[집코노미TV] 용·마·강에 핀셋 보유세 폭탄…주택수 빨리 줄여라

'집'중탐구

표준단독주택 공시가격 인상

▶최진석 기자
이슈가 있으면 언제든 한다, 집중탐구! 정부가 24일 표준단독주택 공시가격을 발표했습
니다. 세무전문가 원종훈 KB국민은행 스타자문단 세무팀장과 함께 얘기나눠보겠습니다. 이번 표준단독주택 공시가격 인상, 어떻게 보시나요?

▷원종훈 팀장
일부 지역과 주택은 상당히 많이 오른 것 같습니다. 어느 정도 예상을 했었던 것이기도 하고요. 사실 개인적으로 보면 많이 오른 것 같지는 않습니다. 뒤에서 얘기를 나누겠지만 공동주택의 시세반영률 대비 단독주택의 시세 반영률이 상대적으로 낮았거든요. 그래서 이번에 가격을 이렇게 많이 올릴 것이라고 예상했던 건 단독주택과 공동주택의 공시가격 차이를 조정하는 과정이라고 생각을 하고 있었기 때문입니다. 일부 지역과 일부 주택은 공시가격 상승폭은 컸으나 전국 평균, 그리고 일반 서민 단독주택들은 많이 오르지 않았습니다.

▶최진석 기자
이번에 보면 고가 주택일수록 공시가격 상승률이 더 높게 나왔습니다. 고가주택 소유주들의 세금 부담이 더 커지는 구조가 된 거겠죠.

▷원종훈 팀장
올라갈 수밖에 없는 구조인 건 사실이죠. 공시가격이 일정비율로 올라가게 되면 누진세 구조인 재산세와 종합부동산세는 그 이상으로 올라가는 거니까 당연히 세금 부담은 늘어날 겁니다. 다만 우리가 재산세나 종부세는 세율에 대한 변동이나 공시가격의 갑작스러운 상승 때문에 세금부담이 확 오르는 것을 방지하기 위한 안전장치가 있어요. 세부담상한선이라는 제도가 있는데, 현재 기본은 150%로 되어있습니다. 그래서 작년에 냈던 세금의 최대 150%를 넘지 못하는 거죠. 1주택 같은 경우는 그 한도가 150%로 여전히 유지가 되고 있어요. 그래서 단독 주택을 한 채 가지고 있는 경우라면 갑작스러운 공시가격의 상승이 있다고 하더라도 세금 부담이 크지 않을 것 같다, 이런 생각이 듭니다.

▶최진석 기자
다주택자들의 상한선은 조금 다른가요?

▷원종훈 팀장
일단 조정대상지역 내에서 2주택을가지고 있는 분들은 세부담 한도가 200%로 뜁니다. 아까는 150%였잖아요. 이게 200%로 뛰고, 3주택 이상인 경우에는 한도 300%까지 뛰거든요. 세금 부담이 커질 겁니다. 근데 중요한 건 세부담만 커진 게 아니라는 거예요. 주택 숫자가 달라지면 세율도 더 높아지는 구조로 바뀌게 되거든요. 그러니까 분명히 공시가격이 상승되는 주택을 두 채 이상, 그것도 조정대상 지역에서 가지고 있다면 세금 부담은 상당히 커질 가능성도 있습니다.

▶최진석 기자
알짜동네, 소위 똘똘한 단독주택, 고가 단독주택을 여러 채 가지고 있다면 세금 부담이 커지겠군요.

▷원종훈 팀장
그렇죠. 이게 단순히 단독주택에 국한하는 얘기는 아니고 결국은 아파트가됐든 단독주택이 됐든 공시가격 기준으로 재산세와 종부세를 계산하는 거니까 이번에 발표된 표준단독주택 외에 아파트를 가지고 있는 사람도 똑같이 세금 부담이 커질 수 있습니다.

그래서 미리 예상 공시가격을 확인을 해서 재산세나 종부세를 시뮬레이션을 해봐야 해요. 보유세의 특징은 매년 나오는 거잖아요? ‘조금 부담스럽다’는 느낌이 든다면 이제는 분명히 재산세와 종부세를 줄이기 위한 의사 결정을 해야겠죠. 그러니까 매각을 하거나 증여를 하거나, 또는 아직까지 임대주택등록이 가능한 주택들이 있긴 있습니다. 임대등록을 해서 세금 부담을 줄일 수 있도록 의사 결정의 변화를 줘야 되는 필요가 있는 거죠.

▶최진석 기자
시뮬레이션은 어떻게 할 수 있나요?

