분양가 2억5천만원 초과시 수익의 10∼50%까지 시세차익 환수 위례·성남, 서울 수서·양원 등 대상…대출 기간 길고, 자녀 많아야 유리
국토교통부는 신혼희망타운의 과도한 시세차익 환수를 위해 분양가가 2억5천6만원을 초과하는 경우 수익공유형 모기지 대출을 의무화하기로 했다.당초 신혼희망타운은 초저리의 수익공유형 모기지 대출을 제공하되 대출 여부는 별도로 규제하지 않았는데 분양가가 주변 시세보다 60∼80% 이하로 싸게 공급되면서 로또 논란이 일자 시세차익을 환수하는 쪽으로 방향을 틀었다.
특히 수도권 신혼희망타운의 총 분양가가 2억∼4억원 선으로 낮은 편이어서 당첨자 대부분이 수익공유형이 아닌 일반 대출을 이용하면 입주후 수억원의 시세차익을 고스란히 가져가게 돼 특정 계층에 과도한 시세차익을 안겨준다는 지적이 적지 않았다.
전문가들은 서울·성남 등 수도권 인기지역에서 공급되는 신혼희망타운은 앞으로 수익 공유형 모기지가 의무화될 것으로 보고 있다.
◇ 분양가 2억5천6만원 초과시 기금과 10∼50%까지 시세차익 배분
정부는 현재 신혼희망타운 입주자격중 하나인 '순자산' 기준이 2억5천6만원인 것을 감안해, 분양가가 2억5천6만원 이상인 아파트에 대해서는 의무적으로 분양가의 30∼70% 범위내에서 수익공유형 모기지 대출을 받도록 할 방침이다.
이 경우 위례신도시를 비롯해 내년 4분기께 분양될 서울 수서와 양원지구, 2021년 이후 분양 계획인 성남 서현 등지에서 분양되는 신혼희망타운은 분양가가 2억5천만원을 넘어 수익공유형 모기지 대출이 의무화될 전망이다.수익공유형 모기지 대출은 연 1.3% 저리의 고정금리로 최장 30년까지 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원해주는 대신 주택 매도 또는 대출금 상환 시 시세차익을 기금과 공유하는 제도다.
대출 기간과 자녀수, 주택담보대출비율(LTV)에 따라 최저 10%부터 최대 50%까지 차익을 환수한다.
정부는 다만 대출 이용 기간이 길고, 정산 시점의 자녀 수에 따라 정부가 가져가는 수익의 비중을 낮춰줄 방침이다.예를 들어 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금이 가져간다.
그러나 대출기간이 10년 이후부터는 1년 경과시 정산비율에서 2% 포인트씩, 최저 10%까지 인하된다.
만약 대출 기간이 10∼14년 이하, 자녀가 1명 있을 경우에는 기금이 가져가는 정산비율이 30∼38%로 줄고, 대출 만기가 20∼30년, 자녀가 2명 이상인 경우는 기금 정산비율이 최하 기준인 10%로 떨어진다.
국토부는 계약자가 중간에 집을 팔지 않고 대출 정산을 원할 경우에는 감정평가를 거쳐 주택가격을 산정해 수익을 환수할 예정이다.
계약자가 대출 일시상환을 요구할 경우에는 중도상환 수수료 없이 기금 지분을 정산할 수 있지만 대출 이용 기간이 짧으면 기금의 정산비율이 높아지는 점은 유의해야 한다.
◇ 수익공유 모기지 위례는 '의무', 평택은 '자율'
이번 조치로 신혼희망타운 선도지구인 위례신도시의 분양계약자는 의무적으로 수익공유형 모기지 대출을 받아야 한다.
다음달 말 분양하는 위례신도시의 예상 분양가는 55㎡가 4억6천만원에 달한다.
만약 이 아파트 분양가의 30%를 20년 만기의 수익공유형 모기지 대출을 받고, 20년 뒤 만기 상환시 기금 정산은 얼마나 될까.
이 아파트의 가격이 매년 1.5%씩 상승해 만기시점에 10억4천만원에 매도한다고 가정할 경우 분양가를 뺀 시세차익은 5억8천만원이 된다.
이 경우 계약자의 자녀가 없으면 정산비율 20%가 적용돼 시세차익 5억8천만원의 20%인 1억1천600만원을 기금이 회수하고, 신혼부부는 4억6천400만원의 시세차익을 갖게 된다.
그러나 자녀가 1명이 있는 경우에는 정산비율이 15%로 줄어 기금정산액도 8천700만원으로 감소하고, 자녀가 2명이면 정산비율은 10%로 감소해 정산액도 5천800만원으로 줄어든다.
반대로 대출 기간이 짧고, 자녀 수가 적은 경우 최대 50%까지 수익을 나눠 가져야 해 계약자의 시세차익이 최소 2억9천만원으로 줄어들 수 있다.
대출 만기가 23년 이하일 경우에는 대출을 많이 받을수록 기금 정산비율이 높아지기 때문에 본인의 보유자금과 거주 기간 등을 고려해 득실을 따져야 한다.
예를 들어 자녀가 없는 신혼부부가 대출 기간 10년 만에 수익공유형 모지기를 정산한다고 가정할 경우 분양가의 70% 대출을 받은 경우에는 수익의 48%를 기금이 가져가지만 30%만 대출받은 경우에는 기금정산비율이 28%로 줄어든다.
대출 기간이 24년 이상인 경우에는 대출 기간이나 자녀수, 대출 비율 등과 무관하게 자녀가 없으면 수익의 20%, 자녀 1명이면 15%, 자녀 2명이면 10%를 정산하게 돼 있어 대출을 많이 받는 경우 정산비율 측면에서는 장기 거주가 유리해진다.
다만 정산 시점에 집값이 분양가 이하로 하락할 경우에는 기금에 정산할 금액도 없어진다.
평택 고덕 신혼희망타운은 분양가가 2억5천만원 이하여서 필요에 따라 수익공유형 모기지를 자율적으로 선택하면 된다.한 부동산 전문가는 "위례신도시의 경우 시세차익이 크기 때문에 장기 거주가 가능한 신혼부부는 수익공유형을 선택하는 게 유리할 것"이라며 "그러나 대부분의 신혼부부가 10년 이내에 큰 집으로 옮기기를 선호해 시세차익을 나누는 문제에 대해 민감하게 반응할 것 같다"고 말했다.