"내년 주택경기 분명히 '둔화'…분양 시장은 양호"

BNK투자증권 분석
매매거래량, 2015년 고점 이후 감소
분양시장은 실수요자 중심으로 호조 예상

내년 전반적인 주택경기가 둔화 내지 약세 국면일 것이라는 전망이 나왔다. 이선일 BNK투자증권 연구원은 6일 보고서를 통해 "대출규제 강화, 금리 상승, 입주물량 부담 등으로 주택경기는 분명한 둔화가 예상된다"고 밝혔다. 다주택자 신규 주택담보대출 전면 금지(9·13대책) 등의 효력이 본격화되는 내년에는 서울지역 주택 가격 상승세도 꺾일 가능성이 높다고 봤다.

그는 주택경기를 나타내는 대표적 지표인 매매거래량이 2015년을 고점으로 계속 감소하고 있다는 점을 지적했다. 2018년 전국 아파트 매매거래량은 3분기 말까지 42만4000건으로 전년(47만6000건) 대비 11.1% 감소했다. 지역별로는 수도권이 8.3% 줄어든 22만7000건이었고, 지방은 19만7000건으로 14.1% 감소했다. 가격과 마찬가지로 거래량도 상대적으로 지방지역이 약세이다. 현재까지 추세를 연간으로 환산할 경우 올해 거래량은 2015년의 67% 수준에 불과하다는 분석이다.

그는 "거래량만 놓고 볼 때 주택시장은 둔화국면을 넘어 침체 양상이다"라고 지적하고 "경기 부진과 다주택자 양도세 중과 등 강도 높은 정부 규제가 요인이다"라고 설명했다. 덧붙여 근본적인 원인은 '가격'에 있다고 강조했다. 경제 전반의 상황과 무관하게 이상 급등한 주택가격이 결국 거래 위축으로 이어지고 있다는 얘기다.

이 연구원은 거시경제, 금리, 정책, 금융, 수요, 공급 등 주택시장의 6가지 핵심 변수로도 전망을 내놨다. 이를 근거로 살펴봐도 내년 주택경기는 올해보다 부정적으로 흐를 가능성이 높다고 봤다. 특히 금리 상승이 시작하는 하반기로 갈수록 약세를 띌 전망이다. 주택가격 기준으로 전망하면 올해 전국 주택가격은 2~3% 정도 하락이 예상된다. 수도권 보다는 지방이 더 약세를 보일 전망이다. 고강도 대출규제와 입주물량 증가로 서울지역도 집값 상승이 지속되긴 어렵다는 설명이다.

그러나 이 연구원은 신규 분양 시장에 대해서는 긍정적으로 예상했다. 새집 선호 현상이 지속되는데다 전세수요의 유입, 레버리지 효과를 기대해서다. 재고주택시장의 강도 높은 규제에 대한 풍선 효과도 분양시장을 이끈다는 전망이다. 그는 "분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다"며 "정부의 규제에도 초기계약률이 높아지고 있기 때문"이라고 전했다. 주택도시보증공사에 의하면 올해 3분기 전국 민간아파트 초기계약률은 84.1%였다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com