초기 재건축 '설상가상'…공시가격마저 오르면 재초환 부담금 '눈덩이'

4월 아파트 공시가격 발표 앞두고 '긴장'

종료~개시 시점 가격 차이 비교…초과이익환수액 산정
사업 시작 이후 공시가 오르면 차액 커져 부담금 급증
'5795만원 부과' 문정동 136조합 등 최종금액 더 늘수도

오는 4월 아파트 공시가격 발표를 앞두고 재건축초과이익환수제를 적용받는 초·중기 재건축 사업장이 촉각을 세우고 있다. 정부가 공시가격을 끌어올리면 재건축초과이익환수액(재건축 부담금)이 대폭 오를 전망이어서다.

재건축 부담금 급증 불가피

공시가격은 재건축 부담금을 산정할 때 개시·종료 시점 주택가액의 근거가 된다. 재건축 부담금은 준공 시점의 새 아파트 가격에서 재건축 개시 시점 당시 아파트 공시가격, 정상주택가격 상승분 총액, 공사비 등을 뺀 차액에 부과율을 곱해 산정한다. 지역별 편차가 있지만 서울 아파트 공시가격은 대부분 시세의 60~70% 선이다.

재건축 개시 시점은 재건축조합설립추진위원회 설립 승인일, 종료 시점은 재건축준공인가일로 따진다. 이 때문에 올해 이전에 추진위가 설립된 재건축 사업장 대부분은 올해 공시가격 인상에 따라 부담금이 기존 예상치보다 오를 전망이다. 산정식상 주택 가치가 확 올라 재건축 개시 시점 공시가격과 격차가 커져서다.

서울 강남권 전용면적 84㎡ 보유세는 작년 기준으로 200만~400만원 선이지만 재건축 부담금은 규모가 훨씬 크다. 수백억~수천억원이 재건축 조합에 부과되면 조합이 조합원별로 부과액을 나눈다. 서울 주요 입지의 재건축 단지 조합원당 부담금은 수억원대에 달할 전망이다.

서울 서초구 반포동의 80가구 규모 소형 아파트 ‘반포현대’는 새 단지 일반분양 예정 물량이 12가구에 불과해 개발이익이 크지 않지만 서초구는 작년 5월 조합원 1인당 부담금을 1억3569만원으로 추산했다.

사업이 오래 지연된 사업장은 올해 공시가격 인상 여파를 덜 받을 수 있다. 재건축조합설립추진위원회가 최초로 승인된 날부터 사업 종료 시점까지 기간이 10년을 넘는 경우엔 새 아파트 준공 시점으로부터 역산해 10년까지 시세를 기준으로 부담금을 계산한다. 재건축초과이익환수제 적용이 예정된 강남권 A단지 재건축 조합장은 “정부가 공시가격을 지속적으로 올릴 가능성이 높아 부담금을 걱정하는 조합원이 많다”며 “아예 사업을 확 미루자는 목소리도 높아지고 있다”고 말했다.

“사업 늦춰 공급 지연 우려”

단독·다가구 밀집지역 재건축 사업장은 부담금이 확 늘어날 수 있다. 서울 송파구에서 재건축을 추진 중인 문정동 136 조합이 그런 예다. 이 조합은 작년 9월 송파구로부터 조합원 1인당 평균 5795만원 선의 부담금 예정액을 통보받았다. 당시 송파구청 등은 재건축 개시 시점에는 단독·다가구주택을 기준으로, 종료 시점에는 아파트로 주택 가액을 산정했다. 재건축 전에 단독주택, 재건축 후엔 아파트 공시가율을 반영하다 보니 산정식상의 개발이익이 상대적으로 커져 부담금이 확 늘어났다.

공시가격 인상을 앞두고 일부 노후 단지는 추진위 구성을 미루고 있다. 개포주공 5~7단지, 송파 가락 상아아파트 등이다. 이 단지 주민들은 사업 개시 시점의 집값을 최대한 높은 가격으로 잡아 초과이익을 줄일 계획이다.

정부가 계속 공시가격을 인상할 경우 사업을 지연시켜도 부담금을 줄이기 어렵다는 지적도 나온다. 한 정비업계 관계자는 “올해부터 공시가격이 상당폭씩 꾸준히 오를 전망이라 재건축 준공 시점 공시가격이 더 높다면 재건축 부담금도 그만큼 많이 나올 것”이라며 “완공 시점에 집값이 떨어져 있길 바라는 수밖에 없다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com