[부동산 법률방] 전입신고 늦었다가, 보증금 날리고 쫓겨납니다
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"나도 모르게 바뀐 집주인, 경매 넘어가도 보증금 못 받아"
정부민원포털로 인터넷 전입신고 가능
확실한 보장방법 '권리보험' 상품 있어
부동산 도심괴담이라는 게 있습니다. "이사 날 집주인이 작정을 하고 대출을 받거나 하면 어떻게 하지?"입니다. 전세로 이사를 간 집의 보즘금을 날리는 악몽입니다. '요즘 세상에 그런 일이 어디 있어'라고 생각할 수 있겠지만, 이런 일이 실제로 일어났습니다. 얼마전 뉴스에서 전입신고날 근저당이 설정되는 바람에 후순위로 밀린 전세보증금을 날릴 상황에 닥친 임차인의 안타까운 사정이 보도됐습니다. '만에 하나'라고 생각했던 일이 벌어지면서 임대차 계약시 주의 상황에 대해 다시금 돌아보게 되는 계기가 됐는데요, 사연은 다음과 같습니다. A씨는 주말을 앞두고 이사한 걸 두고두고 후회하고 있습니다. 임대차 보증금 1억원에 다가구주택을 임차해 이사를 마쳤습니다. 하지만 이사날이 금요일 오후다보니 당일에 전입신고를 못했습니다. '설마 무슨 일이 있겠어?'하며 결국 주말을 넘겨 그 다음 날인 월요일에 전입신고를 마쳤습니다.
그런데 입주 두 달 뒤 집주인이 바뀌었다는 소식을 전해 들었습니다. 바뀐 집주인의 채권자들이 주택을 가압류하고 경매신청까지 하게 되었습니다. 그제서야 뜻밖의 사실을 알게 되었습니다. 전입신고한 그 날 옛 집주인에서 새 집주인으로 소유권이 이전됐습니다. 동시에 새 주인이 채권최고액 2억8000만원의 근저당을 설정한 것이었습니다.
임차인의 대항력은 전입신고한 날의 다음 날 발생합니다. 경매절차에서 선순위 근저당권자보다 배당순위가 늦어져 보증금 전액을 못 받게 될 위기에 처했습니다.
[부동산 법률방 답변]
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 예상할 수 없었던 사정들이 있었지만, 임대차계약과 관련된 법률을 조금만 더 살펴보고 주의를 기울였다면 방지할 수도 있었던 문제입니다.
임차인께서는 이사하는 날 집주인이 바뀌면서 새롭게 근저당권을 설정하는 것이 매우 이례적인 일입니다. 전혀 예상하지 못했겠지만, 이사 당일에만 전입신고를 했다면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있었습니다. 공휴일을 포함해 '24시간 정부민원포털'에서 인터넷으로 전입신고가 가능해졌습니다. 인터넷을 통해 확정일자도 발급받을 수 있다는 점을 미리 아셨다면 큰 문제는 없었을 겁니다.그럼에도 이 같은 사례로 거주하고 있는 주택이 경매에 넘어갈 경우가 있습니다. 이 경우 임대차보증금을 돌려 받을 수 없습니다. 경매절차에서 배당순위는 민사집행법에 정해져 있습니다. 경매부동산을 매각한 대금은 모든 채권자에게 동일하게 나눠주는 것이 아니라 집행비용을 가장 먼저 공제하고, 나머지는 기준일자에 따라 우선순위가 높은 권리자부터 배당 받게 됩니다.
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)