절세하려 부동산 공유했다가 잦은 분쟁…수익 배분·처분 약정 명확히 해야

공유부동산

임대는 '지분 과반수'로 가능
임차할 때 위임장 꼭 확인을
처분은 모든 소유자 동의 필요

부동산을 보유하면서 법과 관련된 골치 아픈 문제를 한 번도 겪지 않을 확률은 얼마나 될까. 그런 확률은 거의 없다고 해도 과언이 아닐 정도로 부동산엔 온갖 법률적 문제가 내재해 있다.

이처럼 법률 이슈가 많은 부동산을 혼자가 아닌 여럿이서 공동소유하게 된다면 더욱 많은 법률 문제에 맞닥뜨리게 될 것이란 점은 당연하다. 최근에는 부부간 재산관계를 명확히 하거나 절세 목적으로 부동산을 공동 취득하는 경우가 늘어나고 있다.

부동산을 공동 상속받거나 규모가 큰 부동산을 공동 출자해 취득하는 때도 많다. 부동산 공유가 일상생활에 깊숙이 들어와 있는 셈이다. 그만큼 부동산 공유로 인한 법률적 문제 역시 자주 발생하는데 크게 ‘관리’와 ‘처분’ 두 가지 문제로 나눠볼 수 있다.

먼저 관리와 관련된 문제는 주로 부동산을 임대차하는 과정에서 나타난다. 공유부동산은 부부가 50%씩 똑같이 나눠 지분을 취득하는 경우가 가장 많다. 이런 부동산을 임대하면서 부부 중 한 명이 계약을 체결하는 경우가 많이 발생한다.

공유부동산의 임대는 공유지분 과반수로 할 수 있는 관리에 해당해 50% 지분으로는 배우자의 동의 없이 부동산을 임대할 수 없음에도 이 점을 간과하는 것이다. 부동산의 임대는 부부간 인정되는 일상가사대리권 범위에도 해당하지 않는다. 따라서 이 같은 부동산을 임차하려는 사람은 부부 두 명 모두와 계약을 체결하거나 한 명과 계약할 시에는 배우자의 위임장 등을 확인해야 한다.

다만 부동산을 51%는 남편 명의로, 49%는 아내 명의로 등기했다면 얘기는 달라진다. 남편 지분이 과반이 되므로 아내 동의 없이도 독자적으로 부동산을 임대할 수 있다.

이 경우 임차인은 남편이 아내로부터 받은 별도의 위임장 등을 확인하지 않아도 된다. 51%의 지분을 가진 남편과의 임대차계약을 49%의 지분을 가진 배우자에게도 주장할 수 있기 때문이다.

이처럼 공유부동산 관리에서 과반 지분의 보유자는 거의 전적인 권리를 가진다. 이에 따라 나머지 지분권자가 부동산 관리에서 완전히 배제되거나 수익금을 제대로 받지 못하는 경우가 발생하기도 한다.

수익금을 받지 못한 공유자는 부당이득반환청구의 소를 제기해 자신의 지분만큼 수익을 찾아올 수 있지만 좀 더 용이한 권리 구제를 위해서는 관리 및 수익 배분 방법, 수익 배분 지체 시의 지연이자 등에 관해 공유자 간 약정서를 따로 작성해 두는 게 좋다.

부동산 관리가 과반 지분으로 해결되는 것과 달리 부동산 전체를 처분하기 위해서는 모든 공유자의 동의가 있어야 한다. 지분율 1%의 소유자가 동의하지 않는다면 99%의 소유자가 동의한다 해도 그 부동산을 처분할 수 없다.

상속이 순차적으로 이뤄져 많은 사람이 부동산을 공유하게 되면 부동산 처분에 대한 합의를 이루기는 거의 불가능해진다. 물론 각자의 지분은 자유롭게 처분할 수 있지만 부동산의 일부 지분만을 매수하려는 사람을 찾기는 힘들다. 필요에 따라서는 공유물분할청구의 소를 통해 공유관계를 해소해야 한다.

부동산의 공동소유가 절세나 공동상속 처리 등에서 이점이 있는 것은 사실이지만 이해관계자 수가 많은 만큼 분쟁의 소지를 안고 가게 된다. 따라서 부동산을 공동 소유하게 된다면 관리와 수익 배분에 대해 명확히 약정서 등을 작성하고 어느 한 공유자가 관리를 전담하더라도 부동산 현황에 대해 지속적으로 관심을 기울일 필요가 있다.

박현진 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 변호사 hyunjin.park@miraeasset.com