한강변 5300가구·3000가구 '매머드급'…강남 '富村 지도'가 바뀐다

반포1·신반포4 재건축 인가

반포1단지·신반포4지구 재건축 부담금 적용 안받는데다
한강 조망권에 최고급 특화설계…서울 최고가 단지 될듯
관리처분 인가 못받은 대치쌍용2차 등 사업 사실상 '스톱'

서울 반포주공1단지 1·2·4주구와 신반포4지구가 3일 재건축을 위한 관리처분계획인가를 받았다. 전문가들이 서울 최고 부촌으로 거듭날 것으로 예상하는 반포동 일대 아파트. /강은구 기자 egkang@hankyung.com

현재 국내에서 아파트값(실거래가 기준)이 가장 비싼 단지는 서울 반포동 아크로리버파크와 삼성동 아이파크다. 각각 3.3㎡(평)당 9000만원을 넘는 실거래가를 기록했다. 그러나 작년 말 관리처분계획인가를 신청한 단지들이 이들 아파트 가격을 능가할 것으로 부동산 전문가들은 예상했다. 똑같이 뛰어난 한강 조망권을 자랑하지만 새아파트인 데다 5성급 호텔보다 나은 커뮤니티시설을 갖출 예정이어서다.

“각각 8000억원·2조원 아꼈다”

반포주공1단지 1·2·4주구와 신반포4지구가 관리처분인가를 받으면서 올초 서울시 주거정책심의위원회가 인가 시기를 조정한 7개 강남권 재건축 단지가 모두 재건축초과이익환수제를 피하게 됐다. 서울시는 당초 강남구 개포주공1단지(5040가구), 송파구 잠실진주(1507가구) 등의 관리처분인가 시점도 연기했다. 조합원 간 분쟁 등에 휘말린 일부 단지가 인가를 받을 수 없을 것으로 예상했지만 결과는 달랐다.

작년 서울 강남권 주요 재건축 단지는 ‘관리처분 레이스’를 벌였다. 각 구청에 연말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 일정을 바짝 앞당겼다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 작년 6월 서울시 건축심의를 통과하고 석 달 만인 9월 시공사 선정과 사업시행인가 획득을 모두 마쳤다. 신반포4지구 조합은 사업 시행 속도를 높이기 위해 공동사업시행 방식을 채택했다.

다른 단지도 마찬가지다. 신반포3차·경남 조합은 작년 2월 정비계획 심의를 통과했고, 작년 9월 사업시행인가를 받고 12월 관리처분인가를 신청해 올 7월 인가를 획득했다.

이는 모두 올해 부활한 재건축초과이익환수제를 피하기 위해서다. 조합원별로 부과되는 초과이익환수금이 많게는 수억원에 이를 것으로 추산된다. 실제 제도를 적용받으면 사업을 추진하기 어렵다고 조합은 판단했다. 반포주공1단지 1·2·4주구 조합에 따르면 이 단지가 재건축초과이익환수제를 적용받았을 경우 단지 전체에 적용되는 부담금은 약 2조원이다. 신반포4지구는 부담금을 8000억원으로 추산했다.

“서울 최고 부촌 될 것”

작년 말 관리처분인가를 신청한 한강변 단지들은 입주 후 최고의 부촌으로 거듭날 것으로 전문가들은 예상했다. 반포주공1단지, 신반포3차·경남 등이다. 현재 가장 집값이 비싼 아파트는 모두 한강변에 자리잡고 있다. 이들 단지는 기존 최고가 아파트에 비해 한강조망권 측면에서 뒤지지 않는다. 게다가 최고급 특화설계를 적용할 예정이다. 현대건설은 반포주공1단지 1·2·4주구 건축특화에만 약 2480억원을 들일 예정이다. 명품 브랜드 마감재와 빌트인 가전을 제공한다. 커뮤니티시설도 마찬가지다. 현대건설은 단지 안에 840석 규모의 오페라하우스, 수영장 등 각종 운동시설, 실내 테니스장, 실내 아이스링크까지 짓겠다고 제안했다.

신반포3차·경남아파트를 재건축하는 ‘래미안 원베일리’도 각종 특화설계를 선보인다. 삼성물산은 이 단지에 한강을 조망할 수 있는 스카이브리지와 스카이로비를 마련할 예정이다. 글램핑장을 설치하고 피트니스클럽, 스크린골프장, 사우나, 실내수영장 등도 들인다. 건물 외벽 등에 LED 조명을 설치해 동영상을 보여주는 ‘미디어 파사드’를 활용해 차별화한 외관을 선보인다.

반면 사업 한두 단계 차이로 관리처분인가를 신청하지 못한 조합은 사업을 정지하다시피 하고 있다. 대치쌍용2차 조합은 시공사를 선정하고도 정식 계약조차 맺지 못하고 있다. 이 단지는 작년 사업시행인가 단계까지만 사업을 진행해 초과이익환수제를 적용받는다. 대치쌍용2차 조합은 재건축 부담금 추정치가 클 경우 조합원 총회를 열어 재건축 사업을 연기하거나 중지하는 안을 투표에 부칠 계획이다.

한 정비업계 관계자는 “작년 12월31일을 기점으로 향후 5~7년간 재건축 공급이 가능한 곳과 아닌 곳이 갈린 셈”이라며 “재건축초과이익환수제를 피한 곳은 희소가치까지 더해 정부의 당초 목표와 달리 집값이 더욱 뛰게 됐다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com