[집코노미] 3억 vs 3000만원…1호 신혼희망타운 기대수익 극과 극
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위례·평택 고덕서 신혼희망타운 첫 공급
"저렴하긴 하지만…" 입지별 평가 엇갈려
◆위례신도시, 주변보다 3~4억 싸
일선 중개업소들에 따르면 서울 송파구 장지동 '송파위례24단지 꿈에그린' 전용 51㎡ 시세는 8억원 선이다. '송파위례22단지한라비발디'의 동일면적 매매시세는 7억5000만~7억7000만원 정도다. 성남 수정구 창곡동 '위례자연앤센트럴자이' 시세 역시 7억 중반에 형성돼있다. 위례 G공인 대표는 “수요가 가장 많은 소형 면적 전용 59㎡는 9억~9억5000까지 올라있다”고 말했다.평택 고덕지구 전용 55㎡의 분양가가 2억3800만원, 전용 46㎡ 분양가는 1억9900만원이다. 3.3㎡ 당 990만원 정도다. 주변 시세보다는 다소 저렴한 편이지만 위례신도시만큼은 아니다. 고덕신도시 내에서 지난해 분양한 다른 공공주택들의 분양가는 3.3㎡ 당 1080만~1180만원 정도였다. 전용 59㎡ 분양가는 2억6000만~2억8000만원 정도로 신혼희망타운이 3000만~4000만원 정도 낮은 편이다. 고덕지구를 제외한 평택 구도심 시세는 3.3㎡ 당 680만~900만원 정도로 훨씬 낮다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “인기 공공택지에서 공급되는 신혼희망타운과 수도권 외곽·지방 공공택지에서 공급되는 신혼희망타운 간 기대수익 차이가 극심할 것으로 보인다”며 “기대수익 차이로 인해 소수의 인기 지역에서 공급되는 신혼희망타운만 인기를 누릴 가능성이 높다”고 전망했다.
위례 B공인 관계자는 “위례 안에서도 거여·마천지구와 가깝고 마천역을 이용하기도 어렵지 않은 편이어서 입지가 좋다”고 평가했다. 일부 가구에서는 골프장, 산 등을 조망할 수 있을 전망이다. 위례G공인 대표는 “자이, 힐스테이트, 우미린 등 브랜드에 둘러싸인 가운데 입지에 들어서 주거환경은 더욱 좋아질 것”이라고 설명했다.
신혼희망타운 입주자격은 무주택 가구 구성원으로, 혼인기간이 7년 이내의 신혼부부이며 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실 증명이 가능한 예비신혼부부 또는 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족에게 주어진다. 재혼 부부는 신혼부부로 인정된다. 결합 전 각자 키우던 자녀도 인정받는다. 한부모 가정의 결혼 기간은 자녀의 나이에 비례해 산정한다. 만 2세 이하 자녀가 있으면 결혼 기간 2년 이내 신혼부부와 같은 자격이 주어진다.
신혼희망타운 청약자의 소득은 맞벌이 신혼부부의 경우 도시근로자 평균 소득의 130%(650만원), 외벌이는 120%(600만원) 이하로 제한된다. 상시 근로자의 근로소득은 ① 건강보험 보수월액 ② 국민연금 기준소득월액 ③ 고용, 산재보험 보수월액 ④ 장애인고용공단 장애인입금내역 ⑤ 국세청 종합소득(근로소득) 순으로 우선 조회되는 금액으로 산정한다. 사업자의 경우 국세청의 종합소득(사업소득) 금액을 기준으로 산정한다. 그 외 재산소득(임대·이자·연금소득)이나 기타소득(각종 수당·연금·급여 등)이 있는 경우 소득에 포함된다.
부동산·자동차·예금·주식 등을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 2억5060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 순자산은 사회보장시스템(범정부)을 통해 조회한 값을 기준으로 판단한다. 예비부부의 자산은 각자의 자산을 합해 계산한다.
