거래 끊긴 부동산 시장, '분양가 상한제'는 통할까

매수-매도자간 줄다리기로 거래 '뚝'
무주택자 공공택지 아파트 관심 가져볼만
주변시세 대비 싸고 서울 접근성 좋아

고가 아파트가 밀집한 서울 강남구. /연합뉴스

부동산 시장에 매수자와 매도자간의 줄다리기가 이어지면서 거래가 급감하고 있다. 신규 분양 시장도 차갑게 식고 있으면서 매수가 실종된 게 아니냐는 우려도 나온다. 다만 일부 지역에서는 분양이 활기를 보이는데다 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에는 관심이 쏠리고 있다.

국토교통부와 서울 부동산정보광장에 따르면 서울 주택 거래량은 지난해 9월에만 해도 1만9228건에 달했지만, 이후 내림세로 돌아섰다. 지난 1월에는 6040건으로 68.5% 감소했다. 전국적으로도 마찬가지였다. 작년 9월 7만6141건, 10월 9만2566건에 달했던 주택거래량은 올해 1월에는 5만286건으로 내려앉았다.

신규 분양 시장도 열기가 가라앉았다. 부동산정보서비스 직방이 2015∼2019년 분기별 청약 결과를 분석한 결과, 올해 1∼2월 수도권 아파트 경쟁률은 평균 2.8대 1로 지난해 1분기 8.7대 1의 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 2015년 이후 4년여간의 분기별 경쟁률 가운데 가장 낮은 수준이다.

함영진 직방 빅데이터랩팀장은 그러나 "규제 강도가 약하고 시장상황이 우호적인 지방의 일부지역에서 청약에 나서는 수요가 활발히 움직이고 있다"며 "정책과 시장상황에 따라서 수도권도 분양수요가 크게 늘어날 가능성이 잠재됐다"고 분석했다.

◆청약열기도 시들…"분양 수요, 증가 가능성 있어"

분양업계에서는 무주택자인 실수요자들이 기존 아파트보다 공공택지에서 공급되는 아파트로 몰릴 것으로 예상하고 있다. 공공택지에서 분양되는 아파트는 분양가 상한제가 적용된다. 주변 시세보다 분양가가 낮다 보니 당장 계산할 수 있는 시세 차익만도 수천만원에서 억대를 호가한다. 비록 전매제한이 긴 편이지만, 무주택자에게 우선적인 기회가 있다보니 불안한 부동산 시장에서 내집 마련 방법으로 각광받고 있다.

'수원역 푸르지오 자이'에 몰린 인파들. (자료 대우건설)

지난 8일 모델하우스를 개관하고 분양을 시작한 '수원역 푸르지오 자이'도 이러한 아파트다. 단지는 경기 수원시 팔달구 고등동고등 주거환경개선사업지구 내 A-1블록에 공급하는 단지로 분양가 상한제가 적용된다. 전체 4086가구 규모 중에서 원주민분을 제외하고 797가구가 공급된다. 이 중 특별공급을 제외한 162가구가 일반청약분이다.

전용 59㎡형의 분양가는 3억3480만~3억45140만원, 전용 74㎡형은 3억8350만~3억9780만원으로 분포됐다. 인근의 아파트 보다 5000만~1억원 가량 낮은 가격이다. 개관한 모델하우스에는 1만여명이 넘는 인파가 몰린 것으로 전해졌다.

◆서울 양원지구·위례신도시, 본격 공급 '개시'

서울 무주택자들이 유심히 보고 있는 택지로 서울 양원지구가 있다. 양원지구는 중랑구 망우동, 신내동 일대 34만5291㎡ 면적에 조성되는 택지지구다. 수십 년간 그린벨트에 묶여 있었던 곳이다보니 녹지가 풍부하다. 경춘선 신내역과 경의중앙선 양원역으로 교통이 편리한 편이다. 신내역은 지하철 6호선이 올해 추가로 개통 될 예정이다.

첫 분양은 금강주택이다. 이달 C2블록에 '신내역 금강펜테리움 센트럴파크'를 분양한다. 전용면적 79~84㎡의 490가구 규모다. 상반기 중에는 신혼희망타운이 S2블록에 총 385가구 규모로 들어설 예정이다. 흔치 않게 서울에 들어서는 신혼희망타운이다.

C1블록(218가구)은 동건종합건설이 시행을 맡아 사업을 진행하고 C3블록(331가구)은 금호산업 컨소시엄이 공공지원민간임대(옛 뉴스테이)아파트를 선보인다. S1블록은 동부건설이 시공사로 선정돼 총 1217가구(△영구임대 100가구 △국민임대 192가구 △행복주택 925가구)의 임대주택이 들어선다. 주상복합용지(495가구)에는 시티건설이 주상복합아파트를 지을 계획이다.

양원지구 위치도

2기 신도시인 위례신도시의 북위례에서는 올해 7곳, 4733가구가 공급된다. 육군 특전사령부 부지 이전이 늦어지면서 분양이 미뤄졌던 분양이다. 677만4628㎡ 규모의 위례신도시는 서울 송파구 장지동‧거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 일대 등 3개 지역에 조성되고 있다.

송파권에서 호반건설, 계룡건설 등이 3곳 1883가구를 공급하고 하남권에서 우미건설, 현대엔지니어링, 중흥건설 등 4곳 2850가구를 내놓을 예정이다. 서울과 하남, 성남 등 3개 지역에 걸쳐 들어선다. 같은 무주택자라도 자신의 주소지에 따라 준비해야할 조건과 당첨확률이 달라진다. 송파구는 청약 물량의 50%를 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 하남시에서 1년 이상 산 사람에게 30%를, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%를 배정한다.

◆위례신도시, 송파·하남권역서 골고루 공급

분양은 하남권에서 먼저 나올 예정이다. 우미건설은 A3-4b블록에서 ‘위례신도시 우미린 1차’를 내달 분양한다. 전용면적 102~144㎡ 총 875가구다. 단지 인근으로 청량산과, 남한산성, 위례근린공원이 있다. 서울 지하철 5호선 마천역도 이용할 수 있다. 주변으로 초등학교 예정 용지와 골프장인 성남GC가 있다. 현대엔지니어링은 이달말 하남시 위례신도시 A3-4a블록에서 ‘힐스테이트 북위례’(1078가구)를 분양할 예정이다. 전용면적 92~102㎡의 중대형 면적 아파트다. 오는 10월에는 A3-2블록에서 우미건설이 ‘위례신도시 우미린 2차’(422가구)를 공급한다.

분양을 앞둔 위례신도시 구획도.

송파권 분양은 이르면 오는 4월부터 분양이 시작된다. 계룡건설은 위례신도시 A1-6블록에 ‘북위례 계룡리슈빌(가칭)’을 내놓는다. 전용면적 105~125㎡ 총 494가구로 구성된 단지다. 호반건설은 2개 단지를 공급할 계획이다. 위례신도시 A1-2블록에 ‘위례 호반베르디움 3차’ 전용면적 108㎡ 689가구, 위례신도시 A1-4블록에는 ‘위례 호반베르디움 5차’ 전용면적 108~140㎡ 700가구다.

권일 부동산인포 권일 팀장은 "공공택지는 분양가 상한제가 적용되는 만큼, 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 점에서 많은 관심이 예상 된다"며 "투기과열지구로 청약방법이 까다롭고 전매제한 등의 규제가 적용되는 지역인 만큼 부적격자가 되지 않도록 주의가 필요하다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com