일반분양 3만 가구뿐…서울 집값 안정 효과 "글쎄"

서울시, 도심 유휴부지 활용 2022년까지 8만 가구 공급

강남 '알짜 땅'에 공공임대
대치동 동부도로사업소 부지, 삼성동 서울의료원 부지 개발
임대 아파트 3000가구 공급

북부간선도로·연희동 교통섬에 파격적인 주택 디자인 적용

도심 규제 풀어 공급 확대
상업지역 주거비율 400%→600%
종로·용산 빈 사무실, 주거용 전환

"공공임대만으론 집값 못잡아
대규모 재건축·재개발 통한 공급 확대가 가장 효과적"

북부간선도로 위 공공주택 조감도

서울시가 그린벨트를 해제하는 대신 시내 유휴부지 등에서 공급하겠다고 밝힌 아파트 8만 가구 중 일반분양분은 3만 가구(37.5%)에 불과한 것으로 나타났다. 재건축개발이익환수제로 신규 재건축이 사실상 중단된 상황이어서 중장기적으로 수급불균형이 심각해질 것이란 우려가 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지방자치단체가 공공임대를 꾸준하게 공급하는 건 바람직한 일이지만 공공임대로는 집값을 잡을 수 없다”며 “가장 효과적인 방법은 재건축·재개발을 통한 주택공급 확대”라고 지적했다.

수천억원 땅에 공공임대 아파트

서울시는 26일 시청에서 ‘주택공급 5대 혁신방안’ 및 ‘8만 가구 추가공급 세부계획’을 발표했다. 지난 19일 국토교통부의 ‘2차 수도권 주택공급 계획’ 발표 때 밝힌 8만 가구 추가 공급 방안에 대한 구체적인 계획이다.

계획에 따르면 서울시는 2022년까지 △기존 부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층 주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등을 통해 아파트를 공급한다. 이 중 62.5%(5만 가구)가 공공임대 물량이다. 박원순 시장은 “공공임대주택이 늘면 부동산 시장 영향력이 확대돼 가격 통제권을 갖게 된다”며 “지속적으로 임대주택을 공급해 공공임대주택 비율이 10%를 넘도록 하겠다”고 강조했다.

기존 부지를 활용해 짓는 주택은 대부분 공공임대주택이다. 강남구 삼성동의 ‘노른자 땅’인 서울의료원 주차장 부지(7000㎡)와 대치동 동부도로사업소 부지(5만2795㎡)가 대표적이다. 땅값이 수천억원에 달하는 강남 요지에 공공임대 아파트 3000가구가 들어서는 것이다.

중랑·서남 물재생센터(3220가구)와 강일·장지·방화 버스차고지(1430가구) 등지에도 공공주택 5440가구를 공급한다. 진희선 2부시장은 “기존 부지를 활용하면 토지 매입 부담이 없기 때문에 상대적으로 적은 예산으로 주택을 건립할 수 있다”며 “대부분의 주택을 공공임대 방식으로 공급할 것”이라고 설명했다.

양지영 R&C연구소장은 “3기 신도시 입지도 시장의 기대에 못미쳤다”며 “3~4년 뒤 서울 집값이 불안해질 가능성이 높아졌다”고 말했다.

연희동 교통섬 주택 조감도

“생각지도 못했던 공간에 주택 공급”

서울시는 또 기존에 생각하지 못했던 공간에도 임대주택을 짓기로 했다. 도로나 빗물펌프장 위에 짓는 임대주택이 대표적이다. 북부간선도로(신내IC~중랑IC 구간 500ｍ) 상부(1000가구)와 서대문구 연희동 경의선 숲길 끝 교통광장(300가구), 은평구 증산동 빗물펌프장 부지(300가구)에 들어설 공공주택이 여기에 해당한다. 박 시장은 “네덜란드 ‘큐브하우스’, 싱가포르 ‘인터레이스’ 등을 벤치마킹해 임대주택을 파격적인 디자인을 적용한 랜드마크로 만들 예정”이라며 “단순히 집만 멋있게 짓는 게 아니라 공원, 창업공간, 주민편의시설 등도 함께 조성할 것”이라고 설명했다.

서울시는 규제를 풀어 도심형 공공주택 공급도 늘리기로 했다. 상업지역 주거비율을 400%에서 600%로, 준주거지역 용적률은 400%에서 500%로 높이기로 했다. 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대한다. 대신 증가분의 50%는 공공주택으로 지어야 한다. 또 지하철역 250m 이내 역세권 용도지역도 상향해준다. 준주거지역에서 상업지역으로 상향해주고 용적률 증가분의 50%를 임대주택으로 짓도록 하는 방식이다. 이를 통해 총 3만4410가구를 공급할 계획이다. SH공사(서울주택도시공사)가 내년 7호선 공릉역 주변 등 5곳에서 시범사업을 시작할 계획이다. 도심 업무용 빌딩의 공실을 주거용도로 전환하는 방안도 종로, 용산 등에서 처음 시행한다.

저층 주거지 활성화를 통한 주택공급에도 나선다. 소규모 정비사업 시 공공주택을 도입하면 층수 제한을 7층 이하에서 15층 이하로 완화해주고, 2022년까지 빈집 1000가구를 사들여 공공주택이나 청년창업공간 등으로 조성해 총 4000가구를 공급한다.

최진석/선한결 기자 iskra@hankyung.com