신혼부부 내집마련 찬스 왔다

주변 시세 60~80% '신혼희망타운' 21일부터 분양

위례신도시 508가구 27~28일 청약 신청
평택 고덕지구는 596가구 내년 1월15~16일 청약

입주자격은 혼인 7년이내 부부, 혼인증명 가능한 예비부부 포함
순자산 2억5060만원 넘으면 신청할 수 없어

신혼부부 맞춤형 주택 ‘신혼희망타운’이 21일부터 분양을 시작한다. 첫 공급 지역은 위례신도시와 평택 고덕지구다. 위례신도시에는 총 508가구 규모의 신혼희망타운이 지어진다. 이 중 분양주택이 340가구, 장기임대(행복주택)가 169가구다. 21일 입주자 모집공고를 하고 27~28일 청약 신청을 받는다. 계약은 내년 3월 이뤄진다. 고덕 신혼희망타운은 분양 596가구, 행복주택 295가구 등 총 891가구 규모다. 오는 28일 모집공고를 내고 내년 1월15~16일 청약을 받는다. 계약 시점은 내년 4월이다.

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위례신도시, 주변보다 3억~4억원 싸

신혼희망타운의 가장 큰 장점은 주변 시세 대비 낮은 분양가다. 분양주택의 분양가는 시세의 60~80% 선이 될 전망이다. 위례 신혼희망타운 전용면적 46㎡의 예상 분양가는 3억9700만원, 전용 55㎡는 4억6000만원 정도다. 3.3㎡당 1900만원 수준이다. 총액을 기준으로 주변 시세보다 3억원가량 낮다. 현지 K공인 관계자는 “아직 북위례 분양이 시작되지 않아서 정확한 비교는 힘들다”면서도 “위례중앙역 주변 전용 51㎡가 7억원 중후반~8억원 정도니까 4억6000만원이라면 엄청 싼 것”이라고 말했다.

서울 송파구 장지동 ‘송파위례24단지 꿈에그린’ 전용 51㎡ 시세는 8억원 선이다. ‘송파위례22단지 한라비발디’의 동일 면적 매매 시세는 7억5000만~7억7000만원 정도다. 성남 수정구 창곡동 ‘위례자연앤센트럴자이’ 시세 역시 7억원 중반에 형성돼 있다. 위례 G공인 대표는 “수요가 가장 많은 소형 면적 전용 59㎡는 9억~9억5000만원까지 올랐다”고 말했다.

평택 고덕지구 전용 55㎡의 분양가가 2억3800만원, 전용 46㎡ 분양가는 1억9900만원이다. 3.3㎡당 990만원 정도다. 주변 시세보다는 다소 저렴한 편이지만 위례신도시만큼은 아니다. 고덕신도시에서 지난해 분양한 다른 공공주택의 분양가는 3.3㎡당 1080만~1180만원 정도였다. 전용 59㎡ 분양가는 2억6000만~2억8000만원으로 신혼희망타운이 3000만~4000만원 정도 낮은 편이다. 고덕지구를 제외한 평택 구도심 시세는 3.3㎡당 680만~900만원으로 훨씬 낮다.

위례신도시 신혼희망타운 조감도

혼인 7년 이내 신혼부부 청약 가능

신혼희망타운 입주 자격은 무주택 가구 구성원으로, 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부이며 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실 증명이 가능한 예비 신혼부부 또는 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족에게 주어진다. 재혼 부부도 신혼부부로 인정된다. 결합 전 각자 키우던 자녀도 인정받는다. 한부모 가정의 결혼 기간은 자녀의 나이에 비례해 산정한다. 만 2세 이하 자녀가 있으면 결혼 기간 2년 이내 신혼부부와 같은 자격이 주어진다. 신혼희망타운 청약자의 소득은 맞벌이 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득의 130%(650만원), 외벌이는 120%(600만원) 이하로 제한된다. 부동산·자동차·예금·주식 등을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 2억5060만원을 넘으면 신청할 수 없다.

청약자 중 입주자를 선정할 때는 2단계 가점제를 적용한다. 신혼일수록 당첨 확률이 높다. 전체 물량의 30%를 혼인 2년 이내인 부부나 예비부부에게 가점제로 우선 공급하기 때문이다. 가구 소득이 낮을수록, 해당 지역 연속 거주기간이 길수록, 입주자저축납입인정 횟수가 많을수록 가점이 높다. 1단계 가점표는 9점 만점이다. ①가구소득 ②해당 지역 연속 거주기간 ③입주자저축납입인정 횟수 등 3개 항목에 각 1~3점을 준다. 우선 공급된 30%를 뺀 나머지 70% 물량은 1단계 낙첨자와 그 외 신청자격이 있는 부부를 대상으로 다시 가점제로 뽑는다. 미성년 자녀가 많을수록, 무주택 기간이 길수록 당첨 가능성이 높다. 2단계는 가점표가 12점 만점이다. ①미성년자 수 ②무주택 기간 ③해당 지역 연속 거주기간 ④입주자저축납입인정 횟수 등 4개 항목에 각 1~3점을 부여한다.

시세차익 최대 50% 환수

분양가가 2억5060만원을 초과하는 신혼희망타운 입주자는 수익공유형 모기지 대출(분양가의 30~70%)을 의무적으로 받아야 한다. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원한다. 대신 주택을 팔거나 대출금을 상환할 때 시세차익의 일정 비율을 시세차익 규모, 대출 기간, 자녀 수 등에 따라 주택도시기금과 나눠야 한다. 시세차익의 최대 50%에서 최저 10%를 환수한다.

대출 이용 기간이 길고, 정산 시점의 자녀 수가 많으면 환수 비중이 최대 10%까지 줄어든다. 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금이 가져간다. 대출 기간이 10~14년 이하, 자녀가 1명 있을 경우에는 기금이 가져가는 정산비율이 30~38%로 줄어든다. 대출 만기가 20~30년, 자녀가 2명 이상이면 기금 정산비율이 최하 기준인 10%로 떨어진다.

위례신도시에서 공급하는 신혼희망타위례신도시에서 공급하는 신혼희망타운의 추정 분양가(전용면적 55㎡)는 4억6000만원으로, 계약자 모두가 분양가의 30~70%를 수익공유형 모기지로 대출받아야 한다. 나중에 집을 팔 때 기금과 시세차익을 나눠야 한다는 의미다. 고덕 신혼희망타운은 분양가가 낮아 해당 사항이 없다.

신혼희망타운 입주민에게는 강화된 전매제한과 거주 의무가 적용된다. 시세보다 낮은 가격에 분양받아 차익을 누리려는 투기 세력을 사전에 차단하기 위한 조치다. 공공택지 내 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 주택은 전매제한 기간 8년·거주 의무기간 5년이 적용된다. 분양가격이 인근 시세의 70~85%인 주택은 전매제한 기간 6년·거주 의무기간 3년, 인근 시세의 85~100%인 주택은 전매제한 기간 4년·거주 의무기간 1년이 적용된다.

국토교통부가 예상한 위례신도시 신혼희망타운 분양가는 인근 ‘위례자연앤센트럴자이’ 전용 51㎡ 6억5000만~7억원의 65~70% 수준이다. 따라서 전매제한 기간은 8년, 거주 의무기간은 5년 적용이 유력하다. 고덕 신혼희망타운은 시세 대비 85~100% 정도여서 전매제한, 거주 의무기간이 상대적으로 짧을 것으로 예상된다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com