[집코노미TV] 3기 신도시 최대 수혜지역·최대 피해지역은?

전문가 10인 긴급 인터뷰

정부가 수도권 3기 신도시와 함께 수도권 광역교통망 개선 방안을 내놓았습니다. 신규 주택 공급과 교통망 신설 등으로 지역마다 희비가 엇갈릴 것으로 예상되는 가운데 집코노미TV가 어느 지역이 어떤 영향을 받게 될지 전문가들의 의견을 모아봤습니다.

▶최진석 기자
정부가 3기 신도시와 함께 교통개선대책을 내놨습니다. GTX 조기착공, 그리고 신분당선 연장, 지하철 3·5·7호선 연장, 다양한 개선책이 들어갔는데요. 그렇다면 이번 교통개선대책의 수혜지역은 과연 어디일까요? 반대로 이번 교통개선대책으로 인한 피해를 보는, 피해지역도 있을까요? 전문가 의견 들어봤습니다.

▷김승배 피데스개발 대표
1기 (신도시)가 30년이 다 돼가잖아요. 생활권이 다 안정화 돼 있는... 주택이 낡았다는 게 문제인 거잖아요. 1기도 재건축을 해줘야죠. 그리고 2기 신도시도 전부 안정화됐는데 김포나 양주 빼고 동탄이나 이런 데 그다음에 판교, 이런 데보다 과연 나을까요? 검단, 파주, 양주 2기 신도시 중에 너무 크게 너무 급하게 확대시킨 거잖아요. 그것도 집값 잡겠다고 확대시킨 거거든요. 그런데 그건 입지 상 문제가 있고.. 그러니까 제가 볼 때는 지금 현재 공급하는 게 2기나 1기 신도시에 무슨 특별히 타격을 준다? 그거는 아닐 것 같아요.

▷박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원
도심보다 외곽일수록 교통 접근성에 따라서 부동산 가치가 달라지는 측면이 있기 때문에 GTX 같은 광역교통망이 조성되는 수도권 서북부 지역이나 동북부 지역이 어느 정도 수혜를 받을 것으로 예상이 됩니다.

▷고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
수혜 받을 수 있는 지역은 아무래도 서울에서 가장 가까운 지역인 과천을 뽑을 수 있고요. 과천 지역에 지하철 4호선도 들어가고 있지만 3기 신도시가 지정된 그 동 주변 지역에 연결이 돼서 간선으로 연결이 돼서 입주민들이 좀 편리하게 서울을 소비도시, 소득도시로 이용할 수 있게끔 해놓는 게 중요할 것 같아요.
과천이 들어가면 거기서 바로 인접해 있는 사실은 산본이나 평촌이 영향을 받겠죠. 거기 구심에 있는 아파트들, 오래된 아파트들, 30년 전에 지어진 아파트들은 사실은 새 아파트에 비해 경쟁력이 확연히 떨어지고 또 교통망도 그렇게 좋은 편은 아니잖아요. 그렇다고 하면 그런 지역의 집값은 오히려 조금 떨어질 수밖에 없겠죠.

▷이상우 유진투자증권 애널리스트
(수혜지역은) 막상 이번에 함께 발표된 철도계획의 수혜지들이 대부분 적용될 것으로 보고 있는데요. GTX A·C(노선) 그리고 신분당선, 신안산선 이런 조기 착공이 언급된 지역들이 가장 수혜지로 부각되지 않을까 생각됩니다.
1기 신도시보다는 2기 신도시가 불리해지지 않을까라고 보고 있습니다. 이번 교통망 계획과 3기 신도시 발표로 오히려 지금 이미 공급이 거의 완료돼 가는 2기 신도시들은 약간 좀 애매해지는 부분들이 생기는 그런 우려가 조금 있습니다. 그 부분들이 보완이 될 필요가 있지 않을까 생각이 됩니다.

▷홍춘욱 키움증권 투자전략팀장
GTX를 비롯한 광역교통망들의 확충들이 이뤄지는 지역들이 가장 수혜지역으로 판단됩니다. 가장 큰 수혜지역들은 역시 핵심적인 GTX가 지나가고 있는 고양이라든가 또 더 나가서 의정부부터 양주 구간 그리고 그 동안 교통 면에서 가장 문제가 있었던 인천 송도부터 시작해서 계양 쪽으로 이어지는 이런 라인에 근접한, 다시 말해서 신도시의 직접적 공급뿐만 아니라 광역교통망의 조기 확충과 강화에 따른 수도권 교통에서의 출근 여건이 개선된, 직주근접테마가 될 수 있는 지역들은 다 포함될 수 있다는 측면에서 긍정적이라 판단됩니다.

