100세 시대 부동산 관리의 핵심 키워드는 '연금화'

KB WM Star 자문단과 함께하는 자산 관리

한국 사람들의 부동산 사랑은 각별하다. 대한민국 부자들의 재테크 성공 스토리에는 항상 부동산이 있으며, 서민들 역시 어렵게 마련한 집 한 채가 재산 증식의 중요한 수단이었기 때문이다. 한국의 가계자산 중 부동산 비중이 70%가 넘는 이유도 여기에 있다.

앞으로도 부동산이 재산 증식 수단으로 유용할까? 안타깝지만 그렇게만 보기에는 위험이 너무 크다. 우선 인구 증가가 맞물린 과거 고성장기에 비해 앞으로 우리가 살아갈 고령화, 저성장기는 부동산에 호재보다 악재로 작용할 가능성이 높다.

물론 일각에서는 서울 강남 등 일부를 제외하면 우리나라 아파트 가격은 1980년대 일본처럼 거품이 없고 담보비율이 낮으며 주택보급률도 아직 여유가 있어 일본과는 다를 것이라고 주장한다. 하지만 피터 드러커가 강조하는 미래 예측의 유일한 수단인 ‘인구구조 변화’ 중에서 고령화는 정도의 차이일 뿐, 부동산시장에 분명 큰 위협 요인이다.

40대 이후 형성하는 자산의 대부분을 훗날 연금 재원으로 활용해야 하는 서민 관점에서는 현 상황에 맞게 부동산을 바라보는 시각도 달라져야 한다. 즉, 부동산을 과거처럼 공격적 자산 증식 수단이라기보다는 미래 연수입의 확보 수단이라는 측면에서 접근하는 것이 합리적이다.

그런 의미에서 대부분 부동산 전문가가 주장하는 것처럼 서민이라면 부동산 보유는 서울 등 대도시 핵심 권역의 우량 주택 한 채로 리밸런싱하는 것이 합리적이라고 판단한다. 이들 지역은 젊은 인구 유입과 신규 공급의 만성적 부족으로 고령화 영향이 상대적으로 적고 투자에 심리적 안정감을 주는 효과가 크기 때문이다.

과거 부동산의 대박 재테크 수단으로 인기가 높았던 토지는 현금화가 어렵고 과거처럼 대규모 지역 개발의 수혜를 기대하기 어려워져 매력이 많이 떨어졌다. 높은 임대수익률로 인기가 높았던 상가도 경기 부침에 영향을 크게 받는 만큼 저성장기에는 많은 주의가 필요하다. 만약 무리하게 빚을 내 집을 샀거나 총자산에서 부동산이 차지하는 비중이 너무 큰 경우라면 수입이 있는 동안은 꾸준히 빚을 갚아 나가되 은퇴 전에 부동산을 은퇴소득으로 전환하는 ‘부동산의 연금화’에 대한 고민이 필요하다. 예를 들어 임대를 하거나, 집을 줄이고 남은 자금으로 연금형 상품에 투자하거나, 주택연금제도를 활용하는 방법이 이에 해당한다.

우선 임대는 부동산 소유권을 갖고 있으며 현금흐름도 창출되는 장점이 있어 자산 규모가 크거나 사정상 매각이 여의치 않을 때 주로 고려한다. 주택의 경우 임대사업자로 등록하면 지난해보다는 다소 줄었지만 여전히 임대소득 분리과세 등의 세제 혜택을 누릴 수 있다.

다운사이징은 현재 자산 중 부동산 비중이 매우 높고 대출 부담이 클 때 주로 고려한다. 말 그대로 주거 공간 크기를 줄이거나 전세로의 전환을 통해 대출금을 상환한 다음 남는 돈을 연금자산으로 활용하는 형태다. 이때 여유자금의 신규 투자를 염두에 둔다면 부동산 개발 사업이나 우량 실물 부동산에 간접 투자한 뒤 매월 또는 분기 단위로 일정한 배당금액을 수령할 수 있는 펀드도 고려할 만하다.

은퇴 후 주거에 대한 부분을 돈만 가지고 따질 수는 없는 법이다. 집이 줄어들면서 느끼는 상실감이나 장기간 주거한 곳에서 이주할 때 느낄지 모를 불편함도 감안해야 한다. 이런 경우 주택금융공사가 운용 중인 주택연금제도에 관심을 기울일 필요가 있다. 주택연금은 거주권을 평생 보장받으면서 부부가 사망할 때까지 연금을 종신 지급받는다는 것이 가장 큰 장점이다. 부부가 사망했을 때 주택 가치가 지급받은 연금보다 더 많으면 정산 후 자녀에게 상속되는 반면 반대의 경우 아무런 청구를 하지 않는다는 것도 매력적이다.

이외에도 다양한 방법이 있다. 하지만 위에서 살펴본 것처럼 각각의 방법마다 그 나름의 장단점이 있는 만큼 나의 은퇴 설계와 가장 부합하는 방식을 찾아 선택하는 것이 무엇보다 중요하다.

곽재혁 국민은행 WM스타자문단 전문위원