3채 이상 多주택자, 양도세 비과세 비책은 임대주택등록
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지면B3
알짜 세무이야기
보유하고 있는 다주택을 양도소득세 비과세 대상으로 만들어주는 비책은 임대주택등록이다. 3채의 주택을 보유하고 있는 경우, 2채의 주택을 임대주택으로 등록하고 거주하던 주택을 매각하면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 거주주택에 대한 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때, 임대주택으로 등록한 주택은 주택 수에서 제외하기 때문이다. 3채 이상의 주택을 보유하고 있더라도 매각하는 거주 주택을 제외한 나머지 주택이 임대주택으로 묶여 있다면 1가구 1주택으로 판단하고 양도소득세 비과세가 가능해진다.물론 임대주택으로 등록한다고 무조건 가능한 것은 아니다. ①임대주택은 임대를 개시할 당시 공시가격이 6억원(수도권이 아닌 경우는 3억원) 이하여야 한다. ②단기임대주택(의무임대 5년)으로 등록한 경우에는 지난해 3월 31일 이전에 등록했어야 하고, ③장기임대주택(의무임대 8년)으로 등록한 주택은 지난해 9월 13일 이전에 취득한 주택이어야 한다. 그리고 ④매각하는 거주 주택은 매각하기 전에 2년 이상 거주한 실적이 있어야 한다.
위의 사례에서와 같이 3채의 주택 중 거주 주택을 매각하면 등록된 임대주택 2채만 남는다. 임대주택도 의무임대기간(단기임대주택은 5년, 장기임대주택은 8년)을 마친 후 거주 주택으로 전환해 매각하면 기존 거주 주택과 동일하게 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 의무임대기간이 종료된 후에 1채의 임대주택을 거주 주택으로 전환하고, 2년 이상 거주한 뒤 매각하면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 거주 주택에 대한 1가구 1주택 비과세를 판단할 때, 남아있는 한 채의 임대주택은 주택으로 보지 않기 때문이다. 이렇게 임대주택을 거주 주택으로 차례로 전환하고 2년 이상 거주한 뒤 매각하면 임대주택도 모두 비과세를 받을 수 있다.
다만 처음부터 거주 목적으로 사용하던 주택과 달리 거주 주택으로 전환한 임대주택은 매매차익 전체가 비과세되지는 않는다. 직전에 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받은 주택이 있는 경우, 해당 주택을 매도한 날 이후의 매매차익만 비과세가 가능하기 때문이다. 예를 들어서 A주택(최초 거주 주택)을 선순위로 매각해 비과세를 받은 경우, B주택(거주 주택으로 전환한 임대주택)은 A주택을 매각한 날 이후에 상승한 가치에 대해서만 비과세된다.지난 12일 이후에 취득하는 주택부터는 제약이 생긴다. 의무임대기간(5년 또는 8년)을 마친 후 거주주택으로 전환해 차례로 매각하더라도 비과세를 받을 수 없다. 이제 임대주택등록을 활용한 1가구 1주택 양도소득세 비과세는 두 가지 경우의 주택만 가능하다. 첫째, 임대주택으로 등록된 적이 없는 거주 목적의 일반주택은 처음에 매각하는 경우에 한해 1가구 1주택 양도소득세 비과세가 가능하다. 거주 주택을 매각해 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받은 뒤 다른 거주 주택을 대체 취득하는 경우, 대체 취득한 주택은 2년 이상을 거주한 뒤 매각하더라도 양도소득세 비과세가 불가능하다. 둘째, 등록된 임대주택은 거주 주택으로 전환하더라도 이제 1가구 1주택 양도소득세 비과세는 불가능하다.
다만, 거주 주택과 임대주택을 차례로 매각하고 맨 마지막으로 남겨진 1채의 임대주택은 의무임대기간 종료 후 매각하면 1가구 1주택으로 일부의 매매차익에 대해 비과세가 가능하다.
직전 거주 주택을 매각한 날 이후의 매매차익에 대해서 비과세를 인정해준다.
원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >