[집코노미] 매번 발전하는 소지섭의 빌딩 투자
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조물주 위에 건물주
그의 빌딩(건물) 투자는 2011년부터 시작됐다. 소지섭은 본인이 거주하는 주거용부동산 투자도 게을리 하지 않았지만, 빌딩 투자도 꾸준히 하고 있다.
매입시 대출을 이용하지 않고 전액 본인의 자금만으로 매입했다. 직영으로 사용하기 위해 내·외부 리모델링을 통해 현재 모습의 사옥이 탄생했다. 기본적인 건물의 외형을 유지하고, 외벽의 마감재와 낡은 창문의 교체만으로 고급스런 느낌으로 탈바꿈시켰다. 이곳을 매입한 이유는 1층의 넓은 자주식 주차장과 쾌적한 주위환경 때문으로 보인다. 매입 당시 주변엔 고급주택 등이 밀집해 조용하고 한적했다. 7년이 지난 현재 주변엔 스튜디오와 웨딩관련업체 디자인회사등의 사옥 등이 다수 분포되어 있다.
그는 왜 이 건물을 매입을 했을까. 위치나 건물의 외형 등으로 봤을 때, 추가적으로 직접 사용할 목적 또는 첫번째 투자한 사옥을 매각하고 이곳으로 이전할 계획이었을 확률이 크다. 그게 아니라 단순히 본인이 잘 아는 지역에 투자목적으로 매입했다면 잘못된 선택이었다고 판단된다. 여기서 중요한 포인트는 첫번째 투자와는 다르게 대출을 이용하기 시작했다는 점이다. 이때부터 대출을 활용한 투자에 대해 경험을 했을 것이다. 다만 투자한 곳이 또 제1종일반주거지역이란 점이 아쉽다. 첫번째 투자한 곳보다는 다소 위치가 좋아졌긴 했지만 가격을 더 주고 샀기 때문에 더욱 그렇다. 단순 시세차익은 2억2000만원이지만 매입시 취득세등 세금 및 부대비용을 감안한다면 매각시 시세차익은 없는 셈이다.
이 빌딩은 매입당시 전건물주가 어학원으로 일부층을 사용하고 있었다. 예상컨데 논현동에 있는 소지섭 소속사인51k(피프티원케이)도 이 빌딩에 일부 층을 직접 사용할 것으로 보인다.
이번 투자는 사옥과 임대수익, 시세차익까지 3가지를 한번에 해결할수 있는 탁월한 선택으로 보인다. 세번째 투자의 특징은 과감함이다. 매입금액 293억원 대비 대출을 70% 정도 받았고 그 금액은 무려 210억원이었다. 현금투입은 70억원 수준이다. 이러한 투자가 가능했던 이유는 복합적으로 추정된다. 우선 건물에서 나오는 월세가 매월 1억원 정도로 많은 게 매력이다. 강남의 노른자 땅이어서 꾸준히 가격이 오를 가능성도 있다.
소지섭의 투자에서 여러가지 투자유형이 보인다. 첫번째 투자는 안정지향형 투자다. 매입시 본인 자금만을 투입해 금리 변동 리스크를 없앴다. 리모델링 경험을 통해 건물의 가치상승도 경험했다. 직접 사용을 했기 때문에 임대수익은 전혀 없었다. 안정적인 투자로 인해 버린 이득이 너무 큰 투자였다.
두 번째 투자는 처음으로 대출을 이용한 투자였다. 매입금액 40억원 대비 15억원의 대출을 이용했다. 약 30% 정도의 대출을 이용한 것이다. 임대수익이 많이 나오는 건물이 아니여서 대출이 조심스러웠을 것이다. 대출을 이용한 점은 좋은 선택이였으나, 이번엔 위치와 금액이 아쉬웠다. 그 결과 매각했을 때 시세차익은 없었다.
세 번째 투자는 공격적인 유형이다. 70%이상의 대출을 이용하는 결정이 쉽지 않았을 것이다. 지금까지의 경험으로 큰 배팅을 했을 것으로 보인다. 테헤란로대로변 그것도 코너에 300억원 이하의 새로 지어진 빌딩은 거의 없다. 그리고 테헤란로 중에서도 대형개발계획 중 하나인 르네상스 재개발지역 건너편의 입지 또한 장점으로 추후 가치상승 여지가 충분하다고 생각한다.3번의 투자방식을 본인의 상황에 맞춰 잘 응용하면 향후 투자에 도움이 될 것으로 보인다.
글=오승민 원빌딩부동산중개 수석팀장
정리=집코노미팀