▷원종훈 팀장
국세청에서 운영하는 재산세와 종부세 계산 프로그램이 있습니다. 다만 이번에 개정된 부분들이 반영된 게 나왔는지는 모르겠네요. 국세청이 아니더라도 은행권에서 재산세와 종부세를 계산해주는 프로그램이 무료로 올라온 곳이 있어요. 은행권 시뮬레이션 프로그램의 경우 이번에 개정된 내용들이 다 반영돼 있습니다.

▶최진석 기자
직접 시뮬레이션을 해보니 어떠셨나요?

▷원종훈 팀장
부담이 커지는 건 사실입니다. 다만 기자들이 물어보는 주택들의 경우 대부분 조금 비싼 주택 위주인 경우가 많아요. 사실 그렇지 않은 집들이 더 많습니다. 이번에 정부 발표 자료에 의하면 사실상 공시가격의 상승이 5% 정도에 해당하는 집들이 90%가 넘습니다. 그러니까 일반 단독주택은 사실상 큰 부담은 없지 않을까 생각합니다. 다만 고가주택은 공시가격이 많이 올랐어요. 어떤 경우에는 50~60%까지 오른 주택들도 있습니다. 이런 주택들은 대부분 세부담상한에 걸려요.

▶최진석 기자
내년에도 또 한도에 또 걸릴 가능성이 높은 거죠?

▷원종훈 팀장
만약 작년도 한도에 걸려서 올해 세금을 적게 냈다고 하면 이걸 기준으로 다시 한도가 계산됩니다. 어떤 분은 이런 걸 여쭤봤어요. 올해 상한에 걸려서 안 낸 나머지 부분을 내년에 내느냐는 거죠. 아닙니다. 세부담상한에 걸리면 그것만 내요. 그 다음 연도엔 한도를 다시 계산합니다. 어쨌든 세금이 갑작스럽게 늘어나는 것은 방지하는 구조가 만들어져 있습니다.

▶최진석 기자
어떤 의사 결정을 하는 걸 검토해야 할까요?

▷원종훈 팀장
일단은 아직 시간이 조금 있어요. 재산세나 종부세를 합쳐서 보유세라고 부르는데요. 이 보유세는 기본적으로 일년 중에 특정일, 딱 하루, 그날 현재 해당 부동산을 갖고 있는지 여부를 가지고 1년치 재산세와 종부세를 계산하도록 돼 있어요. 과세기준일인 6월 1일입니다. 기억하셔야 해요.

6월 1일 현재 시점에 해당 부동산을 가지고 있는 사람이 1년 동안의 재산세와 종부세를 다 내는 구조라는 건 말 그대로 ‘올 오어 낫띵(All or nothing)’인 거예요. 만약에 올해 재산세와 종부세를 피하고 싶다면 6월 1일 전에 해당 주택 일부를 증여하거나 매각, 또는 임대주택 등록하면 됩니다. 표준단독주택은 이번에 했지만 일반적인 개별주택가격은 4월 말일 발표를 하거든요. 해당 시점 이전에 매각하거나 증여를 하게 되면 증여세 또는 취득세를 줄일 수 있으니까 6월 1일 전에 하는 게 좋습니다. 더 서두르려면 발표 대기 하기 전에, 즉 4월 30일 이전에 하는 게 가장 좋겠죠.

▶최진석 기자
공시가격 발표와 관련해서 마지막으로 정리 한 번 해주세요.

▷원종훈 위원
결국 6월 1일 이전에 주택 숫자 줄이는 방법을 언급하고 싶어요. 주택 수를 줄일 때 가족들에게 증여를 해서 빼면 되는 거 아니냐고 하는 분들이 계신데 주택수 판정은 세대를 기준으로 세도록 돼있습니다. 그러니까 독립 세대 구성이 안 되는 가족에게 증여를 하면 주택 숫자가 줄지가 않습니다. 그래서 세대 독립이 가능한 가족들에게 증여를 하고 주소를 옮겨 놓으면 주택 숫자가 줄어들게 되겠죠. 이렇게 주택 숫자가 줄어들게 되면 아까 말씀드렸던 종부세 계산 때의 세율도 낮아질 수가 있고 세부담상한도 낮출 수 있습니다. 이런 방법을 지금부터 적극적으로 고려할 필요가 있지 않나 하는 생각이 듭니다.

▶최진석 기자
알겠습니다. 오늘 원종훈 팀장님께 짧지만 영양가 있는 말씀 들어봤습니다. 바쁘신데도 발걸음 해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