개발 호재 맞춰 투자…빠져나올 시기도 고려를

빌딩 투자 ABC

부동산 개발로 해당 지역이 좋아지는 것은 당연한 결과다. 그 당연한 결과 때문에 수요가 발생하고 자연스럽게 가격이 오른다. 가격을 상승시키는 부동산 개발 중 지하철과 고속철도 개통 등 교통 인프라는 상승률이 높은 편이다.

작년 12월 서울 지하철 9호선 3단계 구간이 개통했다. 잠실종합운동장과 보훈병원을 잇는 구간으로 역이 8개다. 이로써 9호선 공사는 모두 마무리됐다. 계획 발표에서 개통까지 15년이 지나면서 주변 부동산 가격도 올랐다.

장기적인 부동산 개발 기간 중 가격이 상승하는 시기를 시점별로 나눠보면 처음으로 가격이 오르는 시기는 계획을 발표할 때다. 당연한 얘기지만 이때 상승률이 가장 크다. 왜냐하면 본격적으로 가격이 오르기 전이라 투입 가격 규모가 작다. 소액투자자도 투자할 수 있다. 많은 수요층의 유입은 공급과 수요의 불균형 낳고 “그래도 지금 가격이 가장 싸다”는 분위기와 함께 큰 폭으로 올라간다. 미래의 막연한 변화에 모든 것을 건 시기라 불안하다. 이때 ‘거품’이라는 단어도 많이 나온다.

두 번째 가격이 오르는 시기는 개통 전이다. 주변 지역 주민과 상인들은 개통을 앞두고 여러 이슈를 쏟아낸다. 많은 언론에서 얘기가 나오면서 다시 관심을 가지게 된다. 오랜 공사 기간 동안 잠자던 가격이 다시 상승하는 것이다. 세 번째는 개통 후 적당한 시간이 지나고 난 다음이다. 근데 이때부터는 막연한 기대치보다 현실을 직시해야 한다. 실현 수익이 판단의 기준이 되는 것이다.

해당 역 또는 해당 노선이 실제 어떤 변화가 있는지에 따라 가격이 오르기도 하고 내리기도 한다. 기대만큼 변화가 많고 유동인구가 몰리면 가격이 상승하고 그렇지 못하면 가격이 하락하거나 정체된다.

최근 3기 신도시를 발표하면서 해당 지역의 매물이 자취를 감췄다고 한다. 발표와 함께 가격이 큰 폭으로 오르기 때문에 당연한 현상이다. 강북의 낙후된 지역과 강남을 이어주는 수도권 광역급행철도(GTX)도 같은 맥락으로 주변 가격이 많이 올랐다. 완공하면 강북과 강남을 잇는 혈관 역할을 할 것으로 기대된다.

부동산 개발과 함께 투자하려고 한다면 개발의 내용과 규모, 시간, 비용 등 종합적인 것을 고려해 투자 판단을 해야 한다.

더 중요한 것은 빠져나오는 시기인 것도 잊지 말아야 한다.

오동협 원빌딩 대표