계속 오른다 vs 한풀 꺾인다…내년 집값 전망 '극과 극'

서울·일부 광역시는 상승세 유지 전망
공급 과잉에 지방은 하락폭 확대될 듯

‘집값 상승세 유지 vs 하락으로 역전세난.’

내년 부동산 시장에 대한 전망이 극과 극을 달리고 있다. 부동산 관련 기관들은 주택 가격이 전국적으로 하락할 것으로 보고 있지만 증권업계는 올해의 상승세가 유지될 것으로 전망하고 있다. 아파트 가격이 이미 많이 오른 데다 불확실성도 높다 보니 전망이 크게 엇갈리고 있다.

부동산 연구소 “내년 전국 집값 하락”

부동산 전문 연구소들은 대체로 내년 주택시장을 비관적으로 예측했다. 한국건설산업연구원은 내년 전국 주택 매매가격(지수 변동률 기준)은 1.1%, 전세 가격은 1.5% 하락할 것으로 예상했다. 지역별로는 지방이 2% 하락할 것으로 내다봤다. 올해 3.1% 상승한(4분기 추정치 포함) 수도권도 내년에는 0.2% 떨어질 것으로 전망했다. 다만 서울 집값은 상대적으로 강세를 유지할 것으로 예상했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “고가 주택 수요자들이 장기 보유를 선택한 서울은 상대적 강세가 유지되겠지만, 그 밖의 지역에선 거시경제의 어려움을 피해가기 어려울 것”이라며 “지방은 거시경제 부진의 영향을 직접적으로 받아 하락폭이 더욱 확대될 것”이라고 지적했다.

현대경제연구원은 “내년 주택산업이 고강도 규제와 미분양주택 적체 등으로 어려움을 겪을 것”이라고 전망했다. 이로 인해 금융위기 때 20%를 넘었다가 2016년 9.2%까지 떨어졌던 건설업 내 한계기업(경쟁력 상실로 성장이 어려운 기업) 비중이 다시 높아질 수 있다고 관측했다.

주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’에서 내년 전국 주택 매매가격이 0.4% 하락할 것으로 예측했다. 올해는 6.2% 상승했다. 특히 아파트값 상승률은 올해 8.6%에서 내년 1.6% 수준으로 떨어질 전망이다. 김덕례 주산연 주택연구실장은 “올해도 서울 아파트와 단독주택을 중심으로 호황이 나타났을 뿐 전국적으로는 위축 조짐을 보였다”며 “이 추세가 내년까지 이어진다면 중소 주택업체의 자립이 쉽지 않을 것”이라고 우려했다. 이어 “특히 지방은 공급 과잉과 지역 산업 침체, 전세 가격 하락 등의 현상이 복합적으로 나타나고 있어 집중적인 모니터링과 정책 역량 집중이 필요해 보인다”고 밝혔다.

증권업계 “상승 유지될 것”

증권업계는 전반적으로 올해의 상승세가 내년까지 이어질 것으로 보고 있다. 이상우 유진투자증권 연구원은 내년 전국 집값 상승률(KB부동산 평균 가격 기준)은 4.8%, 서울 집값 상승률은 8.4%로 전망했다. 올해 전국(9.8%) 및 서울(21.4%) 상승률과 비교하면 절반 수준이지만 여전히 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 또 경기는 7%, 인천은 2% 상승할 것으로 내다봤다. 다만 지방은 3% 떨어져 올해의 하락세를 이어갈 것으로 예상했다. 이 연구원은 “올해보다 내년 주택시장이 좋지 않지만 하락 전환하지는 않을 것”이라며 “다만 지방은 일부 광역시를 제외하고 하락세가 이어질 것으로 본다”고 말했다.

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장도 내년 상반기까지 소폭의 상승세가 이어질 것으로 전망했다. 홍 팀장은 “소득 상위 20%의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 보면 여전히 주택 구매 여력이 있다”고 설명했다.

인기 부동산 컨설턴트인 아기곰(필명)은 내년 서울 집값(지수 변동률 기준)이 2016~2017년 수준인 5%가량 오를 것으로 전망했다. 시중의 부동자금이 1117조원으로 역대 최대치이고, 양도세 중과와 주택임대사업자 등록 증가로 매물이 부족해서다. 그는 “서울은 매물 부족 현상이 지속되고 있어 수요가 줄어도 가격이 떨어지지는 않을 것”이라고 말했다.

거래량·주택 공급량 감소

대구 복현 아이파크 조감도

정부의 주택 관련 대출 규제와 양도세 강화 등으로 내년 거래량은 올해보다 줄어들 것으로 봤다. 주산연은 내년 전국 주택 매매 거래량은 올해(90만 건 예상)보다 6% 정도 줄어든 85만 건을 기록할 것으로 추산했다. 특히 본격적으로 주택 가격이 조정되는 서울·수도권에서 거래량이 크게 줄어들 것이라고 예상했다.

주택 공급량도 올해보다 10~20% 정도 감소할 것으로 봤다. 특히 올해 집값 상승세가 거셌던 대구(-28.2%), 대전(-38.9%) 등은 내년 준공 물량이 감소할 것으로 예상되고 있다. 내년 신규 분양도 올해에 비해 대폭 줄어든다. 올해 말까지 2만여 가구가 분양되는 대구는 내년 8500가구로 물량이 줄어든다. 이달에는 HDC현대산업개발이 대구 북구에서 복현시영82·83 아파트를 재건축하는 ‘대구 복현 아이파크’ 등 1400여 가구가 분양될 예정이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com