부부간 분양·입주권 증여에 과세…임대사업자 비과세는 '한 번만'
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지면B3
달라지는 부동산 세제
1가구1주택자가 된 날로부터
2년 지난 경우에만 양도세 면제
조정대상지역 2주택 이상 보유자
종부세 최고세율 3.2%로 인상
5년 전 매입한 여분의 서울 집
연내 팔면 양도세 최대 80% 면제
정부가 이달 내놓은 세법 시행령 개정안에 대한 부동산 전문가들의 평가다. 그동안 다주택자와 임대사업자들이 은밀히 사용해오던 다양한 절세 수단이 다 차단됐다. 부부간 분양권·입주권 증여에도 과세하고, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 강화했다. 주택임대사업자 양도세 비과세도 단 한 차례로 제한했다. “버텨보자”고 했던 다주택자들이 한층 높아진 세금 부담에 기존 주택을 매도할 가능성이 커졌다는 분석이 나온다.분양권·입주권 증여에도 과세
그동안 양도소득세 ‘사각지대’로 불렸던 아파트 분양권과 조합원 입주권이 이월과세 적용 대상에 포함됐다. 이월과세는 배우자 공제(6억원)를 활용한 조세 탈루를 막기 위한 제도다. 배우자로부터 증여받은 부동산은 5년 내 양도 시 증여자 취득가액 기준으로 양도세를 과세하는 것이다.
지금까지는 분양권에 웃돈이 많이 붙으면 배우자에게 한 번 증여했다가 3개월 이내 양도하는 사람이 많았다. 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세를 내지 않는 점을 이용해 양도세를 아예 안 내거나 줄이기 위해서다. 물론 증여받는 사람의 취득가액을 높이면 양도세를 안 낼 수 있다. 예를 들어 10억원에 산 집을 15억원에 팔면 차익은 5억원이다. 그런데 이걸 배우자에게 12억원에 증여해 5년이 지난 뒤 같은 15억원에 팔면 세법은 차익을 3억원으로 계산한다. 차익이 2억원 줄었으니 양도소득세도 줄어든다. 증여가액이 취득가액이 되기 때문이다.하지만 정부는 앞으로 분양권과 입주권에 대해서도 ‘이월과세’를 적용하기로 했다. 증여했더라도 5년 이내 타인에게 양도한다면 12억원이 아니라 10억원을 취득가액으로 본다. 이게 이월과세다.
그동안 분양권과 입주권은 주택으로 간주하지 않았기 때문에 이월과세 기준이 없었다. 그래서 증여받은 뒤 바로 팔면 양도세를 안 낼 수 있었다. 정부는 이번에 분양권과 입주권도 이월과세 대상에 포함했다. 앞으로는 5년 보유했다가 팔아야 절세 효과를 기대할 수 있게 된 것이다.
이번 개정안으로 임대사업자는 자신이 거주한 집을 팔 때 받을 수 있는 양도세 면제 혜택을 평생 딱 한 번만 받게 됐다. 이 같은 제도를 활용해 다주택자들이 투기에 나설 가능성을 정부가 차단한 것이다.
이와 함께 주택임대사업자가 받는 종부세 비과세, 양도세 중과 배제 등의 혜택도 임대료 인상률 상한선인 5%를 지킬 때만 받을 수 있게 됐다.다주택자가 집을 처분한 뒤 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 문도 크게 좁아졌다. 집을 매도한 시점에 1가구 1주택자라도 1주택자가 된 날로부터 2년이 지난 경우에만 양도세를 면제한다. 2021년 1월1일 이후 파는 주택부터 적용한다.
종부세율 적용을 위해 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 1채로, 공동소유주택은 각자 1채씩 소유한 것으로 보는 것을 원칙으로 했다. 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들의 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 주택 공시가격 인상 등도 예정돼 있다. 종부세 반영 비율인 공정시장가액비율은 현행 80%에서 올해 85%로 오른다.
장기보유 특별공제도 변경
주택시장에선 새 세법 시행령 시행 전후로 다주택자 매물이 일부 풀릴 수 있다는 관측이 나온다. 개정안 적용이 각각 예정된 내년~내후년 초가 지나면 세 부담이 확 늘어나기 때문이다. 장기보유 특별공제가 대표적인 예다. 만 5년 전 매입해 현재 거주하고 있지 않은 여분의 서울 집을 판다면 양도세의 최대 80% 범위까지 세금을 면제받을 수 있다. 반면 올해를 넘기면 거주 실적이 없어 집을 팔 때 장기보유 공제 혜택을 받을 수 없다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “그동안 가격이 급히 오른 서울 주택의 경우 장기보유 특별공제 적용 여부에 따라 양도세가 1억원 이상 차이나는 경우가 적지 않다”며 “조정대상지역에선 종합부동산세 과세 강화까지 예정돼 있다 보니 다주택자의 매각 상담 사례가 늘었다”고 말했다.기존 주택 처분 의사가 있는 다주택자도 매각 결정을 앞당길 것으로 예상된다. 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 사람에게 양도세를 비과세하는 조항이 2021년 1월1일부터 양도하는 주택에 적용돼서다. 집을 처분할 계획이 있는 다주택자가 앞으로 1주택 양도세 비과세를 받으려면 2020년까지 매각하는 게 유리하다.
서기열 기자 philos@hankyung.com