올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트

알짜 세무 이야기

올해도 주택에 대한 세금 부담은 커질 것으로 예상된다. 그래서 주택을 취득하고 보유하고 처분하는 과정에서 신중한 판단이 필요하다. 주택에 대한 세금을 줄일 수 있는 방법은 특별한 것이 없다. 세금폭탄을 피하는 것만으로도 그 가치는 충분하다. 몰라서 세금을 더 내는 일은 없어야 할 것이다.

올해부터 양도소득세를 계산할 때, 장기보유특별공제가 축소된다. 장기보유특별공제는 매매차익에 일정비율을 곱해 과세표준을 줄여주는 것이다. 장기보유특별공제는 일반적으로 3년 이상 보유한 경우에 가능하고, 최대 30%까지 공제된다. 지난해까지는 1년당 3%씩 공제가 가능했다. 그래서 10년 이상 보유한 경우 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 올해 이후에 부동산을 매각하면 1년당 2%씩 공제한다. 앞으로 30%의 장기보유특별공제를 받기 위해서는 15년 이상 보유해야 하는 셈이다.

1주택을 보유한 사람이 주택의 매각 시점을 저울질한다면 올해가 중요한 해일 수 있다. 1가구1주택 고가주택에 대한 장기보유특별공제 혜택이 올해를 마지막으로 줄어들기 때문이다. 고가주택(9억원 초과 매각 기준)은 1가구1주택이라 하더라도 양도소득세가 계산된다. 다만 장기보유특별공제가 1년당 8%씩 최대 80%까지 가능하기 때문에 양도소득세는 부담스럽지 않다.

하지만 내년부터 고가주택에 대한 장기보유특별공제의 요건이 강화된다. 2년 이상 거주한 경우에 한해 80%의 장기보유특별공제가 가능하다. 만약 2년 이상 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 최대 공제액 기준으로 30%까지 줄어든다. 이 규정은 언제 취득했는지 여부를 불문하고 적용한다. 즉 2017년 ‘8·2 부동산대책’ 발표 전에 구입한 주택도 거주하지 않았다면 2020년부터 장기보유특별공제는 줄어든다. 결국 거주 실적이 없는 1가구1주택 고가주택은 올해 안으로 매각해야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.

올해부터 종합부동산세의 부담도 커지기 시작한다. 종합부동산세의 세율이 높아지고, 공정시장가액비율도 85%로 상승한다. 그리고 종합부동산세의 방파제 역할을 했던 세부담 상한선이 150%에서 최대 300%까지 상승한다. 결정적으로 주택에 대한 공시가격이 급격하게 상승할 것으로 예상된다.

이제 종합부동산세를 줄이기 위해서는 주택의 숫자를 줄이거나, 지분을 나눠야 한다. 다만, 오는 5월31일 이전에 분산하는 것이 좋다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월1일에 모든 것이 결정되기 때문이다.

종합부동산세를 줄이기 위해 올해 부동산을 증여할 계획이라면 증여의 시기 조절도 중요하다. 주택을 증여할 계획이라면 4월 말, 토지를 증여할 계획이라면 5월 말 이전에 하는 것이 좋다. 주택은 4월 말에 그리고 토지는 5월 말에 공시가격을 고시하기 때문이다. 만약 새로운 공시가격이 고시되기 전에 증여한다면 지난해의 공시가격으로 증여세와 취득세를 계산할 수 있다.

사실 증여세는 시세로 계산하는 것이 원칙이지만 시가를 확인할 수 없는 경우, 공시가격으로 평가할 수 있다. 매매사례가격이 없는, 즉 시세를 확인할 수 없는 단독주택이나 빌라는 공시가격으로 증여세 계산이 가능하다. 공시가격이 오르기 전에 증여해야 취득세의 부담도 줄일 수 있다. 취득세 역시 실거래가액으로 계산하는 것이 원칙이지만, 증여로 명의를 옮기는 경우에는 증여세를 시세로 계산했는지 여부와 상관없이 공시가격으로 계산할 수 있다. 그래서 주택을 증여하려면 새로운 공시가격이 고시되는 4월 말이 되기 전에 증여하는 것이 유리하다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >