강남 덮친 '공시가 쇼크'…압구정 108%·신사 59%·청담 49%↑

서울 단독주택·토지 공시가격 '폭등'

강남구 공시가 평균 43% 올라

상승폭 일관성 없이 들쭉날쭉
압구정동 평균 2배 오르는데…율현동은 8.4% 상승에 그쳐

주택 공시가 43%↑ 토지 24%↑…전문가 "큰 차이, 설명 불가능"
"공시가 급등에 민원 쏟아져"…서울 지자체 실무진들 한목소리

< 공시가격 치솟는 신사동 일대 > 올해 서울 강남구의 표준 단독주택 공시가격 평균 상승률은 42.8%로 서울 25개 자치구 중 가장 높을 전망이다. 강남구 내 평균 상승률(59.73%) 2위인 신사동 일대. /한경DB

서울에서 표준 단독주택 공시가격 상승률이 가장 높은 곳은 강남구(42.8%)다. 일대 주택 공시가격이 작년에 비해 평균 1.4배 이상 오른다. 그러나 강남구 내 상승률을 들여다보면 주택 가격대와 동에 따라 상승폭이 일관성 없이 널뛰는 양상을 띠고 있다. 집값과 땅값 사이 상승률 폭도 두 배 가까이 차이가 난다. 정부가 이처럼 들쭉날쭉한 공시가격 책정 기준에 대해 명확한 입장을 밝히지 않으면 납세자의 조세저항이 불가피할 것으로 전문가들은 우려한다.

공시가 인상 들쭉날쭉

올해 강남구 행정동별 주택 공시가격 평균 상승률을 보면 압구정동이 108.8%로 전년 대비 두 배 이상 급등한다. 율현동 단독주택이 가장 낮은 8.4%다. 두 지역 간 상승률 차이는 100.4%포인트에 이른다. 작년 주택 공시가격 동별 최고 상승률(삼성동 14.0%)과 최저 상승률(도곡동 4.4%) 간 격차가 10%포인트 미만에 그친 것과는 대조적이다.

가격대별로 보면 주택 공시가격 9억원을 초과하는 표준주택에 높은 상승률이 집중 적용됐다. 지난해 주택 공시가격이 6억원 미만인 강남구 표준주택은 대부분 5~10% 오른다. 이에 비해 가격대가 높으면 주택 공시가격 인상폭이 확 뛴다. 6억원 이상 9억원 미만 표준주택(48가구) 중엔 절반 수준인 22가구의 주택 공시가격이 20% 이상 상승한다. 올해 주택 공시가격이 9억원을 넘어가는 가구는 새로 종합부동산세 부과 대상이 된다.

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난해 이미 주택 공시가격 9억원 이상이었던 집은 올해 주택 공시가격이 최소 1.2배로 뛸 전망이다. 주택 공시가격 9억원 이상인 강남구 표준주택 619가구 중 527가구의 주택 공시가격이 20% 이상 오른다. 강남구 역삼동의 한 다가구주택은 작년 주택 공시가격이 25억9000만원이었지만 올해 83억9000만원으로 약 3.24배로 뛴다. 역삼동의 한 2층 주택은 주택 공시가격이 작년 10억9000만원에서 2.85배로 오른 31억1000만원으로 산정됐다.

땅값 인상과도 차이 커

주택과 토지 간 공시가격 격차가 큰 것도 논란거리다. 강남구 표준지 공시지가는 작년 대비 23.9% 오른다. 이를 놓고 강남구 부동산가격 공시위원회에선 “산정 방식의 차이를 감안하더라도 공시지가와 주택 공시가격 간 상승률과 가격 격차가 큰 이유를 논리적으로 설명하는 게 불가능하다”는 지적이 나온 것으로 알려졌다.

일부 지역에선 표준주택의 표본 신뢰도를 놓고 논란이 일 것이라는 전망도 나온다. 강남구의 올해 표준주택 수는 752가구로 전년보다 32가구 늘었다. 이 중 64가구가 표본에 새로 들어갔고, 기존 표본 중 32가구가 제외됐다. “주택 공시가격 현실화 제고를 위해 표준주택을 신규로 설정했다”는 것이 국토교통부의 설명이다. 강남구에선 주택 공시가격 상승폭이 행정동 중 두 번째로 높은(49.3%) 청담동의 표준주택 교체율(14.6%)이 가장 높다. 작년 같은 동 표준주택 교체율(2.1%)의 7배 수준이다. 주택 공시가격 상승률이 40.4%인 논현동은 6가구가 삭제되고 14가구가 표준주택으로 신규 선정됐다. 역삼동은 6가구가 삭제되고 11가구가 새로 들어갔다. 감정평가업계의 한 관계자는 “국토부 등이 주택 공시가격을 이례적인 수준까지 끌어올리기 위해 표준주택을 인위적으로 재선정했을 가능성도 있다”고 지적했다.

“설득력·신뢰도 떨어진다” 우려

각 지방자치단체 실무진은 난색을 나타내고 있다. 이번 예정치대로 주택 공시가격을 산정했다간 납세자 반발이 클 것으로 예상해서다. 서울시 한 자치구 부동산가격 공시위원회에 참석한 한 관계자는 “공동주택(아파트)이 아닌 주택은 거래 빈도가 낮아 실거래 데이터가 부족하다”며 “최근 1~2년간 급등한 거래가격을 시장 가격으로 보고 급격한 상승률을 적용하면 민원에 대한 설득력과 신뢰도가 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

지난 9일엔 마포구, 10일엔 강남·서초·동작·성동·종로구 등 5개 구청 세무 담당자가 세종시 국토부 청사를 찾아 주택 공시가격 예정안을 조정할 것을 요청했다. 이들 지자체는 한국감정원에도 이 같은 의견을 제출했다.

국토부는 일단 산정 방식을 고수할 방침이다. 국토부 관계자는 “이번 주택 공시가격은 의견 청취와 검토를 거칠 예정으로 아직 확정된 것이 아니다”면서도 “주택 공시가격은 실거래가를 비롯해 인근 유사 주택 실거래가, 주변 시세, 감정평가 선례 등을 종합분석해 결정하고 있다”고 말했다.

■표준 단독주택 공시가격

표준 단독주택 공시가격은 국토교통부가 전국 단독(다가구)주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구를 뽑아 평가한 가격이다. 개별주택 공시가격 산정의 기준으로 사용한다. 국토부는 이달 25일 최종 공시할 예정이다.

■표준지 공시지가

국토부가 매년 전국 3200만여 필지 중 대표성이 있는 50만여 필지를 선정해 산정한 단위면적(㎡)당 가격이다. 개별 토지 공시지가의 기준이며, 2월13일 발표한다.

선한결 기자 always@hankyung.com