서울 아파트 전셋값이 평균 7% 이상 하락할 경우 역전세가 발생할 위험이 커진다는 분석이 나왔다.지역별로는 강동구, 성북구, 송파구에서 역전세 현상이 생길 가능성이 높은 것으로 나타났다.
우리은행 부동산연구포럼은 31일 발표한 '2019년 아파트 전셋값 긴급점검'에서 서울 아파트 전용 85㎡의 평균 전셋값은 지난해 말 기준 4억3천426만원으로 집계됐다고 밝혔다.
2년 전인 2016년 말 전셋값 4억531만원보다 7.4% 높은 수준이다.일반적으로 전세 계약 기간이 2년인 점을 고려할 때 갱신 시기 전셋값이 2년 전보다 낮은 수준으로 떨어지면 역전세가 발생할 것으로 본다.
다시 말하면 서울 아파트 전셋값이 7.4% 넘게 떨어진다면 역전세가 발생할 수 있다는 의미다.
지방에서는 이미 2년 전 대비 전셋값 하락 폭이 10% 안팎에 달하는 역전세 발생 지역군이 속속 나타나고 있다.2016년 말 대비 지난해 말 전셋값 변동률은 경남 -12.7%, 울산 -9.6%, 충남 -9.3%, 경북 -8.2%로 집계됐다.
경기(0.1%), 부산(1.3%), 대구(1.1%), 강원(1.3%)은 2016년 말보다는 높은 수준이지만, 1년 전보다는 전셋값이 떨어져 하락 속도에 따라 역전세 발생이 우려되는 지역으로 평가됐다.
전셋값이 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나는 입주 물량이다.올해 전국 아파트 입주 물량은 39만5천가구로 2000년 이후 역대 두 번째로 많은 수준이다.
특히 강원(5.7%), 경남(5.6%), 울산(5.7%), 경기(4.9%)는 최근 5년 평균 아파트 재고량 대비 올해 입주 물량 비중이 전국 평균치 3.7%를 웃돌아 전셋값 추가 하락 위험이 큰 것으로 나타났다.
서울은 5년 평균 아파트 재고량 대비 입주 물량 비중이 2.6%로 비교적 안정된 수준이다.
하지만 강동구(15.0%), 성북구(9.1%), 송파구(9.1%) 등 동남권 지역은 헬리오시티, 고덕그라시움 등 대단지 입주가 몰려 물량 급증에 따른 전셋값 하락이 예상된다.
우리은행 부동산연구실 윤수민 선임연구원은 "역전세 발생이 우려되는 지역의 전세 세입자는 보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증(보험)을 적극적으로 활용할 필요가 있다"며 "전세보증금 반환보증은 전세계약서상 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에만 가입이 가능한 만큼 내년에 전세 만기가 도래하는 세입자도 올해부터 미리 준비해야 한다"고 조언했다.
[표] 전국아파트 전셋값 변동률┌─────┬───────┬───────┐ │ 구분 │2017년말 대비 │2016년말 대비 │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 서울 │ 3,0% │ 7.4% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 경기 │ -2.3% │ 0.1% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 부산 │ -1.3% │ 1.3% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 대구 │ -2.8% │ 1.1% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 인천 │ 0.7% │ 2.9% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 광주 │ 4.4% │ 4.7% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 대전 │ 0.6% │ 1.9% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 울산 │ -8.8% │ -9.6% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 강원 │ -1.7% │ 1.3% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 충북 │ -3.5% │ -1.4% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 충남 │ -1.8% │ -9.3% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 전북 │ 0.5% │ 4.3% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 전남 │ 3.5% │ 7.8% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 경북 │ -5.5% │ -8.2% │ ├─────┼───────┼───────┤ │ 경남 │ -4.8% │ -1.2% │ └─────┴───────┴───────┘ ※ 2018년 12월 말 기준