최대 30%의 장기보유특별공제를 차감한 뒤 6~42%의 누진세율을 적용해 양도소득세를 부담하게 된다. 법인으로 전환한 뒤 처분하면 법인 전환 시점까지의 양도 차익에 대해 개인과 같은 방식으로 계산한 세액과 법인 전환 후의 양도 차익에 대해 장기보유특별공제를 적용하지 않고 10~25%의 누진세율을 적용한 세액을 부담하게 된다. 이때도 법인의 세후 매각대금을 배당받는 때 추가로 부담할 소득세까지 고려해 유불리를 따질 필요가 있다.

부동산 평가금액보다 법인 주식의 평가액을 더 낮춰 상속세나 증여세를 줄일 수 있다는 부분도 짚어보자. 상속이나 증여 시 개인사업자는 순자산가치의 100%로 평가되는 반면 법인사업자는 주식의 평가금액을 이론상으로는 최저 순자산가치의 40%까지 낮출 수 있다. 그러나 이는 총자산 중 부동산 비중이 50% 이하일 경우에만 가능하며, 부동산 비중이 50% 초과~80% 미만이면 순자산가치의 80%, 80%를 초과하면 순자산가치의 100%로 평가된다.

법인사업자가 유리한 것처럼 보이지만 공시가격을 순자산가치로 적용할 때 개인사업자와 달리 법인사업자는 최초 취득금액을 최저한으로 적용해야 한다. 따라서 부동산을 취득하고 2년이 지나면 개인사업자는 시세 대비 60~70%의 공시가격을 평가금액으로 적용할 수 있지만 법인은 취득 시 시세의 100%인 취득금액을 최저한으로 적용해야 하는 기간엔 오히려 불리할 수도 있다.

마지막으로 고려할 사항은 법인만 활용 가능한 차등배당이다. 배당금은 지분 비율에 따라 균등하게 배분해야 하지만 주주가 본인 몫의 배당을 포기하고 다른 주주에게 배당금을 몰아줄 수도 있다. 이 경우 차등배당액은 증여의 성격이 있기는 하지만 상속세 및 증여세법에서는 배당소득세만 부담하면 일정 한도 내에서는 증여로 과세하지 않고 있다.

개인사업자와 법인사업자는 어느 한쪽이 유리하거나 불리하다고 말하기 어렵다. 본인의 부동산 평가금액이나 임대소득 규모 등에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지 잘 따져보고 결정할 필요가 있다.

이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사