사진=연합뉴스정부의 강력한 규제 정책으로 내년 서울 주택가격 상승률이 1% 내외로 안정될 것이란 전망이 나왔다.하지만 대내외 거시 충격이 있게 되면 부동산 시장이 급랭할 가능성도 있을 것이란 우려도 제기됐다.
우리금융경영연구소 경제연구실의 허문종 연구위원은 '9·13 대책 이후 서울 주택시장 동향 및 전망'이라는 보고서에서 "규제 강화, 거래 감소 등으로 내년 서울 주택시장은 안정되겠으나 대기 수요와 공급 부족으로 하락 전환하기보다는 1% 내외의 강보합"을 보일 것으로 25일 예상했다.
허 연구위원은 통상적으로 부동산 시장이 정책에 후행적으로 반응하는 점을 고려할 때 2015년 9월 주거안정대책부터 시작된 정부의 주택시장 규제는 시차를 두고 서울 주택시장을 안정시킬 것으로 봤다.특히 이번 9·13 대책은 과거 강도가 가장 높았던 참여정부 당시보다 전방위적이고 촘촘하게 짜여 있다고 판단했다.
허 연구위원은 주택가격이 하락세로 전환하기보다는 강보합 움직임을 보일 것으로 전망한 이유로 수요와 공급 간 불일치를 들었다.
우선 수요 측면에서 기본적으로 수요기반이 견조하다고 평가했다.올 3분기 기준 단기유동자금이 1천105조원으로 명목 국내총생산(GDP)의 63.2%에 달한 점이 그 배경이다.
또 고소득층의 소득 증가율이 다른 계층에 비해 월등히 높고, 대기수요가 상당한 점은 추가 매수 여력을 뒷받침해준다.
지난달 진행된 서울 서초 '래미안 리더스원' 분양의 경쟁률이 42대 1을 기록한 점이 그 방증이다.래미안 리더스원은 건설사 보증 중도금 대출이 되지 않아 청약에 최소 10억원 이상의 현금이 필요했다.
서울 주택시장의 수요를 억제하는 요인도 있다.
정부의 부동산 규제, 매매-전세가 갭의 확대, 전반적인 투자심리 위축 등이다.
특히 허 연구위원은 "현재로서는 가능성이 낮기는 하나 참여정부 당시처럼 규제 강화 이후 대내외 거시적인 충격이 더해질 경우 주택시장의 분위기가 급랭할 수 있어 예의주시가 필요하다"고 우려했다.
공급 측면에서는 수도권에서 주택 공급은 늘어나지만 서울 선호지역의 아파트 공급 증가는 제한적이어서 '실질적인 공급 부족' 상태가 지속할 것으로 허 연구위원은 내다봤다.
국토연구원이 추정한 2018∼2022년 서울의 연평균 신규 주택 수요는 5만5천호, 국토교통부가 추정한 연평균 공급물량은 7만2천호로, 수치상으로는 공급이 충분하다.
세부적으로 살펴보면 이야기가 달라진다.
2014∼2018년 서울의 전체 주택 준공물량 중 아파트의 비중이 연평균 40.6%로 서울을 제외한 지방의 57.5%보다 크게 낮다.
또 2018∼2022년 연평균 신규 수요 가운데 아파트 수요가 4만호에 달하지만 신규 공급은 3만6천호에 그쳐 연평균 4천호 정도가 부족한 실정이다.
허 연구위원은 "다년간 지속한 서울 주택가격의 급등 현상은 전체 주택보다 아파트, 특히 신축 아파트의 공급 부족에 기인했다는 점에서 정부의 3기 신도시 대책이 서울 선호지역에 대한 접근성을 충족하지 못할 경우 효과가 반감될 가능성이 있다"고 지적했다.허 연구위원은 "금융회사의 관점에서는 향후 서울 주택시장의 거래량 축소, 대출규제 강화 등으로 주택담보대출의 성장세가 상당 기간 제약을 받을 것"이라고 예상했다.