[김하나의 R까기] 로또아파트를 '로또'라 부르지 못하는 이유

남양주시 다산신도시, 분양가 대비 2억원 이상 올라
시세대비 낮은 '다산신도시 자연&자이' 분양 앞두고 로또 논란
조건 까다로워 '로또' 보다는 '인내' 아파트

다산신도시 대장아파트로 꼽히는 '다산 아이파크'

"당연히 매물이 없습니다. 이 동네 부동산들은 전월세만 거래한지 꽤 됐네요. 집값 오를 게 뻔한 데 누가 내놓겠습니까?"(다산동 A공인중개사)

부동산 시장에서 거래가 없는 경우는 크게 두 가지다. 매물이 넘치거나 매물이 없거나다. 현재 서울 강남 부동산 시장이 전자라면 경기도 남양주시 다산신도시는 후자다. 입주하는 아파트들은 분양가 대비 2억원 이상 웃돈(프리미엄)이 붙었고, 매물은 자취를 감췄다.

다산신도시 대장아파트라고 불리는 '다산 아이파크'는 지난 7월에 매매된 이후 4개월째 거래 실종상태다. 국토교통부 실거래가에 따르면 이 아파트의 전용 84㎡는 6억2000만원에 거래됐다. 2015년 10월 분양 당시 3억9000만원대였던 아파트는 2억3000만원(상승률 약 60%) 가량 올랐다. 다른 단지들도 마찬가지다. 대장아파트 바로 옆 민간참여 공공분양으로 공급된 '자연앤롯데캐슬'도 그렇다. 1186가구의 대단지지만 매매거래가 체결된 건 전용 74㎡는 지난 5월, 전용 84㎡A형은 지난 6월이 마지막이었다. 분양 당시 미달이었던 아파트들도 1억원 이상 시세가 치솟았다.

이러한 다산신도시에서 마지막 '로또아파트'가 분양된다는 소식이 파다하다. 진건지구 B3블록에 짓는 민간참여 공공분양 아파트인 '다산신도시 자연&자이' 얘기다. 단지에서 약 300m 거리에 지하철 8호선 연장선 다산역(가칭)이 2023년 완공 예정이다. 단지는 지하 2층, 지상 28~29층, 총 7개동이며 전용면적 74~84㎡의 878가구로 이뤄졌다.

다산신도시에서 진건지구에 계획된 아파트 중 마지막 블록인데다 분양가는 4억원 초반 정도에서 형성될 것으로 보인다. 절대값만 놓고봐도 비슷한 시기에 분양을 앞둔 위례신도시나 대장지구 등 다른 공공택지보다 낮다. 시세보다 2억원 이상 싼 가격이다. 가격만 놓고 봤을 때에는 확연한 '로또 아파트'의 느낌이다.

그러나 분양조건을 세분화하기 시작하면 '로또 아파트' 보다는 '인내 아파트'라는 표현이 적절하다. 복불복(福不福)의 요행이나 운으로 당첨돼 시세차익을 기대하기는 어려운 아파트 당첨조건이 있어서다. 남양주시 다산신도시는 청약조정대상지역이다. 분양권이 입주시까지 전매가 불가능하다. 입주는 2021년 중으로 예상된다. 여기에 공공분양이다보니 조건이 까다롭다. 단지는 경기도시공사와 GS건설이 함께 짓는 민간참여 공공분양이다. 양측이 공동협의체를 구성해 추진하는 사업으로 공공의 안정성과 민간의 기술력이 결합된 형태다.

다산신도시에서 민간참여 공공분양으로 공급된 '다산 자연&롯데캐슬'

분양방식은 민간아파트와 다르다. 전체 물량의 80%가 특별공급에 배정되고 20%가 일반분양이다. 특별공급 조건도 까다롭다. 기관추천 및 국가 유공자(15%), 신혼부부(30%), 다자녀(10%), 노부모부양(5%), 생애최초(20%) 등이다. 일반분양도 민간아파트의 분양과는 당첨 형식이 다르다. 가점 보다는 청약통장의 조건을 우선시 한다. 다시 말해 그동안 공공분양의 조건을 차곡차곡 쌓아온 사람들만이 당첨될 확률이 높다는 것이다.

누구나 넣어서 적은 확률이라도 당첨만 되면 '일확천금(一攫千金)'을 갖는 '로또 아파트'와는 거리가 있다. 특별공급의 면면을 살펴보면 이러한 이유는 더욱 확연하다. 기관추천이나 국가유공자는 그나마 조건이 덜한 편이다. 40%나 배정되는 신혼부부나 다자녀의 경우 6개월 이상 6회 이상을 납입해야 하니 제한이 적어 보인다. 넘어야할 허들은 자산과 소득요건에 있다. 당첨자들의 자산관련자료는 사회보장정보시스템을 통해 일괄 조회된다. 건물과 토지의 자산보유 기준과 보유하고 있는 자동차의 자산기준을 넘어서는 안된다. 도시근로자 가구당 월평균 소득을 넘었다간 부적격 대상이다. 여기에서 부적격자가 상당수 발생된다. 신혼부부의 경우 배점표상 주택건설지역 배점이 3점 있다. 즉 남양주시에 거주해야만 이 배점을 받을 수 있다.

생애최초와 노부모부양은 여기에 또 조건이 있다. 세대주 요건을 채워야 하고 5년 내 당첨자 제한도 있다. 청약통장요건도 24회, 24개월 이상을 채워야 한다. 2년 이상 꾸준하게 불입한 세대주만이 누릴 수 있다.

일반분양도 녹록치 않다. 1순위는 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입해 24개월이 경과된 자가 대상이다. 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입해야 한다. 여기에 충족될시에는 다음 조건으로 당첨자를 가린다. 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액(주택청약종합저축 및 청약저축)이 많고 저축총액이 많은 순이다. 여기서 주의할 점은 매월 최대 10만원까지만 인정한다는 점이다. 총액보다는 긴 시간동안 무주택을 유지하면서 꾸준하게 10만원을 넣은 사람이 당첨자라는 얘기다.

분양 관계자는 "조건이 까다롭다보니 부적격자를 가리는 게 1순위라는 말이 있을 정도다"라며 "시세만 보면 로또라고 생각할 수 있지만, 그동안 이러한 조건을 맞추기 위해 무주택으로 살아온 청약자들에게 기회가 갔으면 하는 바람이다"라고 말했다. 이러한 바람은 인내의 시간을 지나온 예비 청약자들도 같을 것이다.

남양주(경기)=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com