"상업-주거지 사이 논밭, 주변에 아파트 들어서면 용지변경 가능성"

고수 인터뷰 - 김종율 보보스부동산연구소 대표

시가지로 팽창하는 지역
도시개발사업 진행 주목해야
토지 싸게 매수할 기회

대규모 개발사업에 혹하지 말고
시행사업자 꼼꼼히 살펴봐야
'묻지마 투자'는 실패 지름길

“토지 투자는 알면 알수록 쉽습니다. 대부분 제대로 공부하지 않고 ‘묻지마’식 투자에 나서거나 전문가의 컨설팅에만 의존하다 실패하죠. 자신만의 안목을 키우는 게 중요합니다.”

김종율 보보스부동산연구소 대표(사진)는 “토지 투자가 어렵다는 편견을 넘어야 한다”며 이같이 말했다. 그는 최근 자신의 토지 투자 노하우를 담은 책 《나는 오를 땅만 산다》를 냈다. 딱딱한 이론보다는 실전 사례 위주로 알기 쉽게 풀어 쓴 책이다. 김 대표는 “토지 시장은 일반인이 접근을 어려워하는 만큼 저렴하게 매수할 기회가 많은 게 특징”이라며 “그래서 오히려 쉬운 투자 방법이기도 하다”고 강조했다.

○“신문 기사 놓치지 말아야”

김 대표는 신문 기사 등 부동산 관련 뉴스를 놓치지 않고 꼼꼼히 보는 게 성공하는 투자의 첫걸음이라고 강조했다. 그는 “사소한 뉴스라도 하나씩 머릿속에 쌓아가다 보면 토지 시장의 패턴이 보인다”며 “사례를 통해 손쉽게 익힐 수 있는 최고의 공부”라고 말했다.

특히 초보 투자자들이 솔깃해하는 대규모 개발사업일수록 뉴스의 행간을 들여다봐야 한다는 게 김 대표의 설명이다. 그는 “정부나 지방자치단체가 대규모 개발을 한다고 발표하면 여기 혹하는 투자자가 많지만 사업시행자가 누구인지를 면밀히 들여다봐야 한다”며 “시행자가 아예 나타나지 않거나 사업을 끌어갈 만할 여력이 안 되면 영원히 행정계획으로만 남을 가능성이 높다”고 말했다. 개발계획이 세워졌다고 해서 장밋빛 전망만으로 뛰어들었다간 낭패를 보기 십상이라는 의미다.

택지 조성 관련 소식에도 귀를 기울여야 한다고 김 대표는 조언했다. 그는 “신규 택지는 지자체에서 행정계획을 먼저 세운 뒤 승인 신청을 하면 국토교통부에서 승인해주는 형태가 많다”며 “서울 강남 수서역세권도 이 같은 방식으로 공공주택지구로 지정됐다”고 설명했다.

반대로 택지 개발이 취소되는 게 기회가 될 수도 있다. 주변 지역엔 여전히 집이 부족하다는 의미여서다. 김 대표는 “택지 조성이 좌초한다는 뉴스가 나오면 함께 추진됐던 철도와 도로, 산업단지 등 인프라 구축은 예정대로 진행되는지 살펴야 한다”며 “기존 계획대로 진행된다면 주변에 집을 지을 만한 땅의 가격이 요동을 칠 가능성이 높다”고 말했다.

○“시가지 확장에 주목”

김 대표는 “앞으로 시가지가 될 가능성이 높은 비(非)시가지에 주목해야 한다”고 조언했다. 예컨대 상업지역과 주거지역 사이에 있는 논밭이 대표적이다. 그는 “주변에 아파트가 들어서고 도로가 나면서 농지가 잘리기 시작한다면 지자체에서 용도를 올려줄 가능성이 있다”며 “1종 일반주거지나 1종 전용주거지역 등으로 용도가 상향될 수 있다”고 말했다.

이런 농지의 규모가 크다면 아예 도시개발사업으로 방향이 바뀔 수도 있다. 그는 “도시개발사업은 민간이 먼저 동의율을 맞추고 진행하기 때문에 정비사업과 비교하면 무산될 확률이 낮다”며 “시가지가 팽창하고 있는 인근 지역은 장차 도시개발사업이 이뤄질 가능성이 높다”고 짚었다. 김 대표는 “하지만 개발 전에 막상 가보면 풀밭이라 투자에 대한 감을 잡지 못하는 경우가 부지기수”라면서 “감이 안 잡힌다는 건 싸게 매수할 기회가 된다는 이야기이기도 하다”고 말했다.

김 대표는 주의해야 할 점도 많다고 설명했다. 개발 청사진을 꺼내들면서 투자자들을 현혹하는 기획부동산이 워낙 많은 탓이다. 김 대표는 “주변에 아파트가 생기니까 땅을 사뒀다가 공원이 조성되면 보상받을 수 있다고 투자자들을 끌어들이는 사기 수법이 횡행한다”며 “용도구역이 도시자연공원구역인 경우 개발제한구역이기 때문에 절대 투자해선 안 된다”고 강조했다.

땅을 저렴하게 취득하기 위해 경매를 알아볼 때도 꼼꼼히 살펴볼 것을 주문했다. 지목이 ‘대(대지)’일 때 특히 그렇다는 것. 얼핏 보기엔 빈 땅이더라도 지목이 ‘대’이면 대개 신축을 위해 건축 허가를 받은 뒤 기존 건물을 부순 경우라서다. 김 대표는 “낙찰을 받으면 땅은 자신의 것으로 소유권이 넘어오더라도 건물은 종전 소유자의 것으로 볼 소지가 있다”며 “건축 허가가 취소되지 않는 경우도 염두에 둬야 한다”고 설명했다.

전형진/최진석 기자 withmold@hankyung.com