"임대료 연 5% 인상 제한 효과 기대"…규제 많아져 임대사업자 수요는 감소 전망 "중도 매각시 과태료 5천만원 상향은 과도한 부담" 지적도
정부가 9·13부동산 대책의 후속 조치로 다주택자를 향한 규제의 고삐를 더욱 옥죄고 있다.지난 7일 발표한 세법개정안 시행령에서 그간 절세의 방편으로 활용되던 양도소득세 감면 기준을 강화한데 이어 9일 임대사업자에 대한 과태료 규정을 대폭 강화하면서 주택을 섣불리 투자 목적으로 사지 말라는 강력한 메시지를 던진 것이다.
전문가들은 투자 수요를 차단하려는 정부의 정책 취지는 바람직하다면서도, 그 과정에서 선의의 피해자가 발생하지 않도록 배려해야 한다는 목소리도 내놓고 있다.
부동산업계는 국토교통부가 9일 발표한 '등록 임대주택 관리 강화방안'과 관련해 임차인들의 권리 보호를 대폭 강화한 정책이라고 평가했다.강서구 등촌동의 한 중개업소 대표는 "등록임대주택에 대해 부기등기제를 도입하면서 임차인들은 계약 시점부터 해당 주택이 등록임대주택임을 알게 되고, 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 주택임을 인지하게 되면서 집주인과의 임대료 책정 과정에서 자신들의 권리를 주장할 수 있을 것"이라며 "최소한 등록임대주택인지 몰라 임대료 협상에서 불리하게 끌려다니는 일은 없을 것 같다"고 말했다.
또 앞으로 임대소득세·종합부동산세 감면 시 임대차계약 신고확인서를 제출하도록 하고, 임대료 증액제한(5%) 불이행시 과태료도 최대 1천만원에서 3천만원으로 상향함에 따라 불법·편법 임대료 인상도 줄어들 것으로 전문가들은 예상했다.
다만 기존 등록주택에 대해서도 임대사업자가 2년 내 직접 부기등기를 해야 하는 것과 관련해서는 정부 차원의 정책적 홍보가 뒤따라야 한다고 주문했다.노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "임대등록 여부는 임대정보사이트인 정부의 '렌트홈'을 통해 정보를 제공하면 되는 것인데 관련 제도가 없던 시절에 등록한 주택까지 부기등기를 의무화하고 불이행시 과태료를 부과하는 것은 모든 책임을 임대사업자에게 떠넘기겠다는 행정편의적 발상으로 보인다"며 "집주인이 해당 제도를 몰라 부기등기를 못하는 일이 없도록 확실하게 정보제공을 해야 한다"고 말했다.
임대사업자가 임대기간내 해당 주택을 매도할 경우 물게 하는 과태료를 1천만원에서 5천만원으로 대폭 인상한 것에 대해서는 찬반이 엇갈린다.
일단 이 조치가 시세차익을 노린 투자 목적의 임대사업자를 걸러내는 역할을 할 것이라는 기대가 많다.집을 매입한 뒤 절세 목적으로 일단 임대등록을 했다가 집값이 오른 뒤 손쉽게 임대등록을 철회하고 시세차익을 생기는 임대사업자를 최대한 차단하는 방편이 될 수 있다는 것이다.
그러나 9·13대책(3천만원)에 비해서도 과태료가 추가 상향 조정됨에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 적지 않다.
1주택자라도 직접 거주하지만 않으면 임대사업자로 등록할 수 있는 현행 법 체계상, 경제적인 문제 등으로 불가피하게 임대등록중인 보유주택을 팔아야 하는 경우 높은 과태료가 제약이 될 수 있다는 것이다.
김종필 세무사는 "임대사업자가 중간에 집을 팔게 되면 그동안 받았던 세제혜택에 상당하는 금액을 모두 반납해야 하고, 그에 더해 과태료까지 추가로 내야 한다"며 "임대사업자라 해서 모두 다주택자는 아닌데 생계 등의 문제로 반드시 집을 팔아야 하는 경우에는 5천만원의 과태료가 적잖은 부담으로 작용할 것"이라고 말했다.
임대사업자 주택의 중간 매도시 과태료를 안물려면 다른 임대사업자에게 팔면 되지만, 청약조정지역내에서는 이 또한 쉽지 않다.
작년 9·13대책 이후 신규로 주택을 구입해 임대주택으로 등록하는 경우에는 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등 핵심 세제혜택을 받을 수 없기 때문이다.
강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "최근 집을 사겠다는 사람도 별로 없지만 세제혜택이 없어서 집을 구입해 임대사업자등록을 하겠다는 사람은 아예 찾아보기 힘들다"며 "대출도 막힌 상태여서 임대등록자중 반드시 집을 팔아야 하는 사람은 많은 손해를 보고 집을 팔아야 할지 고민이 많을 것 같다"고 말했다.
이 때문에 폭발적으로 증가하던 임대사업자 증가 추세도 한 풀 꺾일 것으로 전문가들은 예상한다.
기존에 보유하고 있던 주택에 대해서는 절세목적의 임대등록이 이어지겠지만 각종 신고 의무와 과태료 부담 등으로 종전에 비해 등록을 망설이는 사람이 많아질 전망이다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "조정지역에서 신규로 주택을 구입해 임대주택으로 등록하는 것은 더이상 의미가 없어져서 이 수요는 앞으로 크게 감소할 것"이라며 "임대사업자에 대한 혜택은 줄고, 등록시 부기 등기나 임대 계약 내용 및 임대소득세 신고 등 의무는 늘어나기 때문에 임대사업 등록도 신중할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
세법 개정안과 관련해 일선 세무사 사무소에는 세금 관련 문의가 폭주하고 있다.
오는 2021년부터는 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야 함에 따라 그 전에 집을 팔아야 할지 말아야 할지 고민하는 수요가 늘어난 것이다.
강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 "세제 정책이 단기간에 급변하면서 혼란스러워하는 사람들이 많다"며 "2주택자 집을 팔아서 1주택자가 되더라도 2년은 더 보유해야 양도세 비과세가 된다 하니 거래는 더 줄어들 것 같다"고 말했다.마포구 공덕동의 한 중개업소 대표는 "1주택자 양도세 비과세 요건 조정이 2021년까지 유예기간이 있으니 그 전에 팔아야 할 사람은 팔겠지만 아직은 모두 신중한 분위기"라며 "집값 움직임이 확실해지기 전까지 당분간 주택시장의 거래 위축세가 지속될 것"이라고 말했다.