급매로 산 임야에서 분묘가 발견됐다면…

토지 투자 전략
PB 리포트

A고객으로부터 연락이 왔다. 본인이 올여름에 임야를 샀다고 한다. 경사도 완만하고 준보전산지라서 개발도 가능한 임야였다. 그런데 한 번만 가보고 매입한 것이 화근이 됐다. 최근 다시 가보니 매입할 당시에 보이지 않던 분묘가 있다는 것이다. 급매로 싸게 살 수 있다는 말에 성급히 계약을 진행하면서 꼼꼼히 살피지 못한 것이다. 임야를 매입할 때 보이지 않았던 분묘들이 겨울이 되면서 나타나는 경우가 종종 생긴다. 여름에는 수풀에 가려져 있던 분묘가 낙엽이 지면서 보이는 사례가 적지 않다.

분묘의 후손이 해당 지역에 있는 사람이라면 그나마 협의를 통해 이장할 수 있다. 하지만 아무런 연락처도 알 수 없는 무연고 묘일 경우에는 더욱 복잡해진다.

먼저 민법상 특수한 권리인 분묘기지권을 이해할 필요가 있다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 있는 분묘에 대해 관습법상 인정되는 지상권의 형태로 볼 수 있다. 분묘가 존속하는 동안 계속해서 수호와 봉사를 할 수 있는 권리다. 누구의 간섭 없이 자손 대대로 묘를 유지할 수 있다는 뜻이다.

분묘기지권은 등기부등본상에도 나타나지 않기 때문에 전이나 임야를 살 경우에는 특히 주의해야 한다. 분묘기지권이 형성되는 조건에는 세 가지 경우가 있다. 첫째 20년간 평온하게 점유해 시효를 취득한 경우, 둘째 토지 소유자의 승낙을 얻은 경우, 셋째 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도의 배제 특약 없이 토지만 매각한 경우에 분묘기지권이 성립한다.

매입한 토지 위에 분묘가 발견된다면 후손이 존재하는지, 분묘기지권이 인정되는지부터 확인해야 한다. 다행히 후손도 확인되고 분묘기지권이 인정되지 않는다면 이장 요청을 하면 된다. 협의가 안 되면 법적으로 판결을 받아 집행도 가능하다.

그런데 무연고 묘로 판단된다면 해당 지자체에 무연고 묘 개장 허가 신청을 하고 법적 절차를 통해 개장해야 한다. 분묘 앞에 팻말이나 플래카드 등으로 분묘의 개장을 알리는 내용을 3개월에서 1년 동안 게시해야 한다. 이후 지자체에 개장 신청을 하고 일간지에 2회에 걸쳐 개장 공고를 한다. 그럼에도 연고자가 나타나지 않을 경우 개장 허가를 받아 개장하고 화장해야 한다. 화장 후 지자체 공동 납골당에 10년 동안 안치해야 한다. 이 모든 비용을 토지주 부담으로 해야 한다. 그리고 분묘기지권이 인정되는 분묘라면 합의를 통해 이장할 수밖에 없다. 이렇게 사전에 확인되지 않은 분묘가 발견되면, 장시간이 소요되고 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있다.

이처럼 전이나 임야를 매입할 때는 분묘에 특별히 신경 써야 한다. 매입을 하더라도 여름보다는 겨울에 토지를 꼼꼼히 살펴보고 매입을 검토해야 한다. 그리고 매매계약서에 분묘에 대한 특약을 꼭 명시해야 한다.

분묘가 존재할 경우에는 매도자 책임으로 해결한다는 내용을 넣어야 나중에 분쟁을 막을 수 있다.

최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >