전세·후분양대출보증…HUG, 주택시장 불안 막을 든든한 '우산'
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Cover Story - 주택도시보증공사
HUG의 주요 사업
국내 유일의 주택보증 전문기관HUG의 핵심 업무는 ‘주택분양보증’이다. 분양보증 제도를 기반으로 주택사업 모든 단계에 걸쳐 보증 상품을 제공하고 있다. 서민 주거안정을 위한 ‘전세보증금반환보증’, 주택사업자의 후분양사업지원을 위한 ‘후분양대출보증’, 분양계약자의 위험을 덜어주는 ‘주택분양보증’ 등이 대표적이다.
주택분양보증은 선분양 방식이 일반적인 한국의 주택시장 특성상 꼭 필요한 제도다. 분양 계약 이후 사업자가 파산할 때 계약자를 구제해주기 때문이다. HUG는 이때 계약자가 납부한 계약금 및 중도금 환급을 보장해준다. HUG 관계자는 “한국은 주택이 지어지기 전 계약자들이 돈을 내고 건설사가 건설비용을 충당하는 선분양제도가 대부분”이라며 “이런 제도에서 주택가격의 70%가량을 계약자들이 선납하는데 HUG의 주택분양보증은 이를 지켜주는 유일무이한 안정장치”라고 강조했다.
분양자가 아닌 세입자를 보호하기 위한 보증 상품도 있다. ‘전세보증금반환보증’은 세입자가 계약이 만료된 뒤 전세금을 돌려받지 못할 때 HUG가 대신 전세보증금을 내어 주는 제도다. 집주인의 일방적인 보증금 반환 거부로부터 세입자를 보호할 수 있는 장치다. ‘깡통전세’로 전락할 위험을 덜어주는 셈이다.HUG는 지난 11월부터 미분양관리지역 내 임차인들이 계약만료 6개월 전에만 보증 제도를 신청하면 가입이 가능하도록 문턱을 더 낮췄다. 임대인의 부담을 덜어주기 위해 임대인 대신 임차인에게 반환한 전세보증금 회수를 6개월간 유예하고, 유예기간 지연 배상금을 전액 감면해주는 ‘미분양관리지역 내 전세보증 특례보증’을 도입하기도 했다.
2013년 처음 시작된 전세보증금반환보증은 올해 10월까지 약 15만 가구가 가입했다. 사업시행 첫해 451가구가 가입한 이후 꾸준히 성장한 결과다. HUG 관계자는 “전세보증금을 떼이는 것에 불안할 수밖에 없는 세입자의 불안을 없애고 서민주거안정을 도모하는 효과적인 수단”이라고 말했다.
HUG는 민간의 후분양 활성화를 위해 ‘후분양대출 보증’ 상품도 운용하고 있다. 주택사업자가 주택의 전부 또는 일부를 후분양으로 사업을 진행하면 선분양 제도 하에서 분양계약자가 납입한 계약금, 중도금으로 조달하던 주택건설자금을 사업 초기부터 직접 대출로 마련해야 하는데, 이 건설자금 대출을 보증해주는 제도다. HUG의 ‘후분양대출 보증’ 상품을 이용하면 시중금리의 3분의 1 수준에 불과한 연 3% 초반의 저금리로 대출받을 수 있다. 후분양 대상 주택 분양가격의 70%까지 보증이 가능하다.도시재생 자금 지원…낡은 도심 살려
HUG는 정부의 핵심 국정과제인 ‘도시재생 뉴딜사업’도 지원한다. 주택도시기금과 HUG 보증을 통한 HUG 금융지원은 도시재생 사업을 대규모 복합개발 사업, 소규모 생활밀착형 시설조성 사업, 소규모 주택 정비사업 세 가지 유형으로 나눠 지원한다. 소규모 도시재생 사업을 지원하는 ‘수요자중심형 융자’는 도시재생 활성화지역 내 △코워킹시설(업무, 문화집회 등 동일건축물 내 복합 활용 목적으로 운영되는 시설) 조성 △창업시설 조성 △공영주차장 조성 △임대상가 조성 △상가 리모델링 등을 위해 융자된다. 융자는 연 1.5%의 저금리로 지원된다. 융자한도는 총사업비의 70%이며 기간은 최장 10년이다. 융자는 담보 제공이 원칙이나, 신용도가 낮은 도시재생 사업시행자를 위해 담보로 기능하는 HUG 보증을 추가로 지원한다.
대규모 복합개발 도시재생 사업도 지원한다. HUG는 지난 10월 ‘서대구 산업단지 도시재생사업’에 총 461억원(기금 출자 131억원, 융자 330억원)을 금융 지원했다. 노후화로 폐쇄된 서대구 이현동 농산물 비축기지 부지에 복합지식산업센터를 신축하는 사업이다. HUG 관계자는 “고용창출과 지역경제 파급력이 큰 도시재생 사업에 지원을 지속해 지역경제 활성화에 기여할 것”이라고 밝혔다. 소규모주택 정비사업 활성화를 위해 가로주택정비사업에도 융자 지원을 한다. 조합설립인가 이후 사업시행인가일까지 소요되는 조합운영비, 용역비, 총회비용 등 초기사업비를 포함해 사업시행계획인가 이후 준공 시까지 필요한 공사비, 이주비 등의 사업비를 융자대상으로 한다. 가로주택정비사업과 자율주택정비사업에 한해서는 도시재생 활성화 지역이 아니어도 지원이 가능하다.
구민기 기자 kook@hankyung.com