용산·마포 등 8곳, 주거비율 90%로 높여 도심 주택공급 늘린다

서울 상업지역 주거비율 확대

주거비율 90%를 적용하면 기존 용적률, 400%→720%
늘어난 주거용 면적 절반은 공공주택으로 조성해야
'세운재정비촉진지구'도 주거비율 60%서 90%로 높여

서울시 "공급량 최대한 확보 자신"

서울시는 도심 상업지구를 재개발하는 ‘도시정비형 재개발구역’과 ‘재정비촉진지구(옛 뉴타운)’ 등의 주거용 비율을 최고 90%까지 완화해 도심 주택 공급을 늘리기로 했다. 30일 개발 계획이 발표된 도시정비형 재개발구역 8곳에 포함된 마포대로 일대. /한경DB

영등포·여의도, 용산 광역중심 등 서울 주요 도심 상업지역을 재개발할 때 주거용 비율이 기존 50%에서 90%로 대폭 오른다. 늘어난 주거용 면적의 절반은 공공주택으로 조성해야 한다. 가용택지가 사실상 동난 도심권에 주택을 추가 공급하기 위한 조치다.

도시정비형 재개발구역 주거비율 높여

서울시는 도심 상업지역을 재개발하는 ‘도시정비형 재개발사업’의 주거용 비율을 90%로 확대한다고 30일 발표했다. 기존 도시정비형 재개발은 종로·중구 등 한양도성 도심부가 아닐 경우엔 새 건물의 절반 이하만 주택으로 조성할 수 있었다. 주거용 비율 90%를 새로 적용하면 용적률(800%) 중 주거용 용적률이 기존 400%에서 720%까지 높아진다. 용적률은 건물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.

민간사업자는 늘어난 주거비율 중 절반에 의무적으로 전용면적 40㎡ 이하 공공주택을 건설해야 한다. 서울시가 이를 전량 매입해 청년, 신혼부부 등에게 공급할 계획이다.

서울 시내 도시정비형 재개발구역은 총 61개 구역, 576개 지구다. 서울시는 일단 8개 지역(20개 구역, 207지구)의 주거비율을 상향 조정키로 했다. 영등포·여의도 도심, 용산 광역중심, 청량리 광역중심, 가산·대림 광역중심, 마포 지역중심, 연신내 지역중심, 신촌 지역중심, 봉천 지역중심 등 8곳이다.

강맹훈 서울시 도시재생본부장은 “주택 수요자들이 직주근접을 할 수 있는 도심에 공공주택을 늘려 주거 문제를 해결하고 도심을 활성화할 것”이라며 “사업자가 공공주택과 함께 주민커뮤니티시설, 보육시설, 청년창업시설 등을 설치해 기부채납하면 상한 용적률까지 용적률을 높여줄 계획”이라고 말했다.

서울시는 ‘2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획’을 내년 3월까지 수정해 이후 3년간 한시적으로 주거용 비율을 완화할 예정이다.

서울시는 사업이 속히 본궤도에 오를 수 있도록 정비계획 재정비를 추진 중인 도시정비형 재개발구역 10개소에 대해 주 용도를 주거로 바꾸는 내용의 정비계획 변경안을 일괄 고시할 계획이다. 기존 한양도성 도심부인 서소문구역, 무교다동구역, 소공4구역, 마포로4·5구역 등이 포함됐다.

뉴타운 주거비율도 상향

서울시는 주택 재개발·재건축과 도시정비형 재개발사업이 동시에 이뤄지는 ‘재정비촉진지구(옛 뉴타운)’에서도 운영 기준 방침을 변경해 주거비율을 90%까지 완화해 주기로 했다. 대상 구역은 76개 구역(186만4000㎡) 가운데 촉진계획 결정~관리처분계획 인가 전 단계 16개 구역(26만8000㎡)이다. 도심 내 대표적 재정비촉진지구인 ‘세운재정비촉진지구’는 이와 별도로 주거비율을 60%에서 90%로 높여 당초 계획보다 주택을 확대 공급할 예정이다. 내년 상반기 절차를 마무리하는 게 목표다.

강 본부장은 “주거 주 용도로 정비계획 변경을 신청할 경우 관련 인허가 기간을 단축하는 등 최대한 행정적 지원을 할 것”이라고 말했다.

서울시는 도심정비사업구역이 아닌 상업지역의 주거용 비율도 확대할 예정이다. 기존 주거용 비율을 400%에서 600%로 늘리는 안이다. 준주거지역의 용적률을 기존 400%에서 500%로 높이는 안도 추진한다. 두 경우 모두 늘어난 용적률의 절반만큼은 민간사업자가 공공주택을 짓게 할 예정이다. 이를 통해 상업지역에 조성된 공공주택은 전부 임대주택으로 활용하고, 준주거지역 공공주택은 50%를 임대로 돌린다. 두 안은 모두 서울시 도시계획 조례 개정 절차를 밟고 있다. 서울시는 이 같은 방법으로 2022년까지 3770가구, 2028년까지 누적 1만6810가구를 공급할 계획이다. 이 중 공공주택은 5752가구, 분양주택은 1만1058가구로 계획했다.

집값 잡기 영향은 ‘미지수’

부동산 전문가들은 서울시가 도심 공급 확대에 나선 것은 바람직하다고 평가했다. 그러나 실제 공급 확대 효과는 크지 않을 것으로 예상했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지방자치단체가 공공임대를 꾸준하게 공급하는 건 바람직한 일이지만 공공임대로는 분양 수요를 충족시키는 데 한계가 있어 집값을 잡을 수 없다”며 “가장 효과적인 방법은 재건축·재개발을 통한 주택 공급 확대”라고 지적했다.

계획만큼 공급이 현실화될지도 미지수다. 민간 사업자가 상업용 건물 대부분에 공공주택을 조성하도록 하기엔 용적률 인센티브가 크지 않다는 지적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “사실상 상업용 건물을 지으려는 민간 건설사가 임대주택을 기부채납하는 안에 적극 나설 가능성은 높지 않다”며 “용적률 완화 특례 기한이 3년으로 제한된 만큼 주거용 비율 완화를 적용할 수 있는 사업지는 많지 않을 것”이라고 내다봤다.

서울시는 규제 완화 기한에 맞춰 공급량을 최대한 확보할 계획이다. 권기욱 서울시 도시계획국장은 “기한을 정해놔야 거기에 맞춰 신청이 집중적으로 들어올 것”이라며 “종전 5년 내 상업지역 내 사업 신청 통계를 감안해 목표치(1만6810가구)를 잡은 만큼 충분히 달성될 수 있다고 본다”고 말했다.

선한결/민경진 기자 always@hankyung.com