강남 랜드마크도 속속 경매…응찰자는 '시큰둥'

한 차례 유찰은 기본
감정가보다 낮은 가격에 낙찰

잠실 진주 4억 떨어져도 외면
경매 참여자 작년 절반 수준

대출 규제 등으로 부동산시장이 위축되면서 법원 경매에서도 서울 강남권 아파트 투자 열기가 식고 있다. 지난달 경매에 두 건이 부쳐져 각각 유찰된 서초동 아크로비스타 아파트. /한경DB

올해 들어 서울 강남권 인기 아파트가 법원 경매에서 감정가보다 낮은 가격에 잇달아 낙찰되고 있다. 경매시장에 나오기만 하면 감정가를 크게 웃도는 가격에 낙찰되던 작년과 사뭇 다른 모습이다. 강남권의 10억원 이상 고가 아파트는 기본적으로 한 차례 이상 유찰되고 있다. 경매 참여자도 지난해 호황기의 절반 수준으로 줄어들었다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “경매는 매매시장의 선행지표로 통하는데 경매시장 분위기를 보면 서울 강남권 아파트값이 더 떨어질 가능성이 크다”고 말했다.

잠실, 서초 아파트 줄줄이 경매

서울동부지방법원에 따르면 지난달 28일 신천동 진주아파트 전용면적 81㎡가 감정가 13억3000만원에 이뤄진 1차 경매에서 유찰됐다. 재건축 대상인 진주아파트는 사업 추진이 빨라 재건축 초과이익환수제를 피한 단지다. 가장 최근의 매매거래 금액은 17억5000만원(지난해 10월)이다. 작년 10월 시세보다 4억원 이상 싼 금액에 입찰됐지만 응찰자는 한 명도 없었다. 이 아파트는 오는 3월 18일 최저가 10억6400만원에 2차 경매가 이뤄질 예정이다.

지난달 16일 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡도 감정가 23억원에 경매로 나왔지만 새 주인을 찾지 못했다. 지난해 9월 27억원에 거래된 뒤 4개월째 새로운 거래가 없다. 당시 금액보다 4억원 싼 감정가지만 강남 아파트 거래절벽 현상 속에 응찰자가 나타나지 않았다. 3월 6일 이뤄질 2차 경매 최저가는 18억4000만원으로 급락했다.

서초동 아크로비스타 전용 205㎡, 전용 138㎡도 두 건 모두 첫 경매에서 유찰됐다. 전용 205㎡ 감정가는 25억원으로 현 매매 호가 27억~33억원에 비해 저렴한 수준이었다. 2차 경매는 이달 26일 최저 20억원으로 시작된다. 전용 138㎡의 1차 경매 감정가는 16억1700만원이었다. 오는 21일 최저가 12억9360만원에 2차 경매가 이뤄진다.

나홀로 응찰도 속출

올 들어 강남권 아파트는 기본 1회 유찰되고 있다. 2회 경매에서 낙찰되더라도 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰가격이 정해졌다. 청담동 이편한세상 청담4차 전용 136㎡는 감정가(19억5000만원)의 86.15%인 16억8000만원에 낙찰됐다. 마지막 실거래가격인 2017년 6월 13억7000만원보다 높지만 현재 매매 호가(17억~18억원)보다는 낮다.

응찰자 수도 크게 줄었다. 신천동 파크리오 전용 42㎡의 경우 지난달 21일 감정가의 80%로 낙찰받을 수 있는 2차 경매임에도 한 명만 응찰했다. 낙찰가는 감정가(7억4500만원)의 86%인 6억4070만원을 기록했다. 지난달 14일 신천동 주상복합인 롯데캐슬골드 전용 244㎡의 2차 경매도 단독으로 이뤄졌다. 입찰자는 감정가(40억1000만원)의 82%인 32억8000만원에 낙찰받았다.

낙찰되더라도 2등과 응찰 가격 차이가 크게 나는 사례가 많다. 올해 경매가 이뤄진 강남권 아파트 중 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 건은 방이동 올림픽선수기자촌아파트가 유일하다. 지난달 14일 경매에서 이 아파트 전용 136㎡는 4명이 경합한 끝에 감정가(15억원)의 110%인 16억5220만원에 낙찰됐다. 최고가를 써낸 1등과 2등의 응찰가격 차이가 1억원가량인 것으로 알려졌다. 지난해 12월 경매에 나왔지만 유찰됐던 압구정동 현대아파트 전용 83㎡도 지난달 23일 최초 감정가 20억9000만원의 96% 선인 20억110만원에 낙찰됐다.

“침체기 지속될 듯”

탱크옥션에 따르면 올해 1월 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 101.9%다. 아파트 낙찰가율이 가장 높았던 지난해 1월은 114.35%에 달했다. 지난달 강남구의 아파트 낙찰가율은 91.97%로 떨어졌다. 응찰자 수도 눈에 띄게 줄어들었다. 서울지역 아파트의 평균 응찰자 수는 지난해 9월 12.8명을 기록하다 10월 7.5명, 11월 5.3명 등으로 줄었다. 올 1월은 4.34명이다.

경매 전문가들은 유찰 분위기가 중저가 아파트로 확산될지 주목하고 있다. 강 대표는 “강남 20억원 이상 아파트가 먼저 감정가 이하에서 팔리기 시작했다”며 “설 연휴 이후 10억원 미만 아파트까지 유찰되면 아파트 경매시장 침체가 상반기 내내 이어질 것”이라고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com