서울 접근성은 대체로 긍정적 평가…1∼2인·고급 수요 이동은 '글쎄' 인기지역 단기급등도 우려…"베드타운 지양하고 '직주근접' 구축해야"
3기 신도시 입지가 발표되자 부동산 전문가들은 일단 서울과의 접근성은 괜찮은 편이라고 평가했다.하지만 서울로의 교통망을 갖추기까지 적지 않은 시간이 걸리는 만큼 초기 입주자의 불편은 불가피하다고 봤다.
광역교통망이 빨리 갖춰지지 않을 경우 직장과의 거리를 중시하는 1∼2인 가구 수요가 움직이지 않으면서 2기 신도시의 전철을 밟을 수 있다고 전망했다.
3기 신도시가 성공적으로 정착하려면 서울과 수도권을 연결하는 광역교통망을 최대한 빨리 확충하고 나아가 해당 도시 내에서 일과 생활이 모두 이뤄지는 자급자족 기능을 갖추는 것이 중요하다고 입을 모았다.국토교통부는 19일 경기 남양주와 하남, 인천 계약에 신도시를 건설한다는 내용의 '2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안'을 내놓았다.
과천에도 중규모 택지를 조성하기로 했다.
국토부는 이들 택지가 서울 경계로부터 2km 떨어진 곳에 있다고 설명했다.이 경우 2기 신도시(서울 간 거리 약 10km)와 비교하면 서울과 비교적 가깝다고 볼 수 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "3기 신도시로 지정된 지역 모두 서울과의 인접성을 고려하면 좋은 위치에 있다고 볼 수 있다"며 "특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지"라고 평가했다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면 수도권에서 서울로의 접근성이 더욱 좋아져 서울 주택 수요를 다소 분산할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.직방 함영진 빅데이터랩장은 "과천, 하남 교산은 강남권 접근성이 좋아 높은 선호가 기대된다"며 "다만, 강남의 고급 유효수요의 분산은 어렵겠다고 본다"고 말했다.
또 "남양주시 왕숙 등은 대량공급에 따른 물량 부담이 일시적으로 나타날 수 있다"고 덧붙였다.
이번 신도시 택지는 GTX 등 광역교통망 축을 중심으로 선정됐다.
관건은 얼마나 빨리 광역교통망이 만들어지는가이다.
2기 신도시가 일부 지역을 제외하고는 제대로 된 수요 분산 효과를 내지 못한 데는 서울로의 교통편이 미비하다는 것이 원인이라는 지적이 꾸준히 제기됐기 때문이다.
국토부 역시 이런 문제를 인식하고 3기 신도시는 주민들이 입주할 때 교통 불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립·시행하기로 했다.
이를 통해 서울 도심까지 30분 안에 출퇴근이 가능한 도시로 만들겠다는 것이 정부의 구상이다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 "이미 개발한 신도시도 아직 교통 인프라가 완전히 갖춰지지 않은 곳이 많다"며 "3기 신도시의 당면과제는 제대로 된 교통망을 확충하는 것"이라고 강조했다.
교통이 불편하면 직장과의 거리를 중신하는 1∼2인 가구는 신도시로의 이주를 꺼릴 수밖에 없다는 것이다.
조 교수는 "2기 신도시인 김포신도시의 경우 서울로 가는 지하철이 있긴 하지만 너무 작아서 수요를 모두 충족하지 못한다"며 "신도시는 서울로 가는 노선을 만드는 것뿐만 아니라 배차 시간과 수용 능력을 충분히 늘리는 것도 함께 고려해야 한다"고 당부했다.
함 랩장은 "핵심 교통인 GTX는 완공까지 5년 이상의 시간이 필요하다"며 "교통망 확충 효과는 신도시 입주 이후에나 기대할 수 있어서 초기 입주민들의 불편함이 발생할 가능성이 있다"고 지적했다.
전문가들은 3기 신도시를 또 하나의 '베드타운'(Bed Town)으로 만들지 않는 것도 해결해야 할 숙제라고 봤다.
교통망 확충이 서울과의 직장·주거 근접성을 높이는 것이라면 장기적으로는 신도시 안에서 직장과 생활이 가능하도록 만들어야 한다는 것이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "2기 신도시 중 판교신도시만 유일하게 성공했다는 평가를 받는 이유는 테크노벨리 조성 등으로 직주근접이 가능한 도시를 만들어서다"라며 "택지나 아파트 분양할 때는 직장과 학교, 기타 기반시설 갖춘 상태에서 공급해야 한다"고 주문했다.
3기 신도시는 서울 수요를 분산하면서 서울 집값을 안정시키는 데 어느 정도 도움이 될 것이라는 의견이 많았다.
반대급부로 하남, 과천 등 이미 어느 정도 인프라가 갖춰진 곳은 단기적으로 집값이 오를 수 있다고 봤다.
경제정의실천시민연합은 이날 성명을 통해 "(3기 신도시는) 주거안정보다는 오히려 대규모 투기를 유발하고 수도권 집값을 상승시킬 위험이 높다"고 우려했다.
특히 "남양주, 하남은 이미 다산·진건신도시와 미사 등 개발로 인해 집값이 대폭 상승한 지역"이라며 "정부는 저렴한 공공주택 공급, 후분양제, 민간 토지매각 중단, 보유세 대폭 강화 등 진정한 주거안정 정책에 나서달라"고 촉구했다.
박 수석부동산전문위원은 "현재 수도권 주택시장은 조정 양상이 더 이어질 것"이라며 ""교통 접근성에 따라 부동산 가치가 달라지므로 GTX 수혜지역과 일반지역 간의 시장 차별화 가능성이 있다"고 말했다.
조 교수는 "정부가 공급 시그널을 시장에 준 것은 긍정적"이라면서 "당장 집값을 낮추진 않더라도 심리적 효과를 낼 수 있다"고 말했다.심 교수는 "3기 신도시로 지정된 지역은 가격이 반짝 오를 순 있지만 당연한 현상인 만큼 여기에 너무 민감하게 반응하지 말고 길게 볼 필요가 있다"고 조언했다.