▷권대중 명지대 부동산학과 교수
3기 신도시를 발표하면서 수혜지역이라 하면 위례신도시가 되지 않겠나. 하남이 위례신도시하고 연결되어 있습니다. 그러면서 과천신도시가 (수혜지역이) 될 거 같습니다. 과천은 이번 3기 신도시 발표한 지역이 양재역과 과천 사이입니다. 그래서 상당히 위치가 좋은 지역이라서 수혜지로 보여지고요.
이번 3기 신도시를 발표하면서 2기 신도시에 대한 대책이 전혀 없습니다. 특히 교통 대책이나 또는 직주근접으로 산업단지를 유치하거나 만든다는 대책이 없는 게 아쉬운데요. 오히려 3기 신도시를 만들면서 2기 신도시가 볼멘소리를 할 수 있고 그 중에는 또 가격이 하락할 수 있습니다.
아주 대표적인 것이 바로 2기 신도시 중에서 검단신도시, 지금 분양을 시작하고 있는데요. 검단신도시나 김포신도시 같은 경우 그 이전에 계양지구가 있기 때문에 오히려 선호하는 사람들은 계양지구를 더 선호하지 않겠나. 그러면 계양지구가 선호되는 영향권에 있는 검단신도시나 김포신도시는 오히려 더 선호하지 않는 지역으로 남을 수 있습니다.

▷김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 (필명 빠숑)
단기와 장기로 나눌 수 있는데 단기적으로는요. 아마 이제 그 주변지역 가격들이 올라요. 그런데 이제 실질적으로 개발이 되고 입주할 때쯤이면 주변 지역이 피해지역이 되고 그 쪽이 아닌 지역이 수혜지역이 될 거예요. 지금 고양시가 빠졌단 말이에요. 그러면 고양시에 가뜩이나 가격이 안 오르고 있는데 3기 신도시까지 들어갔으면 가격이 더 빠질 거였잖아요. 그런 것도 이제 나중이 되면 3기 신도시 개발 안한 게 고양시 입장에서는 더...

GTX A노선 개통된 다음에 오히려 (고양시가) 더 나은 거죠. 그래서 이게 단기적으로 보면 발표된 지역들이 막 호재가 되고 이슈가 되니까 가격이 올라가는데, 나중에 거기가 수요를 다 채울 수 없다고 하면 주변에 기존 아파트들은 가격이 빠질 거고 물론 새 아파트는 빠지지 않겠지만. 왜냐하면 서울처럼 수요가 늘 대기수요가 있는 게 아닌 지역이잖아요.

좀 봐야할 거 같아요. 주변에 기존 아파트가 많은 지역들은 아니어서 비교할 수 없긴 하지만, 인근에 잇는 신도시라든지 기존의 낡은 주택들은 호재는 아니에요, 제가 봤을 때는. 그런 지역들은 아마 올라가다 꺾일 거예요. 아마 더 안 오르겠죠. 왜냐하면 기본적으로 사람이 많이 살던 곳이 아니라 개발을 하면 서울 사람들이 거기로 가는 지역이었거든요. 그래서 수요를 채울 수 없으면 가격이 안 오르는 거거든요. 별내라든지 심지어 다산 일부 단지 같은 경우도 입주할 때 즈음이면 피해를 볼 수 있어요.

▷양지영 양지영R&C연구소장
우선 단기적으로 보면 해당지역들이 다 그리고 인근지역들 모두 대부분은 조금 악재이지 수혜를 받지는 않을 것 같고요. 그런데 장기적으로 봤을 때는 광역교통망이라든가 이런 부분들이 같이 이루어지기 때문에 해당지역들이 다 수혜를 받을 수 있다고 봅니다. 이게 어떠한 장기적, 단기적, 시기적으로 볼 일이지...

▷심교언 건국대 부동산학과 교수
지금 단기적으로 오히려 그 주변 지역은 폭등할 가능성도 있어요. 왜 그런가 하면 개발 호재로 인식을 하거든요. 그러면 폭등할 수도 있는데 그럼 (정책을) 그만둬야 하냐 그건 아니고 중장기적으로 안정 효과는 분명히 있기 때문에 계속적으로 또 밀고 나가야죠. 2기 신도시도 좋아져요. 2기 신도시도 거기에 같이 도로 넓히고 그런 게(계획이) 있으니까. 검단 같은 경우엔 조금 마이너스 영향을 받을 거 같아요. 그 쪽은 워낙 외진 지역이고 그 사이에 이제 인천 계양지구가 들어가고 그런 것들이 생겨나기 때문에 조금 영향은 받을 겁니다. 그런데 뭐 생각처럼 워낙에 수요층이 다르다고 봐야하나 계양하고는. 그러기 때문에 아주 박살나거나 그럴 것 같지는 않고 그냥 마이너스 영향을 받는 정도...

▶최진석 기자
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기획 집코노미TV | 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장 | 취재 윤아영·민경진·구민기 기자 진행 최진석 기자 | 편집 민경진·이주현 기자·김윤희 인턴기자 | 제작 한국경제신문·한경닷컴