미분양 쌓이는 제주…'學세권' 단지만 웃는다

공급 과잉·수요 감소에 미분양↑
한 달 전보다 58가구 늘어

영어교육도시 인근 단지는 인기
청약경쟁률 높고 매매가 치솟아
'곶자왈 아이파크' 등 분양 박차

제주 부동산 시장이 전반적으로 침체된 가운데 일부 지역은 국내 수요가 몰리며 시장에 따라 차별화된 모습을 보이고 있다. 제주 전반은 미분양 물량이 늘고 분양 일정을 연기하는 사업장이 나타났지만 서부 지역인 제주영어교육도시 주변은 수요자의 꾸준한 관심을 받으며 분양 준비가 착착 이뤄지고 있다.

◆제주 미분양 주택 늘고 매매가 하락

18일 주택도시보증공사에 따르면 제주는 미분양 주택이 늘면서 시장에 대한 우려가 커지고 있다. 제주는 미분양 관리지역으로서 관리기간이 내년 3월 말에서 4월 말로 연장됐다. 또 ‘모니터링 필요 지역’이라는 선정 세부기준도 추가됐다. 제주는 9월 말 현재 미분양 주택은 1275가구로 한 달 전보다 58가구(4.8%) 증가했다. 미분양 주택은 올 3월 1339가구로 최고점을 찍은 뒤 소폭의 등락만 보일 뿐이다. ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 711가구로 전달보다 52가구(7.9%) 늘어 우려를 키우고 있다.

침체 분위기와 함께 매매가도 내림세다. 부동산114에 따르면 제주도 아파트 평균매매가는 2016년 3.3㎡(평)당 1000만원을 넘었고 2017년 말 기준으로는 1035만원까지 치솟았으나 올 10월 기준으로 1028만원에 거래되면서 약보합세를 보이고 있다. 전문가들은 공급 과잉과 수요 급감 등을 원인으로 꼽고 있다. 제주도 수요가 외국자본 유입이나 부동산투자이민제도 등 외부 수요에 기댔기 때문에 낙폭이 크다는 지적이다.

◆영어교육도시 집값은 고공행진

제주영어교육도시 주변에서 분양하는 ’곶자왈 아이파크’(왼쪽)와 ‘제주 아이파크 스위트 R' 조감도. /HDC아이앤콘스 제공

전반적인 침체 분위기에서도 국내 수요가 모여드는 지역은 주택 분양이 호조를 보이고 있다. 대표적인 곳이 제주영어교육도시다. 제주영어교육도시에 4개 국제학교가 운영되면서 지역 집값을 견인하는 ‘학세권’ 현상이 나타나고 있다. 현재 개교한 학교는 한국국제학교(KIS), 노스런던컬리지 에잇스쿨(NLCS), 브랭섬홀아시아(BHA), 세인트존스베리아카데미(SJA) 등이다. 여기에 다섯 번째 국제학교인 싱가포르 명문 ACS가 2020년 9월 개교를 목표로 절차를 밟고 있다. 대부분 유치원에서부터 초·중·고 12년 과정이 개설되다 보니 학생과 거주인이 지속적으로 증가하고 있다.

국제학교마다 기숙사를 확보하고 있지만 유치원 및 초등학생은 현실적으로 학부모 입장에서 기숙사에 맡기기 쉽지 않다는 게 부동산업계 관계자들의 얘기다. 기숙사 생활보다 주변에 주택을 마련해 가정생활을 하려는 수요가 늘고 있다는 것. 이 때문에 제주영어교육도시 내에는 주택 물량이 부족해 주거시설의 희소성이 증가하고 있다. 영어교육도시 주변에 분양이 이어지는 가운데 시세 차익도 발생하면서 청약경쟁률이 높게 나타나고 있다. HDC아이앤콘스가 지난 5월 제주영어도시 개발구역에서 공급한 제주 아이파크 스위트에는 145실 모집에 8600여 건이 접수돼 평균 59 대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 일호종합건설이 8월 제주영어도시 인근인 서귀포시 대정읍에서 분양한 68가구 규모의 라임힐도 평균 11.8 대 1의 청약경쟁률을 나타내며 계약을 마쳤다.

주택가격도 나홀로 고공행진이다. 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 제주영어교육도시 안에서 2015년 5월 입주한 ‘해동 그린앤골드’(전용 84㎡)는 최근 8억5000만원에 거래됐다. 이는 제주의 강남으로 불리는 노형동 ‘중흥 S-클래스’(전용 84㎡)보다 3억5000만원 높은 수준이다.

◆경매시장은 회복 조짐

영어교육도시 주변에서는 다양한 형태의 주택이 분양될 예정이다. HDC현대산업개발 계열사인 HDC아이앤콘스는 아파트인 ‘곶자왈 아이파크’와 생활형 숙박시설 ‘제주 아이파크 스위트 R’을 분양할 예정이다. 곶자왈 아이파크는 제주도의 천연원시림인 환상숲 곶자왈공원 입구 맞은편에 조성된다. 지하 1층~지상 4층에 전용면적 84~108㎡ 85가구로 구성된다. 전 가구에 테라스가 있고 주차장이 모두 지하화됐다. 제주영어교육도시에서 3㎞쯤 떨어져 있어 차량으로 10분대에 진입할 수 있다. 제주 아이파크 스위트 R은 제주영어교육도시 E-2블록에 조성되는 ‘학세권’ 단지다. 지하 1층~지상 4층, 전용면적 175㎡의 84실 규모다. 생활형 숙박시설로 개별 등기가 가능하고 청약통장 없이도 분양받을 수 있다.

한편 제주 경매시장은 주거시설 경매 진행 건수와 응찰자 수가 늘어나는 등 회복조짐을 보이고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 제주 주거시설 경매는 30건이 이뤄졌으며 이 가운데 16건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 전월 대비 3.4%포인트 상승한 86.1%를 기록했다. 평균응찰자 수는 전월 대비 약 2배 증가한 11명이었다. 제주시 도련1동에 있는 아파트는 한 호수에 28명의 응찰자가 몰려 감정가의 74%인 8501만원에 낙찰됐다. 이는 지난달 제주 최다응찰자 기록이다.

제주=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com