◆2단계 가점제 통해 입주자 선정
청약자 중 입주자를 선정할 때는 2단계 가점제를 적용한다. 신혼일수록 당첨 확률이 높다. 전체 물량의 30%를 혼인 2년 이내인 부부나 예비부부에게 가점제로 우선 공급하기 때문이다. 가구 소득이 낮을수록, 해당지역 연속거주기간이 길수록, 입주자저축납입인정 횟수가 많을수록 가점이 높다. 1단계 가점표는 9점 만점이다. ① 가구소득 ② 해당 지역 연속 거주기간 ③ 입주자저축 납입인정 횟수 등 3개 항목에 각 1∼3점이 부과된다.
가구 소득은 도시근로자 월 평균소득의 100%(맞벌이 110%)를 초과하면 1점, 70∼100%(맞벌이 80∼110%)이면 2점, 70%(맞벌이 80%) 이하면 3점이다. 해당 지역(시·도) 연속 거주 기간은 특별시·광역시·특별자치도·특별자치시 또는 도에 최근 전입한 후 입주자모집 공고일까지 연속적으로 거주한 기간이다. 예를 들어 하남시에서 건설해 공급할 때는 경기도 최근 전입일부터 입주자모집 공고일까지의 기간이며, 서울에서 공급할 때는 서울시 최근 전입일부터 공고일까지의 기간이다.
우선 공급된 30%를 뺀 나머지 70% 물량은 1단계 낙첨자와 그 외 신청자격이 있는 부부를 대상으로 다시 가점제로 뽑는다. 미성년 자녀가 많을수록, 무주택기간이 길수록 당첨 가능성이 높다. 2단계는 가점표가 12점 만점이다. ① 미성년자 수 ② 무주택 기간 ③ 해당 지역 연속 거주 기간 ④ 입주자저축 납입인정 횟수 등 4개 항목에 1∼3점이 부여된다. 미성년자 수는 1명은 1점, 2명은 2점, 3명은 3점씩 부여된다. 이때 배 속의 태아나 입양자도 자녀에 산입된다.
무주택 기간은 1년 미만이 1점, 1∼3년은 2점, 3년 이상은 3점이다. 무주택 기간은 공고일 현재 무주택 가구 구성원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간이다. 신청자의 무주택 기간은 30세가 되는 날부터 계속해 무주택인 기간으로 산정한다. 30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인관계증명서에 혼인 신고일로 등재된 날부터다.
분양가가 2억5060만원을 초과하는 신혼희망주택 입주자는 수익공유형 모기지 대출(분양가의 30~70%)을 의무적으로 받아야 한다. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원한다. 대신 주택을 팔거나 대출금을 상환할 때 시세차익의 일정 비율을 시세 차익 규모, 대출 기간, 자녀 수 등에 따라 주택도시기금과 나눠야한다. 시세차익의 최대 50%에서 최저 10%가 환수된다.
대출 이용 기간이 길고, 정산 시점의 자녀 수가 많으면 환수 비중이 최대 10%까지 줄어든다. 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금이 가져간다. 대출 기간이 10~14년 이하, 자녀가 1명 있을 경우에는 기금이 가져가는 정산비율이 30∼38%로 줄어든다. 대출 만기가 20∼30년, 자녀가 2명 이상이면 기금 정산비율이 최하 기준인 10%로 떨어진다.
위례신도시에서 공급하는 신혼희망타운의 추정 분양가(전용면적 55㎡)는 4억6000만원으로, 계약자 모두가 분양가의 30~70%를 수익공유형 모기지로 대출받아야 한다. 나중에 집을 팔 때 기금과 시세 차익을 나눠야 한다는 의미다. 고덕 신혼희망타운은 분양가가 낮아 해당사항이 없다.
