반포1 같은 주택형인데, 집값 6억 차이나는 까닭…

棟마다 대지지분 제각각
땅 넓을수록 가격 높게 형성

서울 서초구의 대표적 재건축 아파트인 반포주공1단지(1·2·4주구)는 같은 주택형이라도 가격이 천차만별이다. 동(棟)마다 깔고 있는 대지지분 크기가 달라서다. 대지지분을 확인하지 않고 매수했다간 낭패를 볼지 모른다고 전문가들은 지적한다.

18일 부동산업계에 따르면 이 아파트 전용면적 84㎡(공급면적 105~107㎡) 호가는 제각각이다. 낮게는 34억원에서 높게는 40억원까지 최대 6억원 차이를 보이고 있다. 가격 차이가 크게 나는 이유는 대지지분 때문이다.

65개 동, 2100가구로 이뤄진 이 단지는 동별, 주택형별로 대지지분이 모두 다르다. 전용 84㎡ 중 대지지분이 가장 큰 동은 108동(107.5㎡)이고, 가장 낮은 동은 98동(85.3㎡)이다. 22.2㎡나 차이가 난다. 37개 동이 제각기 대지지분이 다르다. 전용 107㎡(공급 138㎡) 대지지분은 113.85~136.62㎡로 분포돼 있다. 전용 196㎡(공급 204㎡)는 179.25~194.96㎡까지 있다. 인근 K공인 관계자는 “같은 주택형이라도 대지지분에 따라 재건축 후 받을 수 있는 새 아파트의 주택형과 환급금이 달라진다”며 “재건축 대상 아파트에 투자할 땐 현재 주택형뿐 아니라 대지지분도 반드시 따져봐야 한다”고 설명했다.

반포주공1단지(1·2·4주구) 전용 104㎡ 이상 주택형은 대지지분이 82.5㎡ 이상이어서 ‘1+1’을 선택할 수 있다. 새 아파트 전용 59㎡와 84㎡를 받고도 5000만~6000만원을 돌려받을 것으로 조합은 추정하고 있다. 1+1 재건축은 대지지분이 넓은 중대형 면적 아파트 소유자들이 재건축 후 중소형 아파트 2가구를 분양받을 수 있도록 한 제도다. 이 단지는 재건축초과이익환수제 부활 전 관리처분인가를 받아 재건축초과이익금 환수 부담이 없다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “재개발 예정지의 빌라와 다세대주택은 투자 전 대지지분을 꼼꼼하게 확인하면서 재건축아파트는 ‘주택형이 같으면 대지지분도 같겠지’하고 안이하게 생각하는 경우가 많다”며 “재개발이나 재건축이나 본인이 소유한 재산의 평가는 대지지분을 기준으로 하기 때문에 투자 전 이를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com