'보유세 폭탄' 피할 묘수 없나?

알짜 세무이야기

지난해 부동산 세금의 화두가 양도소득세였다면, 올해 화두는 분명 보유세가 될 것이다. 올해부터 보유세의 부담이 커지기 때문이다. 보유세는 일반적으로 재산세와 종합부동산세를 가리킨다. 보유세 중에서 특히 종합부동산세 부담이 올해 커질 것이다. 종합부동산세가 늘어나는 이유는 네 가지로 압축된다. 첫째, 주택의 공시가격에 곱해 과세표준을 조정하는 공정시장가액 비율이 올해부터 차례대로 늘어난다. 둘째, 종합부동산세 세율이 높아진다. 셋째, 종합부동산세의 갑작스러운 상승을 방지하기 위해 만든 세금부담의 상한선(한도)을 최대 300%까지 올린다. 마지막으로 올해부터 주택의 공시가격을 평년보다 높게 고시할 것으로 예상된다.

보유세를 줄이려면 공시가격을 낮춰야 한다. 공시가격을 낮추기 위해서는 주택 숫자를 줄이거나, 지분으로 나눠 공시가격을 줄여야 한다. 다만 재산세는 줄지 않는다. 재산세는 주택단위로 계산하기 때문이다. 주택을 두 채 보유하고 있더라도 합산하지 않고 두 채 주택에 각각의 재산세를 부과한다. 공동명의로 보유하고 있어도 주택 한 채의 재산세를 계산한 후 지분비율에 맞춰서 나눈 후 각각 부과한다. 결국 공동명의로 주택을 소유하고 있어도 재산세 합계는 단독명의 재산세와 동일하다.

반면 종합부동산세는 주택 숫자를 줄이거나 지분으로 나누면 줄어든다. 특히 올해부터 주택 숫자에 따라 종합부동산세의 세율과 세금부담의 상한선(한도)이 달라지기 때문에 주택 숫자를 줄이는 것이 중요해졌다. 하지만 배우자 또는 동일세대의 구성원에게 증여하는 것은 공시가격을 낮추는 효과는 있겠지만, 주택 숫자는 줄일 수 없다. 그래서 공시가격을 낮추고 세율과 세금부담의 한도까지 낮추려면 독립된 세대를 구성하는 다른 가족에게 증여하는 것이 좋다. 독립된 세대의 판단은 1가구 1주택 양도소득세의 비과세를 판단할 때의 세대 기준과 동일하다. 만 30세 이상이거나, 결혼했거나, 직장생활을 한다면 독립가구로 인정된다.

독립세대 구성이 가능한 자녀에게 증여하면 양도소득세도 줄일 수 있다. 자녀가 증여를 받고 2년 이상 보유(조정대상지역에서는 2년 거주요건을 포함)한 후 매각하면 양도소득세 비과세도 가능하다. 재산세와 종합부동산세를 줄일 목적으로 증여하고자 한다면 5월31일까지 하는 것이 좋다. 재산세와 종합부동산세의 기준일이 6월1일이기 때문이다. 증여세와 취득세까지 줄이고자 한다면 4월 말 이전에 증여하는 것이 좋다.

주택의 공시가격이 4월 말에 고시되기 때문이다.

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장