"월세 3만원 올리려다 과태료 3000만원 냅니다"

부동산 세금 전문가 김동우씨(필명 투에이스) 인터뷰
"사업자·세입자 모두 '임대료 5% 상한' 알아야"
2월14일 한경닷컴 세미나 예정

사진=게티이미지뱅크

부동산 세금·세법 전문가이자 필명 투에이스로 알려진 김동우씨가 임대사업자들에게 '소탐대실(小貪大失)'을 강조했다. 임대사업자들이 작은 것을 얻으려다 오히려 큰 것을 잃어 낭패를 볼 수 있다는 얘기다. 정부가 정해놓은 가이드라인을 잘 이해하고 준수하라는 게 그의 주장이다.

그는 세금 분야에 있어서 단골 베스트셀러로 꼽히는 <부동산 절세의 기술>의 저자다. 2016년 처음 나온 이 책은 23쇄까지 발행됐다. 이후 매년 개정판이 나오는데, 매번 베스트셀러다. 올해에도 개정판을 내놓기 위해 막바지 작업을 진행중이다. 8년째 운영하는 블로그를 통해 수시로 변동되는 세법들이나 규칙들을 해설해주고 있다.

부동산 세금과 세법에 있어서는 국내 최고 고수로 꼽히는 김동우씨가 오는 14일 한경닷컴이 주최하는 '달라진 부동산 정책, 절세 전략 다시 짜자’세미나에 나선다. 그는 특히 '주택임대사업자를 위한 관련법 개정안'을 총정리해 강연한다. 세미나에 앞서 주의해야할 부동산 세법에 대해 미리 얘기를 들어봤다.

그는 25년간 은행에서 근무했지만, 외환위기의 여파로 퇴직하고 부동산 시장에 뛰어들었다. 현재 수십채의 부동산을 보유한 임대사업자이기도 하다. 그만큼 변경되는 임대사업과 관련된 법규나 세금문제에 있어서 누구보다도 예민하다. 이 과정에서 본인 뿐만 아니라 주변의 일을 해결해주다가 이제는 부동산 세법의 달인으로 강연에 나서고 있다.

◆'임대료 5% 상한룰' 정확히 알아야

그는 현재 임대사업자들의 입장에 대해 '어려운 상황'이라고 일갈했다. 그는 "정부가 임대사업자라는 가두리 양식장에 가두고 '임대주택 관리강화방안'을 발표했다"며 "세금혜택이 축소되는 반면, 권리는 줄고 의무는 많아지고 있다"고 말했다.

그가 '2018년 세법 후속 시행령 개정안'에서 강조하는 부분은 '주택임대사업자의 임대료 5% 상한'이다. 기존에는 임대의무기간동안 5% 유지하면 됐지만, 앞으로는 임대의무기간 뿐만 아니라 의무기간이 끝나도 양도시까지 5%를 유지해야 한다. 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다.

필명 '투에이스'로 알려진 부동산 세법 전문가 김동우씨.

김동우씨는 "이제 주택임대사업자는 과태료와 5%상한 규정을 확실히 알아야 낭패를 당하지 않는다"고 강조했다. 특히나 과태료가 상향조정됐기 때문에 임대료 몇만원을 올리려다가 뜻하지 않은 과태료 폭탄을 맞을 수 있다고 경고했다.

정부는 임대사업자들에게 관리를 강화하고 있다. 작년 9·13대책으로 임대주택사업자가 임대조건을 위반했을 시에 과태료가 1000만원에서 3000만원으로 올리는 방안이 발표됐다. 여기에 '임대주택 관리강화방안'에서는 과태료를 최대 5000만원까지 상향하는 관련법안이 국회에 계류중에 있다.

예전 같으면 '일부의 얘기' 정도로 흘릴 수 있었을 것이다. 그러나 정부가 임대사업자들에 대한 당근정책을 발표한 2017년12월 이후 등록된 임대사업자가 급증했다. 정부는 당시 집주인과 세임자가 상생하는 길이라며 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 세입자에게는 전월사 이사 걱정없이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하고, 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여한다는 내용이었다. 2017년 말 25만9000명이었던 등록임대사업자는 지난해 말 40만4000명으로 증가했고 등록임대주택도 같은 기간 98만채에서 136만2000채로 늘었다.

◆임대사업자 40만명·해당 주택 136만채 달해

정부는 1년도 지나지 않아 태도를 바꿨다. 작년 9월 임대사업자들에 대한 혜택을 축소하겠다고 나선 것이다. 이후 후속 개정안과 방안들이 줄줄이 발표됐다. 5% 상한은 이러한 내용 중에 핵심이다. 김동우씨는 변경된 세법을 확실하게 이해해야 한다고 역설한다. 40만명이 넘는 사업자들은 물론이고, 136만채에 거주하는 세입자들이 모두 해당되기 때문이다. 세입자들도 세법을 알아야지 집주인의 갑질에 대응을 할 수 있다는 게 그의 생각이다.

그는 "임대사업자는 임대료 연간 5% 상한을 지켜야만 각종 혜택이나 감면도 가능하다"며 "제 아무리 10년을 지켜도 한번 틀리면 혜택은 커녕 과태료를 낼 수 있다"고 경고했다. 그러면서 "임대료가 5% 늘어난다는 걸 금액으로 계산하는 게 필수다"라며 "전월세 5%를 예측해 보는 게 중요한데, 한국은행의 금리를 참고해야 한다"고 말했다. 또 '렌트홈' 홈페이지를 통해 계산하는 방법도 있다고 소개했다.

아파트 전경(사진=게티이미지뱅크)

김동우씨는 또 조정대상지역 유무에 따른 세법과 거주주택의 비과세 요건 등도 설명할 예정이다. 적용기간이 종료된 세법과 예외 규정도 살펴본다. 그가 강연에 앞서서 꼭 강조하는 것이 있다. 바로 "반드시 현행 법령과 예외조항을 확인하라"는 것이다. 부동산 관련 세법은 수시로 개정되기 때문에 의사결정전에 현행법령을 체크하고 세무전문가에게 자문을 받으라는 얘기다. 부칙에 나오는 시행시기도 확인할 필요가 있다.

김동우씨는 그러나 '세법 전문가' 보다는 '부동산 세법 전문가'로 불리길 원한다. 세법 조항에 대해서는 조세담당 공무원이란 세무사들이 더 정확하다는 입장이다. 강연마다 국세청 국세상담센터 안내를 빼놓지 않는 이유도 이 때문이다. 그는 부동산 세법은 실제 투자에 어떻게 적용하느냐가 중요한데, 이 점에 있어서는 전문가를 자부한다. 부동산 투자의 수익률을 결정하는 건 '세금'으로 봐서다. 세법을 부동산의 눈으로 보니 같은 임대사업자의 애로사항들에 대한 이해도 빠르다.

한경닷컴이 주최하는 이번 세미나는 오는 14일 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 오후 2시부터 시작된다. 김동우씨는 오후 3시40분부터 90분 가량 강연을 진행할 예정이다. 참가비는 3만3000원이다. 신청은 한경닷컴 홈페이지(http://www.hankyung.com/edition_2019/estate0214) 또는 전화(02-3277-9986, 9913)로 할 수 있다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com