◆전매제한, 거주의무 필수 확인
신혼희망타운 입주민에게는 강화된 전매제한과 거주의무가 적용된다. 시세보다 낮은 가격에 분양 받아 차익을 누리려는 투기 세력을 사전에 차단하기 위한 조치다. 공공택지 내 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 주택은 전매제한 기간 8년·거주의무기간 5년이 적용된다. 분양가격이 인근 시세의 70~85%인 주택은 전매제한 기간 6년·거주의무 3년, 인근 시세의 85~100%인 주택은 전매제한 기간 4년·거주의무 1년이 각각 적용된다.
국토부가 예상한 위례신도시 신혼희망타운 분양가는 인근 ‘위례자연앤센트럴자이’ 전용 51㎡ 6억5000만∼7억원의 65~70% 수준이다. 따라서 전매제한 기간은 8년, 거주의무기간은 5년 적용이 유력하다. 고덕 신혼희망타운은 시세 대비 85~100% 정도여서 전매제한, 거주의무기간이 상대적으로 짧을 것으로 예상된다.
신혼희망타운에는 신혼부부 맞춤형 특화설계가 도입된다. 거주 의무기간 동안 자녀가 태어나 성장하더라도 불편 없이 거주할 수 있는 보육환경을 마련하는 데 중점을 뒀다. 지구별 여건 및 단지별 특성에 따라 어린이집, 공동육아나눔터, 장난감도서관, 맘스카페, 키즈카페, 실내놀이터 등 육아 관련 커뮤니티 시설이 조성될 예정이다.
건강한 육아환경을 갖추기 위해 냉·난방겸용 시스템에어컨, 화상방지 수도꼭지, 높낮이조절형 세면대, 공기청정기 등을 기본으로 설치하고 장난감 살균기와 초음파식 장난감세척기를 도입한다. 미세먼지·이산화탄소 감지센서와 환기장치를 연동해 오염물질을 자동배출하는 스마트 환기시스템, 외부 먼지 유입을 차단하는 에어샤워기, 중앙집진식 진공청소시스템 등이 설치돼 영·유아를 외부 오염 물질로부터 안전하게 보호한다.
국공립 어린이집을 중심으로 영유아부터 학령기 어린이까지 케어시설을 집적화한 ‘그로잉센터(Growing Center)’를 확충한다. 유치원과 초등학교 등 교육시설과 인접한 역세권 부지를 사업지로 선정한다는 계획이다. 학교와 단지를 연결하는 ‘학교가는 길’에는 공공건축가와 지역주민참여형 특화설계를 반영해 즐거운 등하교를 돕는다. 지하주차장은 100% 지하에 조성하고 지상공간에는 연령대별 놀이행태를 고려한 실내놀이터 등 ‘창의 놀이터’가 들어선다.
세대 내부 역시 육아 맞춤형으로 꾸며진다. 아이의 성장에 맞춰 집을 리모델링할 수 있도록 다기능 알파룸과 가변형 설계가 적용된다. 늘어나는 생활용품을 보관할 수 있는 계절창고가 지하에 설치되며 층간소음을 방지하기 위한 차음 기능성 바닥재도 옵션으로 선택할 수 있다.
신혼희망타운은 내달 20~30일께 위례신도시(508가구)와 평택 고덕신도시(891가구)에서 분양이 시작된다. 내년에는 서울 양원(405가구), 수서역세권(635가구)에서 분양 물량이 나온다. 2020년에는 고덕 강일(3538가구)에서, 2021년에는 성동구치소 부지(700가구)에서 공급이 예정돼 있다. 2022년엔 은평 재정비(810가구)·개포동 재건마을(340가구) 등에서 신혼희망타운을 선보일 예정이다.경기도의 경우 내년 하반기 화성 동탄(1171가구), 고양 지축(750가구), 남양주 별내(383가구), 시흥 장현(964가구), 하남 감일(510가구), 파주 운정3(799가구), 파주 와동(370가구), 화성 봉담2(481가구) 등에서 분양을 진행한다. 2020년에는 경기도 양주 회천(696가구), 고양 지축(607가구) 등에서 분양할 예정이다. 이밖에 지방을 보면 아산 탕정, 부산 기장, 행복도시 등에서 신혼희망타운이 나온다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com