[집코노미]'에어비앤비로 돈도 벌고 1주택 비과세 유지하는 법

최근 개인이 게스트하우스를 운영하는 경우가 늘고 있다. 외국인 관광객 증가세에다 에어비앤비 등 숙박객을 쉽게 유치할 수 있는 방법이 등장해서다. 통계청에 따르면 외국인 관광객은 2011년 약 980만명에서 2017년 약 1333만명으로 늘었다.

게스트하우스는 법적 용어가 아니다. 본래는 외국 가정에서 손님의 잠자리를 위해 별도로 마련된 주택이나 공관의 부수시설을 일컫는 말이다. 최근엔 여행객이 호텔보다 저렴한 가격에 묵을 수 있는 숙박시설을 칭하는 말로 쓰인다.

게스트하우스는 건축법상 주택이나 공동주택 또는 근린생활시설로 분류된다. 하지만 건물은 근린생활시설이 아니라 주택으로 표시된다. 통상 인허가 과정에서 도시민박업으로 허가를 받기 때문이다. 관광진흥법과 건축법시행령 등에 따라 도시민박업은 주택에만 허가가 나온다. 근린생활시설 용도의 건물은 주택으로 변경한 후에야 인허가를 받을 수 있다.

그렇다면 게스트하우스는 세법상으로 주택인가, 주택이 아닌가? 이는 게스트하우스로 이용하는 건축물을 주택으로 볼 것인지에 달려있다. 세법상 주택이란 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 즉 도시민박업 인허가 과정에서 필요에 의해 공부상 주택으로 등록되었다 하더라도, 사실상 숙박 용역을 제공하는 사업용으로만 사용한 경우엔 주택이 아닌 것으로 본다.

따라서 사업용으로만 사용했다면 게스트하우스는 주택 수에 포함되지 않는다. 이 경우엔 게스트하우스와 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 이가 다주택자로서 양도세 중과를 적용받지 않는다. 그리고 본인 거주용 주택은 비과세 요건을 갖추었을 때 1주택 비과세를 받을 수 있다.

게스트하우스가 사업용으로만 사용한 건물인지를 따질 땐 사실관계를 따른다. 세법상의 실질과세원칙이다. 게스트하우스로 등록만 되어 있고 실제는 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 인정받아 과세 대상이 될 수 있다.

그러므로 게스트하우스를 운영할 땐 숙박업 건물로 이용한 증빙을 준비해두면 사업용으로 인정받는 데 도움이 된다. 공중위생관리법에 의한 점검을 받은 사실을 입증하는 서류, 에어비앤비나 소셜커머스 등을 통해 숙박 예약을 받은 자료나 현금영수증 등도 챙겨둘 만 하다. 게스트하우스를 어떤 용도로 사용했는지를 증명하는 것은 납세자가 직접 챙겨야 하는 일이란 점을 잊지 말자.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사