[집코노미TV] 10년 만에 돌아온 토지 투자 전성시대…"대지로 바뀔 땅을 선점하라"

집터뷰 #5

김종율 보보스부동산연구소 대표 (2)

부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 토지 투자의 귀재, 보보스부동산연구소(김종율아카데미)의 김종율 대표님 오셨습니다.

▶최진석 기자
최근 ‘나는 오를 땅만 산다’라는 책을 내셨는데요. 간단히 소개를 좀 해주세요.

▷김종율 대표
사람들이 토지 투자를 굉장히 어려워하는데 그 편견을 조금 깨고 싶었습니다. 토지 투자했다가 잘못된 분들을 보면 전문가를 찾아가서 상담받았다가 잘못된 분들이 많아요. 전문가들의 실력이 부재한 경우도 있지만 윤리 의식이 부족한 경우도 있고요. 제가 토지 투자와 공부를 하다 보니 ‘혼자 힘으로도 얼마든지 토지 투자를 할 수 있겠다’는 생각이 들었는데 그런 경험을 녹여냈습니다. 책으로 전달하는 게 한계가 있겠지만 현장 이야기를 많이 담아서, 공법 이야기보다는 실전 이야기를 많이 담아서 썼습니다.

▶최진석 기자
주택의 경우엔 주변 여건이 명확하게 보이다 보니까 가치를 판단할 수 있죠. 그런데 허허벌판의 토지라면 이게 좋은 땅인지 나쁜 땅인지 알 수가 없잖아요. 그래서 어렵다는 거 아닌가요?

▷김종율 대표
장래가 잘 안 보이기 때문에 어렵다는 말이 나오는데요. 그래서 여전히 싸게 살 수 있다, 쉽다는 말도 할 수 있는 것입니다. 공부를 한다면 토지는 정말 쉬워요.

▶최진석 기자
알겠습니다. 말씀 나누다 보면 정말 쉬운지 어려운지 느낌이 올 것 같은데요. 주변 분들 이야기를 들어보면 자신이 몇 년 전에 어디 땅을 샀는데 아직도 예전 가격이라는 말이 많더라고요.

▷김종율 대표
두 가지 중 하나입니다. 첫 번째는 호재가 있어서 땅을 샀지만 그 호재가 실현되지 않은 거죠. 두 번째는 호재가 실현됐지만 그 땅은 개발을 안 한 겁니다. 그렇다면 그게 운일까요? 절대 그렇지 않습니다.

▶최진석 기자
운이 아니라 제대로 공부를 안 한 것이군요.

▷김종율 대표
제게 상담을 요청했던 분 중에 과거 동해안권경제자유구역 땅을 산 분이 계셨어요. 왜 안 오르느냔 거죠. 사실 호재를 보는 눈이 부족했던 겁니다. 사업시행자가 나타나서 사업이 정말로 추진되는 것을 보고 그 무렵에 투자를 해야 하는데 정부가 무리하게 개발구역 지정한 걸 보고 산 거죠. 호재가 실현이 안 돼서 투자를 망치는 것입니다. 두 번째는 전철 개통 등 특정 지역이 개발될 때 개발 축이 농지쪽으로 가는데 임야를 사뒀던 경우를 들 수 있겠네요. 이럴 경우 그냥 역세권 산지가 되는 겁니다. 이건 묫자리로도 못 써요.

▶최진석 기자
토지 투자에 대해서 잘 모르는 초보자는 어떤 것부터 해야 하죠?

▷김종율 대표
공법 공부를 기초적으로 해야 하는데 예외적인 걸 하면 안 돼요. 이를테면 개발제한구역에 대해서 공부하더라도 ‘개발제한구역의 지정 및 운영에 관한 특별조치법’에 대해서 세세히 공부하고자 한다면 끝이 없습니다. 어느 역세권 개발사업을 하면서 인근 개발제한구역을 해제한다면 그 연혁을 살펴보세요. 그렇게 사례와 패턴으로 공부하는 거죠. 아주 예외적인 행위제한에 대해서 깊이 있게 들어가지는 마시란 말씀입니다. 토지의 기능에 관련된 공부도 많이 하시고요. 두 번째는 부동산 뉴스를 보면서 사례를 많이 봐 놓는 게 굉장히 중요합니다. 저는 답사 많이 다니라는 이야기 절대로 안 합니다. 답사 다닐수록 실력 많이 늘 거 같죠? 답사는 하루에 세 군데 이상 가기 힘들어요.

▶최진석 기자
답사를 가서 둘러보고 공부하는 게 사례공부 아닌가요요?

▷김종율 대표
하루에 얼마나 조사할 수 있는지를 따지면 전화로 조사하는 게 더 유리합니다. 사례도 굉장히 많이 모을 수 있고요.

▶최진석 기자
뉴스를 많이 읽으라고 강조를 하셨는데 이 부분 설명을 조금만 더 해주세요.

▷김종율 대표
그런 뉴스가 누적이 돼야 합니다. 공부만 누적되는 게 아니고요. 공법 공부와 뉴스가 함께 쌓여야 자전거 앞뒤 바퀴처럼 균형이 잡혀요.

▶최진석 기자
사업시행자를 꼭 염두에 두라는 건 시행자가 정해져야 진짜 궤도에 오르는 것이다, 이런 의미로 받아들여도 될까요?

▷김종율 대표
구리월드디자인시티의 경우 사업시행자가 나오지 않아 결국 사업이 무산됐죠. 또 이런 것도 있습니다. 신안산선 철도 같은 경우엔 BTO-rs 방식으로 사업이 진행돼요. 민간사업자가 철도를 짓는 건데 여기서 RS는 리스크 셰어링(Risk-sharing)의 약자입니다. 인구가 얼마 안 되는 지역에 역을 개통하긴 어렵겠죠. 사업비가 적자가 나니까요. 그렇다면 역세권 도시개발사업을 해달라고 요구할 수 있습니다. 도시개발사업을 통해 인구를 늘릴 수 있으니까요. 그렇게 들어온 아파트 입주자들이 개발부담금을 내면 그 재원으로 철도를 만들고 역을 개통하겠다는 취지죠. 역세권 개발사업의 경우 공공이라면 못 하겠다고 손을 드는 경우가 있습니다. 보상가 등을 고려해서 아예 손을 드는 거죠. 사소한 뉴스를 하나 보더라도 이처럼 사업시행자를 고려해야 합니다.

▶최진석 기자
사업시행자가 선정됐다 하더라도 그 지역 개발이 잘 안 될 수 있는 거 아닌가요.

▷김종율 대표
사업시행자가 어떤 회사인지를 잘 봐야겠죠. 과거에 황해경제자유구역이라고 들어보셨죠. 여기엔 포승지우과 한중지구, 현덕지구가 있었는데 이 중 현덕지구는 시행자가 중소기업중앙회였어요. 중기중앙회에서 산업단지 택지개발사업이라뇨. 포승지구의 경우엔 경기도시공사와 평택도시공사가 사업시행자로 참여한 게 달랐죠. 결과도 달랐고요. 그래서 사업시행자가 어떤 회사인지를 잘 보라는 것입니다.

▶최진석 기자
개발을 잘 이끌만 한 회사인지 보라는 말씀이군요.

▷김종율 대표
신안산선 얘기를 다시 할게요. 원래 시행자였던 트루벤컨소시엄은 결국 민자적격성 여부에서 탈락하고 말았죠. 그러다 포스코건설컨소시엄이 됐고요. 이제서야 사업 진도가 나가기 시작했습니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자·김윤희 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