[마켓인사이트] 부동산 얼어붙는데…증권사, PF 보증 11兆 늘렸다

작년 증권사 PF보증 11兆

작년 PF유동화증권 발행 44%↑
공격적 사업확대 '부메랑' 우려도

▶마켓인사이트 3월 13일 오후 3시15분

증권회사들이 지난해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증액을 10조원 이상 늘린 것으로 나타났다. 대형 증권사들이 증자 등으로 불어난 자기자본을 고수익 부동산금융사업에 집중 투입한 결과다. 올 들어 주택시장 전망이 빠르게 악화하면서 증권사들의 공격적인 PF 보증사업 확대가 부메랑으로 돌아올 수 있다는 우려가 나온다.

13일 한국기업평가에 따르면 지난해 증권사가 보증한 PF 유동화증권 신규 발행액은 11조6509억원으로 집계됐다. 전년도 발행액(8조717억원)보다 44.3% 급증했다. PF 유동화증권은 아파트 신축과 같은 부동산사업 대출채권을 증권화한 상품이다. 증권사는 최종 상환 책임을 지는 등 신용공여자로 참여해 보증금액의 3% 안팎을 수수료로 챙기고 있다.

신용평가사들은 부동산 경기가 얼어붙으면 원리금 회수에 어려움을 겪을 우려가 있다고 경고했다. 낙관적인 주택 가격 전망을 바탕으로 담보인정비율(LTV)을 산출해 위험을 충분히 반영하지 못하고 있다는 분석이다. 한국은행에 따르면 1년 뒤 주택가격을 예측하는 지표인 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 지난 2월 84로 관련 통계를 작성한 2013년 1월 이후 최저치를 기록했다.

부동산 PF보증 '눈덩이' 급증…증권사의 '위험한 수수료 장사'

대형 증권사의 채무보증 규모가 지난해 대폭 증가한 것으로 나타났다. 유상증자와 합병 등으로 불어난 자기자본을 기반으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 사업을 공격적으로 확대했기 때문이다. 신용평가사들은 부동산 경기 침체에 따른 손실 가능성을 경고하고 있다.

13일 금융감독원에 따르면 국내 증권사들의 채무보증 잔액은 지난해 9월 말 기준 33조8670억원으로 집계됐다. 1년 전 26조3446억원에 비해 28.6% 불어났다.

채무보증은 유사시 회사 재원으로 빚을 대신 갚아주기로 약속하고 수수료를 챙기는 영업이다. 보증 대상이나 담보가 부실화할 경우 우발 손실로 이어질 수 있다.

자기자본 상위 증권사들의 영업 확대가 두드러졌다. 국내 2위 증권사인 NH투자증권의 보증 잔액은 4조3892억원으로 1년 전보다 40.2% 늘어났다. 4위 KB증권은 3조3489억원으로 38.2% 늘었다. 국내 PF 시장에서 가장 활발한 영업을 해온 메리츠종금증권의 보증잔액은 6조859억원으로 19.5% 증가했다. 한국투자증권의 잔액은 3조5859억원(22.2% 증가), 미래에셋대우는 3조1171억원(13.5%)이었다.

이 같은 증권사들의 채무보증 증가세는 부동산 PF 관련 보증이 주도하고 있다는 게 신용평가업계의 분석이다. 나이스신용평가에 따르면 지난해 국내에서 발행한 PF 유동화증권(최상위 등급 기준) 가운데 증권사가 만기매입을 약속하는 등 신용보강 주체로 참여한 비중이 73.4%에 달했다. 전년의 63.9%에서 10%포인트 가까이 높아졌다. 글로벌 금융위기 이전 시공사가 도맡았던 역할이 증권사로 넘어간 셈이다. 시공사(건설회사) 신용보강 비중은 2017년 19.7%에서 지난해 13.3%로 감소했다. 황상운 나이스신용평가 수석연구원은 “국내 PF사업에 대한 신용위험 부담 주체가 건설사에서 증권사로 바뀌었다”고 말했다.

증권사 PF 영업 담당자들은 보수적으로 위험을 관리하는 만큼 손실을 낼 가능성이 희박하다고 주장한다. 증권사들은 부동산 PF 대출(보증) 영업에 참여할 때 대부분 담보인정비율(LTV)을 50% 이하로 잡고 있다.

증권사들은 LTV 50% 이하 사업은 분양에 참패하더라도 손실위험이 거의 없다고 주장한다. 아파트 가치가 반토막 나지 않으면 할인 매각으로 원리금을 건질 수 있다는 설명이다. 한 증권사 PF 사업담당 임원은 “금융위기 때 경험을 바탕으로 LTV를 보수적으로 산정하고 있다”며 “과거 저축은행 PF 대출 사태와 같은 대규모 손실 가능성은 없다”고 단언했다. 다른 증권사 임원도 “상환순위가 낮은 중순위나 후순위 대출에서 손실이 날 수 있지만 증권사들이 참여하는 사업은 대부분 우량하다”고 설명했다.

증권사들의 경쟁적인 보증 영업 확대는 짭짤한 수수료 때문이다. 증권사 관계자는 “가령 1000억원 규모 PF 대출채권의 원리금 상환을 보증(매입확약)한다면, 위험을 떠안는 대가로 현금지출 없이 30억원 안팎의 수수료를 챙길 수 있다”고 했다.

신용평가사들은 증권사에 위험관리를 강화할 것을 주문하고 있다. 주택경기 선행지표인 주택 인허가 실적이 지난해 15.2% 줄어드는 등 부동산 경기 하강 신호가 곳곳에서 나타나고 있어서다.

분양형 PF 사업에서 대규모 미입주, 잔금납부 지연이 나타날 경우 담보자산을 헐값으로 처분하는 것조차 현실적으로 어려워질 수 있다는 우려도 나온다.

기존 LTV 왜곡 가능성을 점검해야 한다는 지적도 있다. 황보창 한국기업평가 수석연구원은 “저금리 속 부동산가격 상승기에 산정한 LTV는 실제보다 자산가치를 높게 산정하는 등 위험을 왜곡했을 가능성이 있다”고 말했다.

이태호 기자 thlee@hankyung.com