고향길…'내 땅' 살펴보고 활용 생각해보자

명절 부동산 관리 어떻게

실제 땅·지적도 다른 경우 많아
경계측량 해두면 분쟁 방지

전원주택·식당 등 가능한지
용도지역 분류 미리 살펴야

남의 묘도 함부로 옮기면 안돼

부동산 전문가들은 설 연휴를 맞아 고향에 간 김에 조상으로부터 물려받은 부동산도 챙기라고 조언했다. 경계측량 지목변경 등을 미리 하면 이웃 간 분쟁을 예방하고, 부동산 가치도 높일 수 있어서다. /연합뉴스

설 명절은 고향 땅을 직접 둘러볼 기회다. 그냥 방치하면 남의 땅이 될 수도 있는 만큼 명절을 활용해 고향 땅을 관리하라고 전문가들은 조언한다.

어디까지가 내 땅?

도시 지역과 달리 시골 땅의 경계는 모호한 경우가 많다. 논두렁을 만들면서 원래 경계가 무너지거나 소유주가 있는 길을 마을 사람끼리 함께 쓰는 경우다. 이런 토지는 새 건축물을 짓거나 매각할 때 분쟁에 휘말리기 쉽다. 실제 땅과 지적도가 일치하지 않는 경우도 비일비재하다. 이런 토지를 ‘지적불부합지’라고 한다. 강이나 계곡이 유실되거나 개간을 통해 지형이 변한 경우가 많다. 오래전에 작성된 지적도가 늘어나거나 잉크가 번져 내용이 왜곡된 사례도 있다.

정확한 지적 정보를 얻으려면 국토정보공사에 의뢰해 공식적인 경계측량을 받아야 한다. 사설업체에 의뢰해 측량한 경우에는 법적 효력을 인정받지 못할 수 있다. 측량을 통해 땅 주인이 뒤바뀔 수 있으므로 미리 연접한 땅의 지주와 측량에 관해 협의하는 게 좋다. 모양이 안 좋아 이용이 불편한 토지라면 시간을 갖고 이웃 지주와 협의해 정방형 토지를 만들어 놓으면 좋다.

내 땅에 다른 사람 묘가?

선산을 오르다 보면 주인이 누군지 모르는 묘를 발견할 때가 있다. 남의 묘라도 함부로 개장하면 안 된다고 전문가들은 강조한다. 분묘기지권이 있어서다. 이는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 △소유자 승낙 없이 분묘를 설치한 뒤 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유하고 있는 경우 △내 땅에 분묘를 설치한 뒤 분묘를 따로 이장한다는 특약 없이 땅을 처분하거나 소유권을 유보한 경우 등에 취득한다. 분묘기지권은 분묘를 지속적으로 관리하는 한 유지된다. 다만 존속기간을 약정한 경우는 그 기간 동안만 존속된다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “분묘기지권이 성립하는 묘지라면 땅 주인이 함부로 이장할 수 없고, 분묘 수호자는 땅 주인의 이장 요구에 응하지 않아도 된다”고 설명했다. 따라서 동의 없이 훼손한 사람에겐 민·형사상 책임을 물을 수 있다.

분묘기지권이 성립하지 않는 묘지는 땅 주인이 이장할 수 있다. 연고자가 있으면 문서로 개장을 통보해야 하고, 연고자가 없으면 시·도지사 허가를 받아 공고를 거친 뒤 이장한다.

잊혀진 선조 땅을 찾아보자

고향 방문을 계기로 지방자치단체별로 운영하는 ‘조상 땅 찾기 서비스’를 이용해보는 건 어떨까? 까맣게 모르고 버려졌거나 다른 사람이 무단으로 사용하는 조상 소유 토지를 찾아볼 수 있다. 조상이 1960년 이전에 사망했다면 민법상 상속권자만 서비스를 신청할 수 있다. 사망 시기가 1960년 이후라면 배우자 및 직계비속들도 서비스 이용이 가능하다. 서비스를 이용하려면 직접 지자체 토지정보과나 종합민원실을 방문해야 한다. 본인이거나 상속인이면 신분증, 조회 대상자의 제적등본, 가족관계증명서 등을 지참하면 된다. 지자체에서 지원하는 서비스는 ‘토지 검색’까지다. 이후 필요한 소송 등은 전문가와 상담하는 편이 좋다.

고향 땅에 전원주택 지을 수 있을까?

고향 땅의 용도가 관리지역으로 분류돼 있다면 개발행위허가를 통해 전원주택 등을 지을 수 있다. 식당, 카페 등 일반음식점을 차리려면 계획관리지역으로 용도가 구분된 곳이어야 한다. 필지의 목적을 뜻하는 지목도 살펴야 한다. 개발행위허가를 받으려면 지목이 ‘대지’로 지정돼 있어야 한다. 만약 논(답), 밭(전) 또는 임야(임) 등으로 구분돼 있다면 지목을 대지로 전용해야 한다. 이 경우 일정 요건을 갖춰야 하므로 토목측량설계사무소에서 전문적인 상담을 받는 편이 좋다.

대지가 확보됐다고 바로 건축허가를 받을 수 있는 것은 아니다. 개발 규모가 5000㎡ 미만이라면 폭 4ｍ 이상의 진입로를 확보해야 한다. 면적 1000㎡ 미만 소규모 개발일 경우 4ｍ 미만이어도 허가를 받을 수 있다. 미리 자기 소유 토지에 도로를 조성해 놓는 게 가장 안전하다. 도로로 전용할 땅이 여의치 않다면 이웃한 땅의 소유주에게 토지사용승낙서를 얻은 후 관할 지자체와 협의할 수 있다. 인접한 도로를 소유한 사람에게 도로사용승낙서를 받아도 된다. 다른 사람 소유의 땅을 빌릴 경우 해당 토지 소유주들이 대가를 원하는 경우가 있다.

상수도가 매설되지 않았다면 지하수를 끌어 쓸 생각을 해야 한다. 지하수 개발 업체를 섭외해 굴착 허가를 받고 관정을 확보해야 한다. 전기 사용 신청은 가까운 한국전력공사 사업소를 방문하거나 인터넷으로 신청하면 된다. 전깃줄 기준 200ｍ까지는 한국전력공사가 설치 비용을 부담한다.

민경진 기자 min@hankyung.com