면제 특약이 있으면 임차한 주택 하자는 누구 책임인가

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주택이든 상가든 임대차계약을 체결한 뒤 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나는 임대목적물에 발생한 하자로 인한 다툼이다.

누수, 결로 등으로 인한 곰팡이 발생은 물론 보일러 등 설비 고장으로 인해 임차 용도대로 사용하지 못하는 문제가 빈번하게 발생한다. 위의 문제로 인해 임차인의 가구 등 살림살이가 망가지는 추가 손해도 심심치 않게 목격할 수 있다. 이때 임대인이나 임차인이 고민하는 것은 이런 문제가 발생할 때 누가 어느 범위까지 책임져야 하는지다.

예를 들면 A씨는 경기도에서 본인 소유 단독주택을 전세로 내놓았다. 때마침 공예작업 및 전원생활을 위해 단독주택을 알아보던 B씨는 방이 4개고 지하실도 있는 A씨의 집에 대해 바로 전세계약을 체결했다. 계약을 체결할 때 지하실은 비가 새고 관리한 지 오래돼서 특약으로 임차인 B가 본인의 비용으로 방수방지작업 및 전기시설 등을 하고 들어가는 것으로 약정했다. 대신 보증금과 월세를 낮춰주는 것으로 하고 보증금 5000만원에 월세 20만원으로 해 계약을 맺었다.

계약을 하고 입주한 B씨는 자비로 지하실을 수리했고, 공예품 및 작업도구 등을 지하실에 뒀다. 그런데 B씨는 일부 방이 비가 오면 물이 새고, 곳곳에 결로로 인해 곰팡이가 생긴다는 사실을 나중에 알게 됐다. 또한 누수방지공사를 한 지하실도 계속 누수가 돼 더 이상 공예작업을 하기가 어려워졌다. 장기 계약을 체결한 B씨는 A씨에게 전화를 해 누수와 결로 문제를 해결해 달라고 했지만 A씨는 집이 낡아서 원래 그 정도는 발생하는 문제라고 수리를 차일피일 미루고 있다. 또한 지하실은 B씨가 책임지고 수리하기로 했으니 자신은 책임질 일이 없다고 한다. 누구에게 수선 의무가 있는 것일까?

원칙적으로 임대인 A씨는 책임을 면하는 구체적인 특약이 없다면 기본시설 등에 해당하는 누수문제, 보일러 고장 등의 문제에 대해 수선의무를 부담해야 한다. 그 결과 임대인 A씨가 자신의 책임으로 수선해야 할 의무를 이행하지 않는 경우 임차인 B씨는 수선의무불이행을 이유로 A씨를 상대로 손해배상 청구를 하거나 경우에 따라서는 임대차계약을 해지할 수도 있다. 또한 B씨는 수선의무불이행으로 임차목적물의 사용·수익에 지장이 있는 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임대인 대신 수선을 한 경우에는 포기특약 등이 없는 한 비용상환청구권도 행사할 수 있다. 또한 수선이 불가능해 임차물의 일부를 사용, 수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

위 사안에서처럼 임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수도 있다. 다만 특약으로 임차인이 수선의무의 부담을 지는 것으로 하려면 특약에서 구체적으로 수선의무의 범위를 명시하고 있어야 한다. 단순히 임대인의 책임을 면한다거나 임차인의 책임으로 한다는 식의 특약을 체결한 경우 그 특약에 의해 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 국한된다. 결국 수선의무에 대한 위와 같은 특약이 있더라도 구체적으로 수선의무의 범위가 명시되지 않는 한, 대규모 파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하는 것이다.

결국 임대차계약을 맺을 때부터 하자책임범위에 대해 구체적으로 명시해 놓지 않는다면 하자에 대한 다툼으로 많은 시간과 비용을 낭비할 수 있다. 따라서 계약을 할 때 최대한 구체적이고 자세하게 임대인과 임차인 각자의 책임을 명시해 놓는 것이 하자분쟁 방지에 도움이 될 수 있다.

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사