"6억 이하 집 노렸다면 적극적으로 매수하라"

내년 부동산시장 어렵지만 무주택자엔 '기회'

30일 여의도 금융투자협회서
한경닷컴 2019 투자전략 세미나

이종우 이코노미스트

주식은 부동산 선행지표
내년부터 시장 침체 본격화
금리 오르면 ‘거품’ 꺼질 수도

채상욱 하나금융 연구원

9·13 대책이후 주택수요 약세
임대 장기보유 稅혜택 사라져
갭투자 줄어 상승폭 둔화될 듯

내년 부동산시장이 어려울 것으로 예상되지만 내 집 마련의 기회는 있다는 전망이 나왔다. 오는 30일 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 열리는 ‘한경닷컴 2019 투자전략 세미나’에 강연자로 나설 이종우 이코노미스트와 채상욱 하나금융투자 연구원의 얘기다.

“부동산 가격 거품”

IBK투자증권 리서치센터장이었던 이종우 이코노미스트는 “주가와 부동산의 관계는 순서의 차이만 있을 뿐 같은 방향으로 움직여왔다”며 “주가가 부동산에 비해 가볍다 보니 먼저 움직이는 게 보통이고, 그다음에 부동산이 따라가는 모양새”라며 “지난 3월부터 주가가 본격적으로 하락한 점을 고려하면 부동산도 내년부터 침체기가 본격화될 수 있다”고 말했다.

특히 부동산 가격이 너무 높게 형성돼 있는 점도 문제라고 지적했다. 미국은 금융위기에 기록했던 저점 대비 부동산 가격이 53.2% 상승했고, 영국을 비롯한 유럽 국가도 비슷한 수준까지 올라왔다. 금리와 경기에 변동성이 있는 시기에도 부동산 가격이 지금과 같이 높은 수준을 유지할 수 있을지가 관건이라는 분석이다.

그가 금리 인상기에 들어설 것으로 보는 이유는 국내 경기가 역사적인 장기 확장기를 보내고 있어서다. 그는 “지금은 2009년 6월 이후 112개월째 경기 확장기”라며 “자산가치가 높은 상황은 정책에 부담”이라고 진단했다.

주식, 채권, 부동산 등 대부분 자산이 올해 최고치를 찍은 바 있다는 점도 지적했다. 정부로서는 거품을 우려하는 상황이다 보니 금리 인상이 불가피하다는 설명이다. 한국의 ‘닥터 둠(비관론자)’으로 불리는 그는 올초 유일하게 증시 하락장을 예상했다. 앞서 2000년 닷컴 버블, 2008년 미국발 금융위기를 미리 경고하면서 주목받았다. 현재 독립적인 이코노미스트로 활동 중이다.

“여유있는 무주택자에겐 기회”

채상욱 하나금융투자 연구원도 부동산시장 약세론에는 동의했다. 그는 “최근 정책이 쏟아져나온 만큼 앞으로 2~3년간 정책으로 인한 가격 왜곡이 발생할 수 있다”며 “잠재 수요자라면 가격 왜곡이 발생한다는 점을 인정하고 이를 응용하는 전략 필요하다”고 말했다. 채 연구원은 지난해 발표된 8·2 부동산 대책은 오히려 다주택자의 투자 수요를 부추겼지만 올해 발표된 9·13 대책은 규제가 촘촘해 주택 수요가 약세로 돌아선다고 봤다. 그는 “9·13 대책은 보유 중에는 보유세가 올라가고 양도할 땐 양도세가 올라가는 것을 회피할 수 없도록 나온 대책”이라며 “공시가격 6억원이 넘는 고가 주택은 임대사업자 등록을 하더라도 장기보유특별공제를 받지 못하도록 변경했기 때문에 고가 주택을 전세 끼고 여러 채 보유하는 행태가 줄어들 것”이라고 예상했다. 전세를 끼고 사는 갭투자와 이것이 집값 상승 등으로 이어지는 고리가 끊어진다고 봤다.

채 연구원은 앞으로 무주택자가 유주택으로 전환하기 좋은 시기가 올 것으로 예상했다. 그는 “현재 무주택인데 1주택이 가능한 환경이고 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 안 난다면 내년엔 주택 구입을 고려해도 된다”고 말했다. 더불어 최근 서울에서 매물이 많이 나오고 호가가 떨어지는 상황은 주택 구매력이 있는 수요자에게 기회라고 봤다. 실수요자가 공시가격 6억원 이하의 소형 주택을 사고 싶다면 내년 적극적으로 매수에 나서도 좋다는 것이다.

그러나 공시가격 기준으로 6억원을 초과한다면 실수요자는 매수 시기를 더 늦춰도 된다고 분석했다. 채 연구원은 “눈여겨본 동네에서 예상보다 호가나 집값의 하락 속도가 빠르다면 상반기 주택 구입을 권할 만하다”고 강조했다.

한경닷컴이 주최하는 ‘한경닷컴 2019 투자전략 세미나’에선 전반적인 경제 흐름부터 증권시장, 부동산, 가상화폐에 이르기까지 투자의 모든 것을 짚어줄 예정이다. 베스트 애널리스트인 손세훈 NH투자증권 스몰캡팀장이 ‘2019 유망종목 8선’을 주제로 주목할 만한 업종과 종목을 설명한다. 어렵거나 막연하게 느껴질 수 있는 가상화폐에 대해 알아보는 시간도 있다. 김산하 케이앤와이파트너스 공동설립자는 ‘가상화폐 폭등과 폭락 그 후, 어떻게 다음 기회 잡나’를 주제로 강연한다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com