한강변 압구정 3구역, 최고 49층 재건축 추진

추진위, 주민 설명회 개최
한강변에서 멀어질수록 높아져
"한강 조망권 최대한 확보"

단지별 제자리서 1대1 재건축
가구당 부담금 1억2500만원
서울시 허가 여부가 관건

서울시 한강변 최대 재건축 지구인 압구정3구역이 최고 49층 재건축을 추진한다. 한강변에서 멀어질수록 층수를 높여 최대한 많은 가구가 한강 조망권을 확보할 수 있도록 하는 계획이다. 압구정3구역은 압구정동 특별계획구역 9개 중 가장 규모가 크고(36만187㎡) 중심부에 있다. 구현대아파트 1~7차, 10·13·14차, 현대·대림빌라트 등 4065가구로 구성됐다.

지상 15~49층 재건축 추진

압구정아파트지구 3구역 재건축추진위원회는 지난 26일 재건축사업 주민설명회를 열고 향후 건축계획 등을 논의했다. 추진위는 여기에서 주동 높이를 최고 지상 49층으로 조성하는 재건축안(조감도)을 공개했다. 한강에서 멀어질수록 층수가 점진적으로 높아지는 형태다. 압구정로·압구정역과 가까운 주동은 최고 지상 49층으로 조성하고, 한강변 쪽으로 갈수록 층수를 30·25·20·15층 등으로 낮출 계획이다. 압구정3구역 추진위 관계자는 “평균 층수는 35층”이라며 “되도록 많은 가구가 한강을 조망할 수 있도록 층수를 다양화했다”고 설명했다. 이 일대는 대부분이 3종주거지역으로 지상 35층 이하 층수 규제를 적용받는다.

압구정3구역 추진위는 한강변 대형공원과 구역 내 도로 등에 대한 대안 설계도 마련했다. 기존 서울시 지구단위계획안에 따르면 서울시는 한강변 구역 중앙부인 현대아파트 12·13동 부지 일대에 삼각형 모양으로 대규모(2만6440㎡) 역사문화공원을 조성할 계획이다. 추진위는 구역 테두리를 따라 압구정교회에서 현대아파트 10동까지, 10동부터 25동까지 띠형 공원을 제시했다. 추진위 관계자는 “띠형 공원을 조성할 경우 한강 조망권이 보장되고, 지하철에서 공원으로 접근하기도 좋아진다”며 “서울시 관계자들도 추진위 제안 실사를 위해 최근 다녀갔다”고 말했다.

“제자리 1 대 1 재건축”

추진위는 재건축초과이익환수제 적용에 따른 부담금 시뮬레이션도 공개했다. 가구당 재건축초과이익환수금 예상치는 1억2500만원 안팎이다. 이는 새 설계안이 아니라 2016년 지구단위계획을 기준으로 기존 최고 35층 설계를 적용해 추산한 수치다. 추진위 관계자는 “초과이익환수금 예상치는 단순 추산 단계로 압구정 지구단위계획이 확정된 후 그에 따른 용적률과 건축 개요 등이 확정돼야 새 설계를 반영한 예상치를 알 수 있을 것”이라고 말했다.

추진위는 ‘제자리 1 대 1 재건축’을 통해 재건축 부담금을 최대한 줄일 방침이다. 아파트 단지 가구 수를 재건축 전과 비슷하게 유지하고, 각 단지 위치도 되도록 바꾸지 않겠다는 구상이다. 1 대 1 재건축으로 일반분양분을 줄이거나 없애면 재건축 이익이 줄어든다. 부담금도 연동해 줄어든다.

가구 수를 늘리지 않으면 기존 중대형 주택형 위주 고급 주거지로 새 단지를 조성할 수 있다. 재건축 사업을 통해 증가한 주거전용면적이 기존의 30% 이내이면 임대주택 등 소형주택을 의무적으로 추가하지 않아도 된다. 추진위는 임대주택을 조성하는 대신 정비구역의 약 15%를 공공기부할 계획이다.

‘35층 규제’ 관건

전문가들은 서울시 ‘35층 규제’가 관건인 것으로 보고 있다. 서울시는 도시기본계획인 '2030 서울플랜'에 따라 일반주거지역 내 최고층을 35층으로 제한하고 있다. 이 계획은 올해 재정비 연한을 맞았다. 서울시가 기존 방침을 일부 재검토하는 식으로 입장을 선회할지가 관심사다. 박원순 서울시장은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “35층 높이 기준 등 지역·특성별 실효성 있는 관리 방안을 추가적으로 논의할 수 있다”고 밝혔다. 강남구청도 작년 말 35층 규제 재검토를 골자로 하는 ‘공동주택 재건축 관련 합리적인 개발 방안’에 대해 용역을 발주했다.

서울시는 일단 49층 재건축을 허용하긴 어렵다는 입장이다. 서울시 관계자는 “구역 내 ‘평균 35층’과 ‘최고 35층’은 서로 전혀 다른 얘기”라며 “기존 방침에 따르면 최고 35층 재건축만 허용된다”고 말했다.

서울시가 입안 중인 압구정아파트지구 지구단위계획도 변수가 될 전망이다. 압구정아파트지구 지구단위계획에 따라 용적률 등 정비계획 기본 사항이 확정돼서다. 압구정 지구단위계획은 강남구 압구정동과 청담동 일대 115만㎡를 통합관리하는 도시단위계획이다. 2017년 5·7·11월 총 세 차례 도시건축공동위원회 심의에 올랐으나 연속 ‘보류’ 판정을 받았다.

선한결 기자 always@hankyung.com