2000만원 이하 임대소득 과세 본격화…공시가 9억 이하 1주택은 비과세

알짜 세무이야기

올해 달라지는 가장 중요한 부동산 세금을 하나 꼽으라면 많은 사람들은 주저 없이 종합부동산세를 고를 것이다. 실제 주택에 대한 종부세는 상당히 오를 것으로 예상된다.

하지만 주택임대소득에 대한 종합소득세도 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 그동안 과세 사각지대였던 주택임대소득에 대한 종합소득세가 올해부터 본격적으로 과세되기 때문이다. 사실 종부세는 직접 신고하지 않더라도 지방자치단체의 재산세 과세자료를 넘겨 받아 고지서로 부과하기 때문에 세금이 예측 가능하고, 누락되는 일이 없다. 그런데 주택임대소득에 대한 종합소득세는 자진해서 신고해야 하고, 세금납부용 영수증도 스스로 만들어서 납부해야 한다. 그리고 주택의 임대구조(월세, 전세 등)에 따라 세금 크기가 달라진다.

주택임대소득에는 종합소득세가 과세되지 않는 비과세 대상도 있다. 부부 기준으로 한 채의 주택을 보유한 경우 주택임대소득은 종합소득세가 과세되지 않는다. 다만 해당 주택 공시가격이 9억원 이하여야 한다. 즉, 공시가격 9억원 이하인 주택을 한 채만 보유하면서, 그 주택을 임대하는 경우에는 임대소득 크기와 상관없이 종합소득세는 전혀 과세되지 않는다. 부부 기준으로 유일하게 주택 한 채를 보유한 경우에만 비과세가 가능하기 때문에 임대주택 외에 별도의 거주용 주택을 보유하고 있다면 비과세는 불가능하다. 거주하면서 임대소득에 대해 비과세도 가능한 주거용 건물로 다가구주택이나 세대분리형 아파트를 꼽을 수 있겠다.

지난해까지는 비과세 대상 주택임대소득이 하나 더 있었다. 두 채 이상 주택을 보유하면서 임대하더라도 1년간 주택임대소득 합계가 2000만원 이하인 경우에는 비과세가 가능했다. 하지만 올해부터는 주택임대소득이 2000만원 이하라 하더라도 종합소득세를 납부해야 한다. 다만 1년간 주택임대소득 합계가 2000만원 이하인 경우에는 14%(지방소득세 별도)의 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세를 선택한다는 것은 14%의 세율로 주택임대소득과 관련한 납세의무를 종결한다는 것을 의미한다.

특히 임대주택으로 등록하고 민간임대주택특별법의 임대료 상승률 제한을 따를 경우 60%의 필요경비가 인정되고, 다른 소득이 없다면 추가적으로 400만원의 필요경비를 추가로 인정한다. 이렇게 주택임대소득의 60%와 400만원의 필요경비를 차감한 나머지에 14%(지방소득세 별도)를 적용해 소득세를 계산한다. 또한 공시가격 6억원 이하이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임대주택으로 등록한 경우에는 최대 75%까지 세액 감면이 가능하기 때문에 더욱 더 세금 부담은 줄어든다.

1년간 주택 임대소득이 2000만원을 초과하는 경우 세금 부담은 커지기 시작한다. 2000만원을 초과하는 경우 다른 종합소득(이자·배당·사업·근로·연금·기타소득)과 합산해 6~42%(지방소득세 별도) 세율을 적용해 종합소득세를 계산하기 때문이다. 이런 과세구조는 2000만원을 기준으로 종합과세를 판단하는 금융소득종합과세와 비슷해 보인다. 금융소득(이자소득과 배당소득)도 1년간 벌어들인 소득이 2000만원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산해 종합소득세를 계산하기 때문이다.

하지만 금융소득종합과세는 2000만원을 초과하는 경우 초과하는 금액에 대해서만 다른 소득과 합산하기 때문에 주택임대소득과는 조금 다르다. 주택임대소득은 2000만원을 초과하는 경우 주택임대소득 전체가 종합과세 대상이 되기 때문이다. 만약 주택임대소득이 2000만원을 살짝 넘는다면 임대차계약을 갱신할 때 임대보증금을 조절해 주택임대소득이 2000만원 이하가 될 수 있도록 조정하는 것도 세금 측면에서 유리하다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >