한강변 '래미안 원베일리' 후분양으로 '가닥'

새 랜드마크 단지로 '기대'

HUG 분양가 규제 받으면 시세의 60~65% 수준 분양해야
후분양 땐 금융 부담 크지만 시세에 맞춰 분양가 책정 가능
반포1·신반포4지구도 '검토'…과천주공1단지는 올해 후분양

서울 한강변의 새로운 랜드마크 단지로 평가받는 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리·조감도)’가 아파트를 다 지은 뒤 후분양을 하기로 잠정 결정했다. 선분양을 할 경우 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제에 막혀 주변 시세의 60~65% 수준에 분양할 수밖에 없어서다.

주변 시세 3.3㎡당 8000만~9000만원

8일 부동산업계에 따르면 신반포3차, 신반포 23차, 반포경남아파트를 통합 재건축하는 신반포3차·경남아파트 재건축조합이 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 조합원분을 제외한 일반분양 물량(약 500가구)을 후분양하는 것을 적극 검토하고 있다. 현행법상 아파트를 선분양할 경우 HUG의 분양가 통제를 받지만 후분양으로 진행하면 분양가 산정에서 자유롭다. 조합 관계자는 “후분양을 원하는 조합원이 많다”며 “오는 6월 사업시행인가 변경 전 방향을 최종 결정할 계획”이라고 말했다.

신반포3차·경남 재건축조합은 기존 2433가구를 허물고 재건축을 통해 2971가구로 거듭날 예정이다. 지난해 11월 말 이주를 100% 마친 뒤 철거에 들어갔다. 올해 9월쯤 착공에 나설 예정이다.

신반포3차·경남아파트의 바로 옆 단지이자 국내에서 아파트값이 가장 비싼 단지인 반포동 아크로리버파크(2016년 입주)는 3.3㎡당 9000만원을 넘는 실거래가격을 기록했다. 인근 반포동 래미안퍼스티지(2009년 입주) 호가도 3.3㎡당 8000만원을 넘는다. 부동산 전문가들은 새로 지어지는 신반포3차·경남아파트가 이들 아파트 가격을 능가할 것으로 예상하고 있다. 한강 조망권 측면에서 뒤지지 않는 데다 각종 특화설계를 적용하는 새 아파트이기 때문이다. 삼성물산은 이 단지에 한강을 조망할 수 있는 스카이브리지와 스카이로비를 마련할 예정이다.

선분양 시 3.3㎡당 5000만원도 어려워

신반포3차·경남아파트 조합은 사전 분양을 할 경우 3.3㎡당 분양가격이 5000만원을 넘기 어렵다고 보고 있다. HUG가 분양보증심사를 통해 고분양가 관리지역에서 분양가를 주변 분양가의 110% 이하로 통제하고 있어서다. 지난해 10월 서초구 서초동에서 분양한 ‘래미안 리더스원’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4489만원이었다. 반포동 ‘삼호가든맨션3차’를 재건축한 ‘디에이치라클라스’도 지난해 11월 3.3㎡당 4687만원에 분양했다.

그러나 후분양을 하면 주변 시세에 맞춰 분양할 수 있다. 조합 관계자는 “후분양을 할 경우 금융비용 부담이 커지지만 입주시점에 주변 시세에 맞춰 분양가격을 높일 수 있다”고 전했다. 신반포3차·경남아파트의 전체 사업비는 1조3000억원에 달해 매달 60억원의 이자가 발생하는 것으로 알려졌다.

강남 재건축 단지들 ‘후분양’ 관심

신반포3차·경남아파트가 후분양을 선택할 경우 주변 재건축 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 바꿀 가능성이 높다. 현재 서초구에선 ‘방배13구역’, ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’, ‘신반포4지구’ 등의 재건축 단지들이 후분양제를 검토하고 있다.

분양가 책정을 놓고 HUG와 갈등을 겪었던 경기 과천시의 주공1단지(과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋)도 후분양으로 전환했다. 공정률이 80%를 넘어서는 올 하반기께 전체 1571가구 중 509가구를 일반분양할 계획이다.

정부도 후분양을 독려하기 위해 인센티브까지 제안하고 있다. 국토교통부는 지난해 11월 민간 후분양 활성화를 위해서 건축공정률 60% 이상 아파트에 대해 주택도시기금의 융자나 금리우대 혜택을 지원하는 방안을 추진키로 했다고 밝혔다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com