[집코노미TV] '깡통전세' 손담비, 춤실력은 90점·투자 실력은 0점? ①
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'뷰'동산
손담비 깡통전세(1)
▶구민기 기자
안녕하세요 구민기입니다. 전세로 살고 계신 분들 요즘 걱정 많으시죠? 전셋값이 많이 떨어지면서 계약 만기가 돌아왔을 때 보증금을 제때 못받거나 보증금을 일부 못돌려받는 건 아니가 불안해하는 세입자들이 많을 텐데요. 역전세와 깡통전세 걱정인데요.인기 연예인 손담비 씨도 깡통전세 탓에 전세보증금을 일부 날린 적이 있습니다. 경매에서 직접 낙찰받아 손실을 보전해보려고 했지만 결국 실패했는데요. 손담비 씨가 뭘 잘못했는지 집코노미TV가 분석해보도록 하겠습니다.
몇해 전 서울 광진구 자양동의 더샵스타시티 53평 오피스텔에서 4억5000만원짜리 전세를 살던 손담비 씨. 어느날 청천벽력과도 같은 소식을 듣습니다. 주인이 갑자기 파산하면서 오피스텔이 경매에 넘어갔다는 소식이었는데요. 물론 손 씨는 입주와 동시에 전입신고를 마쳤고 확정일자도 받았습니다. 대항력 있는 임차인 요건을 갖춘 것이죠. 세입자로서 할 수 있는 안전장치는 다 했습니다. 오피스텔이 경매로 넘어가도 배당을 받을 수 있습니다. 그런데 문제가 있었습니다.
손 씨보다 앞선 우리은행이 그 오피스텔에 근저당을 7억9800만원 설정했습니다. 경매로 넘어가면 우리은행이 1순위로 배당을 받습니다. 손 씨가 2순위 입니다. 오피스텔의 감정가격은 13억원. 감정가에 낙찰되면 별 문제가 없습니다. 경매비용 등을 제외하고 단순계산해보면 우리은행과 손 씨가 모두 배당을 받고도 5000만원이 남습니다. 문제는 경매시장에서 감정가격보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 비일비재하다는 것이죠. 실제 손 씨 오피스텔도 1차 경매에서 유찰돼 2차 경매 최저가격이 10억4000만원으로 떨어졌습니다. 최저가에 낙찰된다면 손 씨는 전세 보증금 2억800만원을 날립니다. 일단 손 씨는 선순위자가 있는 오피스텔에 들어가는 실수를 했습니다. 또 낙찰가격이 시세보다 낮게 형성될 수 있다는 점도 간과했습니다.
선순위 근저당권 금액하고 내가 거주하고자하는 집의 전세보증금 합산 금액이 통상적으로 시세의 80%를 넘기면 안 되거든요. 이 80%의 근거는 최악의 경우에 경매로 넘어갔을 때 우리가 예상 낙찰가를 이야기하거든요. 근데 손담비 씨는 선순위 금융기관의 근저당과 손담비 씨의 보증금을 합한 금액이 이미 시세에 근접하거나 시세를 오히려 초과하는 상태이기 때문에 처음부터 계약 당시부터 위험한 집을 계약했다라고 볼 수 있습니다.
▶구민기 기자
손 씨는 결국 오피스텔 직접 낙찰받았습니다. 낙찰가는 12억원입니다. 손 씨 이외에 다른 응찰자는 없었습니다. 당시 감정가 13억원이었으니 1억원가량 싸게 매입했다는 평가가 나왔습니다. 경매시장을 활용해 날릴 뻔한 전세 보증금을 똑똑하게 지켜낸 사례로 기사도 많이 나왔죠. 계산해볼까요.
우리은행에 이어 배당받은 금액은 4억200만원. 결국 전세보증금에선 5000만원정도 손해를 본 셈인데, 시세보다 1억원 싸게 샀으니 이득이란 겁니다.
보통 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있거나 앞으로 집값이 오를 가능성이 높다고 판단될 때 직접 낙찰받는 전략을 권합니다. 손 씨도 전문가의 조언을 받아 이런 전략을 구사한 것으로 보입니다. 응찰가격이 절묘합니다. 누군가 자신보다 더 높은 가격을 써내서 낙찰받아가면 전세 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다. 자신이 낙찰받아도 시세보다 싸게 사는 셈이고요. 이런 전략을 구사할 때 중요한 건 시세를 정확하게 파악하는 겁니다.
▶구민기 기자
그러나 반전이 있습니다. 과연 손 씨는 이 오피스텔의 전세 보증금을 손실 없이 모두 지켜냈을까요?
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