정부 규제, 경기침체·금리인상 겹쳐 매수심리 급속 위축…'본격 하락장 오나' 이달 서울 아파트 거래신고 56% 감소, 매매가도 1년2개월만에 하락
"9·13대책 이후 거래가 없다가 지난달 고점에서 1억원 정도 내린 급매물이 한 2건 정도 팔린 것 같아요.그 뒤로 거래가 완전히 끊겨서 지금은 호가가 2억원 이상 떨어져도 사겠다는 사람이 없습니다.
" 서울 송파구 잠실 주공5단지의 한 중개업소 대표의 말이다.
이 대표는 "온종일 사무실에 있어도 집을 사겠다는 매수 문의 전화는 거의 없다.두 달 전까지만 해도 매물이 없어 못 팔 정도였는데 지금은 분위기가 완전히 달라졌다"고 했다.
역대급 대출·세금 규제로 꼽히는 9·13부동산 대책 발표 후 두 달이 지나면서 서울 아파트 시장이 급속히 냉각되는 분위기다.
대출 요건이 대폭 강화돼 '돈 줄'이 막힌 데다 2주택 이상자에 대한 종합부동산세 중과, 임대사업자 혜택 축소 등 정부 규제에 이어 금리인상 가능성, 경기침체까지 한꺼번에 겹치면서 거래 위축이 장기화할 조짐이다.지난주 1년 2개월 만에 상승세를 멈춘 서울 아파트값은 이번주 조사에서 0.01% 하락했다.
지난해 9월 첫째주 이후 1년 2개월여 만에 첫 하락이다.
이에 따라 부동산 업계에선 서울 주택시장이 본격적인 하락세로 돌아선 게 아니냐는 분석이 나온다.◇ "일단 지켜보자" 서울 아파트 거래 급감 15일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 지난 14일까지 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 총 2천3건으로, 일평균 143.1건이 거래된 것으로 집계됐다.
이는 지난 10월 일평균 거래량(330.4건)에 비해 56.7% 감소한 것이다.
현재 주택거래신고기간은 계약 후 60일 이내로, 통상 잔금 납부 시기에 거래신고가 이뤄지는 점을 감안하면 이달부터 집계되는 신고 건수가 9·13대책 이후의 시장 상황을 본격 반영하는 것으로 볼 수 있다.
강남구는 14일 현재까지 거래 신고건수가 88건으로 일평균 6.3건의 거래가 신고됐다.
이는 지난달 일평균 18.6건이 신고된 것에 비해 3분의 1 수준으로 감소한 것이다.
송파구도 11월 현재까지 신고건수가 일평균 8.6건으로 10월의 27.1건에 비해 68% 감소했다.
비강남권도 10월 대비 일평균 거래량이 40∼60%가량 줄었다.
노원구의 경우 11월 신고건수가 일평균 17건으로 지난달(45.3건)에 비해 62.3% 줄었고, 대책 발표 전까지 가파른 가격 상승세를 보이던 동대문구도 11월 신고 건수가 일평균 5.6건으로 전월(11.6건) 대비 51.3% 감소했다.
성동구와 동작구도 10월에 비해 각각 65.7%, 59.3% 거래량이 줄었다.
국토교통부가 신고일이 아닌 '계약일' 기준으로 거래현황을 공개하는 실거래가공개시스템을 봐도 서울 아파트 거래 감소를 가늠할 수 있다.
9·13대책 발표 당일부터 이달 13일까지 두 달간 실거래가공개시스템에 올라온 서울 아파트 계약 건수는 총 3천551건이다.
9·13대책 직전 두 달간 거래 건수가 2만5천144건인 것을 감안하면 7분의 1 수준에 불과하다.
물론 올해 10월과 11월에 계약된 물건은 아직 60일이 지나지 않아 거래 신고가 다 이뤄지지 않았지만, 그런 점을 감안하더라도 대책 발표 이후 급격한 거래 감소를 짐작할 수 있다.
강남권의 주요 아파트 단지는 호가가 대책 발표 이후 2억∼3억원가량 하락한 곳이 수두룩하다.
그러나 실제 단지별 거래량은 손에 꼽을 정도다.
송파구 잠실 주공5단지는 대책 발표 후 호가가 2억원가량 떨어졌지만 3천930가구의 대단지에서 두 달 동안 팔린 물건은 5건 이하로 추산된다.
강남구 대치동 은마아파트도 9·13대책 직후 급매물이 2∼3건 정도 팔린 뒤 현재 호가가 2억∼2억5천만원까지 하락했지만 사겠다는 사람이 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
대치동의 한 중개업소 대표는 "매수자들은 현재 내린 금액에서 5천만원 정도 더 낮추면 사겠다고 하지만 막상 그 금액으로 내려와도 실제 매수를 할지는 미지수"라며 "다들 당분간은 지켜보겠다는 분위기"라고 말했다.
서초구 잠원동의 한 중개업소 사장도 "대책 발표 전 32억원 달라고 하던 매물을 29억5천만원으로 2억5천만원 낮춰 내놨는데도 거래가 안된다"며 "매수심리가 꽁꽁 얼어붙었다"고 말했다.
◇ 집값 추가 하락, 거래 침체 본격화하나…"낙폭 제한적" 전망도 전문가들은 이달 금리 인상 변수에다 연말 비수기가 겹치면서 한동안 거래 침체가 이어질 것으로 예상한다.
당장 집을 사야 하는 실수요자 외에는 매수시기를 늦출 것으로 보기 때문이다.
한국감정원 조사 결과 이번주 서울 아파트값은 9·13대책 발표 두 달 만에 0.01% 하락했다.
하락폭은 아직 미미한 수준이지만 다락같이 오르던 서울 아파트값이 일단 하락 전환했고, 아직 매수세가 뒷받침될 조짐이 없다는 점에서 당분간은 약세가 이어질 것으로 전망된다.
일각에서는 내년 경제여건까지 고려할 때 하락장이 본격화하는 게 아니냐는 관측도 나온다.
내년도 주택 공시가격이 큰 폭으로 인상되고, 2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 중과되면서 보유세 부담에 따른 투자심리 위축으로 집값 하락을 점치는 전문가들도 늘고 있다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "내년 국내외 경기가 올해보다 악화할 것이라는 전망도 많아 섣불리 집을 사려고 하지 않을 것"이라며 "집값이 떨어질 만큼 떨어졌다는 공감대가 형성돼야 거래가 일어나고 하락세도 멈출 것"이라고 말했다.
박 위원은 "내년 1월 겨울방학 성수기가 분수령이 될 것으로 보인다"며 "그때까지 적체된 매물이 소화되지 않으면 약세기조가 더 강해질 가능성이 있다"고 덧붙였다.
NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "그동안 집값이 오른 것에 비하면 이제 상승을 멈춘 정도에 불과하고, 대출 규제 효과 등이 본격화하면 앞으로 조정 양상이 두드러질 것"이라며 "거시경제 전망이 좋지 않기 때문에 유동자금이 많다해도 투자심리가 쉽게 다시 살아나진 않을 것 같다"고 말했다.
그러나 서울을 비롯한 수도권의 집값 하락폭이 제한적일 것이라는 의견도 있다.
김규정 위원은 "집값 급등지역은 조정을 받겠지만 교통 인프라가 확충되는 서울·수도권 일부 지역은 여전히 가격이 강세를 보일 수 있다"며 "본격적인 하락세로 보기에는 시간이 필요하고, 집값도 크게 떨어지진 않을 것"이라고 말했다.
같은 서울이나 지방 내에서도 개별 호재에 따라 양극화가 심화할 것이라는 예상이다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "이달 말 기준금리 인상 가능성이 있고 거시경제 여건도 좋지 않아 일단 내년 1분기까지는 거래 공백 상태가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.그는 "내년부터 종부세 부담이 커지고, 새 아파트 입주물량도 38만가구로 많기 때문에 약보합세가 이어지겠지만, 글로벌 위기 수준의 경제충격이 오지 않는 한 집값이 갑자기 급락하진 않을 것"이라고 예상했다.