절세혜택 확 줄지만…"그래도 공동명의 유리"

공동명의도 각각 1가구 보유

14억대 3주택 공동명의 보유세
단독명의보다 1700만원 적어

2주택자 8억 집 1채 처분 때 공동명의 양도세는 '절반수준'

중간에 바꿀 땐 '득보다 실'

올해 보유세 부담이 크게 증가할 것으로 예상되는 서울 압구정동 현대아파트. /한경DB

부부 공동명의로 집을 소유하고 있던 다주택자들이 혼란에 빠졌다. 다음달 세법 개정안 시행령이 시행되면 보유세가 크게 오르기 때문이다. 개정 세법은 종합부동산세를 계산할 때 부부가 공동으로 주택을 소유하고 있다면 한 채씩 갖고 있는 것으로 본다. 3채를 보유하고 있는 부부라면 남편과 부인 모두 3주택 중과세율로 종부세를 내야 하는 셈이다. 이 경우 나눴던 명의를 다시 합쳐야 할까.

공동명의 꼼수 차단

기획재정부가 이달 초 발표한 세법 시행령 개정안의 핵심은 종부세 계산 시 부부 공동명의일 때 1주택씩 갖고 있는 것으로 판단하는 것이다. 예컨대 1가구 2주택인 부부가 2주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 부인 모두 2주택이 되는 것이다. 다주택자에게 중과세율을 적용하는 종부세법 개정안이 국회를 통과하자 공동명의에 대해서도 중과하기 위해 신설한 조항이다. 3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억~12억원의 주택을 소유하고 있다면 해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로 오른다. 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛴다. 그동안은 보유세 절세를 위해 부부 공동명의 전략을 펼치는 이들이 많았다. 그러나 이 전략대로라면 앞으로는 남편과 부인 모두 중과세율로 세금을 낼 가능성이 높아진다.

그럼에도 공동명의 유리

세무 전문가들은 여전히 공동명의가 절세에 유리하다고 입을 모은다. 종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조인 탓이다. 인별 과세인 만큼 부부 명의로 분산해 주택을 소유하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있다.

올해 공시가격이 13억원인 아파트 한 채와 14억원, 15억원짜리 아파트까지 총 3채를 단독 명의로 소유한 A씨를 예로 들어보자. A씨의 합산공시가격은 42억원이다. 여기서 기본공제 6억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 85%를 적용한 과세표준은 30억6000만원이다. 이를 주택별 0.6~1.8% 세율로 계산하면 종부세액은 3941만원(세부담 상한선이 없다고 가정)이다. 재산세와 지방교육세, 농어촌특별세를 모두 합친 보유세는 5712만원이다.

하지만 같은 주택 3채를 부부가 모두 5 대 5 비율로 소유하고 있다면 내야 할 세금은 크게 줄어든다. 중과세율을 적용하더라도 종부세는 2464만원으로 감소한다. 단독 명의보다 1500만원가량 적다. 재산세 등을 모두 합친 보유세는 3940만원으로 역시 단독 명의보다 1700만원 정도 줄어든다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “부부가 주택을 공동명의로 절반씩 소유한 경우 기본공제 6억원을 추가로 받을 수 있다”며 “1인당 과세표준은 12억7500만원, 총 과표는 25억5000만원으로 줄어들어 절세 효과가 있다”고 설명했다.

나눌수록 줄어드는 세금

양도세 절감 효과는 더 크다. 양도세 또한 누진세율이어서 세율 구간을 낮춰 세금을 줄일 수 있다. 양도세의 주택수 산정은 가구별로 하지만 차익에 대한 세금은 종부세처럼 인별로 따진다.

수도권 비(非)조정지역 2주택 부부가 2년 전 남편 명의로 4억원에 취득한 주택을 8억원에 양도한다면 지방소득세 등을 합친 양도세는 1억4696만원이다. 4억원의 양도차익에 대한 과세표준 3억9750만원을 40%의 세율로 계산한 값이다. 그러나 부부가 5 대 5 비율로 공동명의인 상태에서 양도했다면 세금은 2400만원가량 줄어든 1억2243만원이 된다. 절반씩의 지분에 대한 양도차익이 2억원으로 줄어들면서 과세표준은 1인당 1억9750만원으로 내려가고 이 구간에 맞는 세율인 38%가 적용돼서다.

다만 처음부터 공동명의로 집을 샀으면 모를까 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 것은 ‘득’보다 ‘실’이 클 확률이 높다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생하기 때문이다. 배우자 증여는 10년 6억원까지 세액공제가 가능하지만 취득세는 세율이 4%로 만만찮은 편이다. 공동명의 전환에 따른 세금 감소분이 이보다 적으면 절세 전략은 실패한 셈이다.

장기보유공제 혜택을 포기해야 하는 사례도 발생한다. 1주택 가구도 기본공제 9억원을 12억원(남편 6억원+아내 6억원)까지 늘리기 위해 공동명의로 전환하는 사례가 많다. 그러나 이 경우 보유 기간과 연령에 따른 최대 70%의 세액공제를 받을 수 없게 된다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com