명도 기간 길면 임대수익 줄어…낙찰 후 사전협의를
입력
수정
지면B7
Let"s Study - 부동산 경매 (4)
점유자 있다면 원활한 협상 중요
낙찰 부동산 상태 꼼꼼히 살펴야
명도 문제는 사전에 협의를 시작해야 잔금 납부 후 부동산을 인도받고 사용·수익하는 데 시간과 비용을 줄일 수 있다. 명도 기간이 길어지면 임대수익이 줄어들기 때문이다. 명도 협상은 통상 이사비용을 말하는데, 낙찰자가 이사비용을 지급할 의무는 없지만 점유자가 명도를 거부할 경우 법원을 통해 강제 집행해야 한다. 이때도 법원에 집행비용을 납부하기 때문에 이 비용을 점유자에게 지급하고 관계를 원활히 하는 것이 좋다. 낙찰 부동산이 아파트 연립 다세대 같은 집합건물의 경우 점유자가 미납한 관리비의 공용 부분(수선충당금, 소독비, 화재보험료 등)은 낙찰자가 부담해야 한다. 이사 비용 지급 시 미납된 관리비를 납부하게 한다면 부담해야 할 체납 관리비도 해결하고 점유자와의 관계도 원활히 하는 일거양득이 될 것이다.명도 문제 사전에 협의 시작해야
다음은 낙찰 부동산 상태를 살피는 것인데, 입찰하고자 하는 부동산이 주택 등 건물인 경우 입찰 전 내부를 살피기는 힘들다. 따라서 잔금을 납부하기 전 부동산의 하자나 수량 상태를 반드시 확인해야 한다. 중대한 하자 등이 있다면 매각 불허가, 매각 결정 취소 등을 통해 피해를 사전에 방지할 수 있다. 간혹 내부 시설물을 떼어 가기도 하기 때문에 현재 부착물이나 설치된 시설물은 어떤 게 있는지 확인하고 떼어 가거나 파손하지 않도록 점유자에게 사전 고지해야 한다. 낙찰 부동산에 부합되거나 효용에 관계되는 종물은 낙찰자 소유가 되기 때문이다.
이사비용 지급은 필히 낙찰 부동산 상태를 직접 확인하고 체납 관리비도 관리사무소를 통해 확인한 뒤 동시에 같이 진행해야 피해를 방지할 수 있다. 한발 더 나아가 점유자의 인적사항과 이사 가는 곳을 알아두는 것이 좋다. 이는 명도 후 미비된 일이 발생하거나 현재 파악하지 못한 피해가 일어나는 것을 방지하기 위해서다. 이사비용 지급은 법원 경매기록에 나와 있는 점유자 명의의 통장으로 보내는 것을 원칙으로 하고, 별도의 명도비용 지급 확인서를 받아 비용 처리하도록 해야 한다. 체납 관리비 외에 가스 사용료, 전기 체납료는 ‘수익자 부담 원칙’에 따라 낙찰자가 인수하지 않지만 실제로는 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 있다. 특히 전기 체납료 문제로 한전을 방문하면 낙찰 부동산의 소유권 이전등기일 이후부터는 낙찰자가 부담하라고 고지돼 있다. 하지만 소유권을 이전했어도 명도기간이 3개월 걸렸다면, 3개월분은 점유자가 사용한 것으로 낙찰자가 부담하지 않는다. 이 경우 명도일을 기록한 ‘명도확인서’를 작성하고 점유자의 인감증명서까지 첨부한 뒤 제출해야 부담을 떠안지 않는다.토지 구조물 점유관계 살펴야
지금까지의 설명은 주로 주거용·상업용 건물에 관한 것인데, 토지는 이런 명도에서 조금은 자유로운 편이다. 하지만 토지에 구조물이 있다면 구조물의 점유관계가 어떤지 면밀히 검토해야 한다. 이는 토지의 사용·수익에 많은 영향을 미치기 때문에 전문가 도움을 받아야 할 것이다. 토지 중에서 농지(전, 답, 과수원, 목장용지)를 취득하고자 할 때는 몇 가지 조심할 점이 있다. 우선 농지 취득은 영농법인이나 일반인은 가능하나 법인은 불가능하다. 얼마 전 부천지원에서 일반법인이 농지를 입찰해 최고가 매수인이 됐지만 ‘농지 취득 자격증명서’를 제출하지 못해 보증금을 몰수당한 사례가 있다. 농지 취득 자격증명서는 농지 경매가 이뤄지는 경우 해당 법원이 지방자치단체 조회를 거쳐 그 필요성을 매각명세서에 기록 고지하고 있다.
농지를 낙찰받은 자는 매각 허가일 이전 해당 법원에 농지 취득 자격증명서를 제출해야 매각 허가가 떨어지고 소유권을 취득한다. 제출하지 못하면 불허가를 내고 보증금을 몰수하므로 조심해야 한다.
농지는 노후를 대비할 수 있는 일명 ‘농지연금’으로서 좋은 투자처가 될 수 있어 관심을 둘 만하다.
문동진 지엔비자산운용 대표