재개발 재추진 늘고 있지만…입주 자격 '암초'

집값 상승으로 찬성 늘어

전농9구역 정비구역 재신청…2014년 해제 이후 신축 급증
입주권 없는 물건 '주의보'

마천2구역도 동의서 걷어…"입주권 안 나오면 반대" 변수
조합 정관으로 '구제' 받을 수도

최근 재개발 재추진 움직임이 있는 서울 마천동 일대. /한경DB

서울 시내에서 재개발을 재추진하는 지역이 늘고 있다. 과거 주민 반대 등으로 재개발 사업이 표류하거나 좌초했지만 최근 집값이 오르면서 찬성 여론이 다시 늘고 있어서다. 그러나 사업이 중단된 기간에 우후죽순처럼 다세대주택 신축이 이뤄진 까닭에 새 아파트 분양자격을 두고 분쟁이 격해질 전망이다. 새 아파트를 배정하는 기준 시점이 최초 추진 시점으로 돌아가면서 신축 다세대주택 소유주가 아파트를 분양받지 못할 가능성이 높아서다.

신축 다세대 조합원 자격 있나

9일 동대문구에 따르면 옛 전농9구역에 속하는 전농동 103 일대 주민들은 지난달 29일 정비구역 재지정을 신청했다. 2004년 정비예정구역으로 지정됐지만 사업이 지지부진하면서 2016년 11월 직권해제된 곳이다. 주민들은 종전 3만7320㎡이던 구역 면적을 4만5527㎡로 22% 넓히는 방안을 마련했다.

주민들은 사업 재개를 서두르고 있지만 곳곳에 암초가 많다. 2014년 개발행위제한이 해제된 뒤 다세대주택이 다수 신축돼서다. 정비구역으로 재지정될 경우 이들 신축주택은 아파트를 배정받지 못할 가능성이 높다. 서울시 조례가 신축을 통한 조합원 늘리기를 금지하고 있어서다. 기존 단독주택이 다세대주택 8가구로 늘었더라도 아파트 분양권은 하나만 나온다. 전농동 R공인 관계자는 “행위제한 해제 이후 20채 이상의 단독주택이 다세대로 바뀌면서 총 가구수가 150가구 정도 늘었다”며 “지금도 4곳에서 빌라 신축 공사가 진행 중”이라고 전했다.

새롭게 정비구역으로 지정된 곳이라면 권리산정 기준일 이후부터의 쪼개기(단독주택을 다세대주택으로 전환해 조합원 수를 늘리는 행위)가 금지된다. 재개발이 결정되기 이전까지의 쪼개기는 인정하는 셈이다. 그러나 전농9구역은 재지정이기 때문에 권리산정 기준일이 예정구역으로 최초 지정됐던 2004년으로 돌아간다. 당시 조례에 따르면 2008년 7월30일 이후 신축된 다세대주택은 원칙적으로 조합원 자격을 갖지 못한다. 전농동 T공인 관계자는 “신축 빌라가 자꾸 늘어나면 결과적으로 노후 불량 건축물 비율을 맞추지 못해 구역 지정이 반려될 가능성도 있다”고 지적했다.

구역이 종전보다 20% 정도 넓어지는 것도 분쟁의 씨앗이 될 전망이다. 새롭게 편입되는 지역도 함께 권리산정일이 소급되는 까닭이다. 이들 지역 또한 2008년 7월30일 이후 신축한 다세대주택은 원칙적으로 분양권을 받지 못한다. 동대문구 관계자는 “조례에 명시돼 있지는 않지만 한 구역 안에서 서로 다른 권리산정 기준일을 적용하기는 어려울 것으로 보인다”고 설명했다.

“사업성 하락 불가피”

송파구 옛 거여·마천 뉴타운에서도 비슷한 일이 벌어지고 있다. 이곳 마천2구역은 2006년 10월 거여·마천 뉴타운 사업과 맞물려 재개발을 추진하다가 뉴타운 실태조사에서 주민 30%가 반대해 2014년 12월 정비구역에서 해제됐다. 지금은 재개발에 찬성하는 주민을 주축으로 구청에 낼 제안동의서를 걷고 있다. 옛 마천5구역(마천성당 일대)도 정비구역 재지정을 위해 주민들이 움직이고 있는 것으로 알려졌다. 이들 지역 또한 당장 내년 1월1일 정비구역으로 지정되더라도 권리산정 기준일은 최초 정비구역 지정일인 2006년 10월(마천2구역)과 2011년 5월(마천5구역)로 회귀한다. 마천동 S공인 관계자는 “입주권을 못 받을 바엔 아예 재개발을 반대하겠다는 사람들도 있다”며 “사업을 본격적으로 진행하는 과정에서 청산 문제에 따른 우여곡절이 클 것으로 보인다”고 말했다.

다만 단독주택을 허물고 빌라를 새로 지었다고 해서 모두 새 아파트를 받지 못하고 청산되는 것은 아니다. 조합이 분양자격을 정관에 규정하면 구제받을 수 있다. 한 중개업소 관계자는 “이들을 구제하지 않는 방향으로 사업계획을 짠다면 송사로 이어지거나 조합 설립 과정에서 75% 동의율을 맞추기 힘들 수도 있다”고 설명했다.

서울시 조례에 규정된 구제 조항도 있다. 빌라 전용면적이 나중에 받게 될 새 아파트의 최소 전용면적보다 넓으면 아파트를 받을 수 있다. 예를 들어 전용 50㎡ 빌라가 신축 쪼개기에 해당한다면 재개발 사업시행계획에 최소 전용 49㎡ 주택형의 아파트가 있어야 구제된다는 의미다. 그러나 조합이 소형 면적대 아파트를 늘려 이들을 구제한다면 그만큼 일반분양분이 줄어들어 수익성이 나빠진다. 면적이 아니라 가격 기준으로도 분양 대상자를 정할 수 있다. 종전 주택의 권리가액이 새 아파트의 최소 면적 분양가보다 높다면 입주권이 나온다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com